关于小产权房买卖合同效力研究

刘泽欣

摘 要：小产权房，已经由一个社会的热点问题变成了普遍的现象。因为小产权房本质上不是一个规范的法律概念，是相对与商品房而没有产权证，它是在我国城乡二元制的基础上形成的，人们约定俗成的概念。小产权房带来的问题与其引发的利益之间的博弈，使得它成为一个敏感的话题。基于此，研究小产权房在买卖交易过程中关于合同效力的问题，以期为相关的研究和实践提供一定的借鉴。

关键词：小产权房；买卖合同；效力研究

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）12-0191-02

一、实践中小产权房买卖合同效力的案件情况

本文查阅了关于北京市、淮安市、南京市的关于审理小产权房案件的简单的案情介绍和法院的判决，具体有：

（一）判定小产权房买卖合同有效的案件

1.李书福与李福岩房屋买卖合同纠纷上诉案（北京）。案情介绍：卖方依约交房后，不履行办理过户登记义务，为了房屋涨价带来的利益，诉求主张小产权房买卖合同无效。法院判决：两审法院均认为合同有效，并判决卖方协助买方办理过户登记手续，承担迟延履行的违约责任。

2.王海平等与丁峰房屋买卖合同上诉案（淮安市）。案情介绍：房屋交易时，房屋为集体土地所有，涉诉前变为国有，卖方取得房产证后拒不办理过户登记，主张合同无效，买方诉请履行。法院判决：法院均支持买方要求卖方履行协助办理过户登记的义务，反对合同无效。

3.邓某某诉陆某某排除妨害纠纷案（南京市）。案情介绍：夫妻共同购置小产权房，后于经登记的离婚协议上约定：男方的产权份额降低折损价格归于女方，但男方后悔，又将份额遗嘱分给其子，女方诉讼请求为要求其子搬离，主张自己对房屋的产权。法院判决：法院确认，女方按协议依法取得享有该房屋的权利，男方依法取得转让该房屋取得的债权。默认合同有效。

（二）判定小产权房买卖合同无效的案例

关于小产权房引发的关注，进入人们的视野，就不得不提我国第一起关于小产权房案、北京画家村宋庄案，案件的案情主要由：北京市通州区宋庄镇辛店村农民马海涛与画家李玉兰签订了《买卖房协议书》，李玉兰出资45 000元购买马海涛的房子。但经过画家村经济的发展带来的房屋利益的升值，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。法院判决：合同违反了法律强制性规定，无效。

同样是北京，同样是关于小产权房的案件，宣判时间也同为2007年12月，但是另一起——北京门头沟小产权房案，案件介绍：某村民明知自己出售的房屋是小产权房，买方朱某也知悉，后卖方反悔，要求判决合同无效。法院判决：买卖双方虽然都知道，自己出售的和购买的是小产权房，但都没有表示反对，且不违反法律、行政法规强制性规定，因此合同有效。

（三）此类案件的共性和类型

在这里分析上述案件，或者分析這些“例外”，就是要分析合同成立的要件是否符合？是否违反国家的法律的强制性规定和行政法规。在法院的判决书里，上述四个案件都不同程度地提到过“符合双方真实意思表示”“不违反国家法律、行政法规”“不是最高人民法院关于认定合同无效的情形”。在例1中，正是由于房价上涨的差价，导致卖方诉请主张小产权房买卖合同无效，但是法院的判决认为合同有效，房屋已经交付，买方也已经支付了相应的价款，如果认定合同无效，则卖方收回房屋，向买方退还价款，但是这就会让买方的利益受到损害，这对于买方来说就是不公平的，因此对于公平，诚信原则的保护，认定买卖合同是有效的。

1.对法律、法规的规定认识捉摸不定。《土地管理法》中第63条的规定，根据立法的本意来看，是对集体建设用地的单独转让的禁止，并没有禁止房屋流转过程中，对集体土地上建设用地的禁止。在十八届三中全会召开后，提出了要建立城乡统一的建设用地市场，集体建设用地可以进入流转市场，农村与城市土地拥有同等的权利、相同的地位。这就意味着，《土地管理法》的规定已经需要国家立法的重视，以修改来适应国家的政策需要。

2.“违反国家法律、行政法规”，而有些法院在判决这类案件的时候，依据的却是国务院发布的“通知”“决定”“意见”，但《行政法》中规定：“行政法规的名称一般称为‘条例或者‘规定‘办法”。比如200？菖年国务院下发的《关于严格执行……通知》，这就不能成为法院在审理此类案件时的依据。并且判决合同无效的依据和通过翻阅250篇中国法律裁判文书网对于无效合同的案件的总结和对比，影响合同无效的因素是合同违反了法律、行政法规的强制性规定。

二、学界对于小产权房买卖合同效力的通说观点

（一）“有效说”

支持“有效说”的观点主要的理由是，他们从法律明确性来理解，即“法无明文禁止即许可”，因此就认为小产权房买卖合同是有效的。“有效说”观点出现的原因主要是：集体土地的成员对于其所有的宅基地拥有建造房屋的权利，因此其认为集体土地成员把自己的土地出卖给城镇居民的行为是有效的。同时，卖方如果知道其与城镇居民签订的房屋买卖协议违反了国家的政策，双方依然制定了合同，是卖方真实的意思表示，过错的是卖方，如果认为合同无效将会损害的是买房的利益，否则买方的信赖利益会受到损害。

虽然小产权房不能办理过户登记，但我国物权变动尤其是不动产物权变动采取的是“法律行为+公示”的要件主义，但是小产权房买卖合同物权变动的原因行为，是否公示是结果行为，因此判定小产权房买卖合同效力根据的是《合同法》，所以，应该根据《合同法》关于合同的成立要件来认定，符合合同成立的要件，则该合同就是有效的。

（二）“无效说”

关于“无效说”支持其成立的主要理由有：一是买卖合同中的卖方是集体土地的成员，而买方主要是城市居民，但是我国目前是在城乡二元制的基础上，房屋的所有权转移就会导致宅基地的使用权随之转移，但集体土地上的宅基地使用权只能由集体内的成员所有，所以与《土地管理法》相矛盾。二是认为其违反的是我国法律、行政法规的强制性规定（此处的强制性规定应理解为效力性规范），所以属于无效的合同。小产权房买卖合同，买受人支付了价款，并且房屋是向不特定人出售，应该拥有所有权，但是之所以不能流转也是因为这个所有权受到宅基地使用权转移的限制。《城市房地产管理法》第37条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房产，不得转让……。”因此，要想进入市场交易，要想转让，必须要有完整的证书，但是小产权房不能领取所属其的证书，所以认为在集体土地上建造小产权房就是违反了我国法律的强制性规定，即违反的就是法律，因此属于无效的合同。

三、从《合同法》第52条分析产权房买卖合同效力

《合同法》第52条关于规定合同无效的五种情形中有可能会涉及小产权房买卖合同的主要有第四项和第五项之规定，“损害社会公共利益的合同，无效。‘公共利益，指任何不特定第三人的利益，包括公共秩序和善良风俗两个方面和违反法律、行政法规之（效力性）强制性规定的合同，无效。”

其中，第四项的公共利益因为立法上没有出台相应的司法解释，导致其在实践生活中，会容易被做扩大化的解释，相对于第五项的规定，如果没有违法法律、行政法规的强制性规定，但损害了公共的利益来认定为合同无效。但“公共利益”是需要通过价值判断予以具体化的概括条款，虽然小产权房违反了我国《土地管理法》的规定，即损害了集体组织成员的利益，但是如果被扩大化解释，不同程度的还是会带来相关的问题，带来不公平的判决，比如在判决案件的时候，法官手中的自由裁量权被放大，并没有一个限制其发挥的法律规定。

对于第五项的影响，首先根据最高院《合同法解释（一）》第4条规定：“人民法院认定合同无效，应当以全国人大及其常委会和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、规章制度为依据。”根据最高院《合同法解释（二）》第14条的缩小解释：违反的“强制性规定”指的是效力性强制规定。所以，我们需要研究的是“何为效力性强制性规范”。

一是强制性规范一般有三种情况：法律、行政法规的强制性规范就规定了违法行为的效力；二是强制性规范并没有直接明確规定违法行为的效力，但结合其他法律规定却导致此行为违法；三是强制性规范既没有直接明确规定违法行为的效力，也没有其他法律规定对其效力予以明确规定。这就是强制性规范的范围，而其中强制性规范中的效力性规范，是指法律、行政法规明确规定违反这些强制性规范将导致法律行为无效或者可撤销等，存在着效力上可能出现瑕疵的规范。强制性规范中的管理性规范是指，法律、行政法规虽然没有明确清晰规定违反强制性规范会导致法律行为存在效力上的瑕疵，并且违反此规范后，只会损害当事人自身的利益，而不会对“公共利益”造成损害。但是关于效力性和管理性规范，在法律上并没有明确的区分标准，我国也没有出台相应的司法解释。这里笔者借鉴王利明教授的“三分法”，也就是分三步走：第一步是违反了法律、行政法规，导致合同无效的，则为效力性规范；第二步，如果法律、行政法规没有规定，但如果使合同有效，违反其他的规定，会损害国家和社会的利益，因此该合同无效，也是效力性规范；第三步如果虽然违反该规定，但只是导致损害的是当事人自己的利益，则是管理性规范。因此，小产权房只有违反强制性、效力性的规定，才能被认定为合同无效，但是小产权房在进入流转市场以后，将会损害的是当事人自己的利益。尤其是十八届三中全会以后，城乡一体化的进程加快，国家对于城市和农村的居民也不再做明确的区分，也许对于集体土地进行交易的态度会鼓励，所以小产权房买卖并不是损害“公共利益”。因此，笔者认为，小产权房违反的只是管理性规范，不应该将其进行无效的否定性的评价。

参考文献：

[1] 王利明.物权法研究[M].北京：中国政法大学出版社，2008.

[2] 杜健婷.小产权房买卖法律问题研究[D].长春：吉林大学，2008.

[3] 尹田.物权法理论评析与研究[M].北京：中国人民大学出版社，2004.

[责任编辑 李春莲]