事实上形成的房屋买卖关系能否发生房屋所有权转移的效果

摘 要：在实践生活中，由于当事人缺乏法律知识，习惯采用简易的口头约定方式进行买卖交易，往往会造成交易实质的模糊。本文就法院判决实例进行法理分析，阐述了事实上形成的房屋买卖关系能否发生房屋所有权转移的效果，同时就我国的房屋登记制度的价值目标进行评析。

关键词：房屋所有权；所有权转移；买卖合同；房屋登记制度

一、案情回顾

1982年，王某某以1100元的价格将涉案房屋卖给张某某的父亲张某某。张某某买房后依法缴纳了契税。因房屋破旧，经有关部门批准张某某对房屋进行了翻建。1983年，张某某将该房屋借给原新华区生活服务公司，并收取2000元。1992年原新华区生活服务公司改制为新华服务公司（新乡市新华综合服务有限责任公司），该公司法定代表人赵某某的职务同时被免去。赵某某免职的同日，其将涉案房屋出售给其女儿冯某某。冯某某取得涉案房屋后，将该房屋出租给崔某使用。2008年，张某某以其系涉案房屋的所有权人为由，提起诉讼，请求判令冯某某、崔某、新华服务公司立即归还其房屋。冯某某辩称其争议房屋已卖给其本人，有购房协议和收据等证据证明。新华服务公司不认可上述协议和收据，辩称其财务凭证上没有出卖该房屋的记载。本案的争议焦点：房屋登记制度尚不完善时，房屋买卖双方在未订立书面协议的情况下，实际完成了价款支付、房屋及房屋产权证交付等事项，此时是否产生房屋权属变动的效果。

二、裁判结果

该案通过法院的一审，二审和再审后，且三次审判的结果都有变动，但在2010年本案最终判决生效，尘埃落定。一审法院判决：冯某某立即停止侵权行为，将房屋返还给张某某。冯某某不服一审判决，提出上诉请求，恳请二审依法撤销原审判决，驳回张某某的诉讼请。后二审法院判决：一审认定事实部分错误，但判决结果并无不当，应予维持。驳回上诉，维持原判。之后冯某某提出再审，再审法院判决：撤销二审判决；撤销一审判决。

三、对该案例判决的法律思考

本案的判决要旨大致可以概括为：对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方都没有订立书面的合同时，确认房屋买卖关系是否存在，应考虑到实际履行的情况，考虑买方是否支付了相应的对价，房屋的价值与支付价格是否合理，卖方交付房屋及房屋所有权证书或者是买方对房屋是否长期性占有，在此期间卖方是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，都应在此基础上进行详细分析。张某某与新华服务公司之间已形成房屋买卖合同关系，该买卖合同合法有效，基于有效的合同关系，张某某并无请求返还房屋的权利。

（一）房屋买卖合同关系的成立条件

合同的效力，即合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。本案中，涉案双方均为完全民事行为能力人；同时意思表示均真实，可以从当时双方的具体行为做辨析，因为我国当时的房屋登记制度不完善，房屋产权转让时，大多数没有办理过户登记，而是采取转交产权证明的情况较为普遍，并支付相应对价和房屋产权，且张某某在20多年的期间内并从来没有主张过任何有关房屋的权利，结合双发具体事实行为，应为买卖关系成立。双方的合同并没有违反当时法律相关规定。所以买卖合同成立。

（二）房屋所有权变动是否取决于书面买卖协议

我国《合同法》第三十六的规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该案中，双方都未订立书面合同时，在确认房屋买卖关系存在与否时，需结合实际履行情况来考虑：买受人是否支付相应对价，房屋价值和支付价格是否合理，出卖人对交付房屋及所有权证书或买受人对房屋有没有长期性占有，期间出卖人是否主张过相关权利，能否排除借用或租赁等关系，应进行详细分析判断。因此，可以认为，当事双方的合同是有效的。

（三）我国房屋登记制度的价值目标

房产登记制度是为了更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《物权法》第九条虽将登记作为不动产物权生效方式，但并不意味着登记就是不动产物权变动的唯一要件。按照物权行为的一般理论，物权的变动，需要某种外在的表现来作为公示，来保障交易双方的安全，也需要当事人独立的意思表示，以体现对意思自治的重要性。可以说，公示手段推定着当事人物权变动的合意，它们之间是形式与内容的并存。我国建立不动产统一登记制度，将有利于房地产调控在全国范围内的统筹协调，有利于房产税的征收，也有利于遗产税等个人财产性税收的开征。我国不动产统一登记制度的建立完善势必会起到打击房产囤积和闲置浪费的作用，增加房屋出售和出租，对房租和房价的平稳也讲起到稳定的作用。总之，房产统一登记制度的建立，目的是落实物权法的作用，保障不动产权利人的合法权利。

参考文献：

[1]王利明.物权法研究上卷[M].出版地：中國人民大学出版社，2007-8-1

[2]张传德.试论不动产统一登记的意义[J].才智，2015（32）

[3]王德山，姜晓林.浅论合同成立与合同生效[J].商场现代化，2009（11）

作者简介：

李元（1992～），男，贵州贵阳人，贵州民族大学民商法学在读硕士研究生。