浅析全面二孩政策对未来乌鲁木齐市房地产的影响

吴思宇 杜海霞 焦启发 陆松

关键词 二孩政策 人口数量 回归模型 住房结构

作者简介：吴思宇，新疆农业大学管理学院，研究方向：房地产开发与管理;杜海霞，新疆农业大学数理学院，研究方向：数学与应用数学;焦启发，新疆农业大学管理学院，研究方向：房地产开发与管理;陆松，新疆农业大学数理学院，研究方向：数学与应用数学。

中图分类号：D922.3                                                        文獻标识码：A                        DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.10.312

一、引言

2015年10月中共十八届五中全会决议，增进人口平衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个小孩的政策，积极开展对人口老龄化行动。此番调整是继2013年十八届三中全会提出“单独二孩”政策后的又一次重大的人口政策调整。

二、乌鲁木齐市房地产企业现状

“一带一路”的脚步不断向前，新疆因优越的地理位置、丰富的能源和自然资源备受瞩目，也成为房地产企业的机会之地。乌鲁木齐作为新疆的首府，不但有本土的以广汇为首的众多房地产企业，而且万科、恒大、保利等房地产龙头也开始进入这里，随着房价的不断攀升，房地产业的势头整体向好，行业竞争激烈。经调查后，发现许多房地产企业已经开始逐步受到二孩政策的影响而进行变化，营销策略也有了针对二孩政策的变化。

三、分析受影响人群消费需求

（一）二孩政策对住房结构的影响

据国家卫计委最近一次具名生育意愿调查显示，全国约有9000万育龄夫妻有生育二孩的意愿和计划。未来二三十年里，我国三口以上的家庭人数和户数将增加，随着家庭人口规模的改变，住房问题急待解决。三居室和四居室将成为主要住房刚需。学区房也将成为家庭购房的首选。家庭对于住房的需求将消耗部分库存，同时可以带动住房相关产业发展，增加居民消费，稳定房地产市场发展。据我们小组发放问卷时发现，在乌鲁木齐市被调查人群中，有超过1/2的家庭有生育二孩的意愿、二孩政策对住房结构的要求有了更明显的变化，大户型、学区房的比例上升。

（二）问卷及统计年鉴调查内容与分析

首先，查阅2018年统计年鉴，得到了2017年乌鲁木齐市的出生人口，并对数据进行的分析。其次，我们项目组采用典型调查法发放问卷，对乌鲁木齐市沙依巴克区、天山区、及新市区的居民进行了二孩政策对未来乌鲁木齐市房地产的影响的调查，问卷内容涉及多个方面，包括年龄、职业、月收入，小区环境、住宅面积、户型、价格、地理位置及物业条件九个问题。根据以上得出的数据，我们进行了一系列的分析。

第一步，根据统计年鉴显示，以2017年为例，乌鲁木齐市出生总人口为32798人，其中二孩及以上的人数为12472人，占比38%以上，如图1所示。

其次，把调查人群分散为3个区域（沙依巴克区、天山区、新市区）根据不同的区域分析有无购房意愿，结果如下图2所示：

在购房意愿的受访者中，有无二孩或二孩意愿成为了意愿购房的重要原因，如图，意愿或有二孩购房占了意愿购房人群的绝大多数。这在一定程度上说明了二孩政策对房地产市场需求有了一定影响。而在进一步探究影响因素的过程中，我们通过简单的数据处理，得出了以下分析，如图3、图4所示。

通过对以上两个数据的对比，二孩购房人群和非二孩购房人群对住宅的要求有明显的差别，二孩购房人群对于是否是学区房、户型以及面积更为看重，所占比为16%、17%、17%。而相对来说是否是学区房和户型占比远远超过了非二孩购房人群所需，这在一定程度上说明了，受到二孩政策影响的群体对于住宅的需求相较以往，出现了新的增长点。

在对楼盘的调查中，我们发现对于大户型、学区房这一概念，房地产开发商已作出了不同程度的回应，沙依巴克区的万科都会传奇、红星雅山，新市区的福泰雅居，天山区的万科天山府，水磨沟区的恒大城市之光、碧桂园黄金时代等都是基于学区及大户型这一概念开发的房地产。

（三）一元回归分析

本小组根据乌鲁木齐市统计局官网和乌鲁木齐统计年鉴获得了2013-2017年度乌鲁木齐市的房地产销售量、人口数量。建立了以下模型：

下面是2013-2017年与乌鲁木齐市房地产销售量和人口数量关系，利用Eviews工具，得到下图5、图6。

针对H0： 1=0和对H0： 2=0，由图6可以看出，估计的回归系数 1的标准误差SE（ 1）=446.353，t（ 1）=-0.738;估计的回归系数 2的标准误差SE（ 2）=1.310，t（ 2）=1.845。取 =1，查t分布得自由度为n-2=6的临界值t0.5（6）=0.718，因为t（ 1）t0.5（6），所以接受原假设。对斜率系数的检验表明，在 =1的条件下，乌鲁木齐市人口数量对房地产销售量有影响，并且根据回归方程y=2，416-329.479得出成正相关关系。

四、综合分析总结

通过问卷调查数据分析可知，对于有二孩意愿购房的家庭，更注重户型的选择，以及周边的教育资源。而通过对统计年鉴的分析可知，二孩家庭的数量在逐年的增加，根据分析显示，随着人口的增加，房地产销售面积也在逐年增加。由此可知，受到二孩政策的影响，消费者对房地产有了更高的要求，关注的方面也有了一定程度上的改变。通过对乌鲁木齐市各个楼盘调查的数据显示，多数的房地产商的营销已经有从自身的品牌形象转换为新的消费热点的趋势：（1）房地产商根据不同区域的优势，着重关注为教育开发的学区房。（2）房地产商根据家庭结构的变化，以及消费者收入的增长，大户型的开发较为多见。并且，在乌鲁木齐市政策在未来没有大幅变动的情况下，二孩政策所带来的人口数量增长已是必然趋势，故房地产市场的在未来会受到教育因素和户型因素的影响。

五、结论

通过问卷调查和建模分析得出结论，二孩政策的全面放开将增加乌鲁木齐市的人口数量，由此势必会带动乌鲁木齐市房地产发展，促进房地产市场的繁荣。在未来几年，乌鲁木齐市会出现一定数量的换购房人群，三居室、四居室户型的住房或学区房将会是换房中的热点。但从长期考虑，房地产业也不宜过多开发大户型，过度炒热学区房，注重产业的优化升级才能真正适应未来发展。

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