制度变迁理论与我国不动产估价师体制改革

李惠芳

北京京城捷信房地产评估有限公司

摘要：为了推动不动产估价领域在新时代背景下的可持续发展，适应新公布的资产评估法的条例，透过对不动产估价领域的状况实施解析，给出中国不动产估价领域所有的房产估价与土地估价的建议，我国估价领域专才流失现象较为普遍，而且缺少职业资格晋升途径、估价公司乱设立分支公司、估价领域公信度降低，这也让估价领域难以获得良好的工作环境。

关键词：制度变迁;不动产;估价;制度改革;研究

从当前的局面来讲，不动产估价领域与资产评估法的需求依然无法完全吻合。单独作业、优质的人才稀缺、缺少职业晋升空间、违规操作等很多难题依然无法有效解决。不动产估价领域要在《资产评估法》的限制下，强化自我约束能力，加强估价师职业能力建设，提高不动产估价领域的公信力，吸纳优质的人才，推动估价领域可持续发展已经刻不容缓。估价师这个职业由来已久，怎样找到合适的渠道来进行推广，是极为关键的。

一、中国不动产估价师制度的情况与存在的难题

理论范畴的不动产是说无法位移的财富，具体来讲，就是土地与其定作物。而通常意义上的不动产估价师也是针对土地与其定作物的售价实施解析估价的专业技术师。而技术师必须有着较强的业务能力与专业资质的人员。在中国已有的25类分别由我国的不同机构认证的职业人员中，和不动产估价师有着直接关联的就是土地估价师、房产估价师与资产估价师、价格鉴定师。

（一）多师共存，业务职能不清晰

因为各领域、机构的认知视角不一，估价师的工作会互为渗透。土地估价师在行政管理中，隶属于自然资源部（原国家土地管理局，后改为国土资源部，现为自然资源部），通常是从事土地价格评估的专业技术人员，具体从事的工作范畴包含土地使用权出让、转让、租赁、抵押、合资、入股与国有公司改革、企业上市等阶段所牵涉到的土地资产价值估算，还有各城镇的基准地价评定等;房产估价师在行政管理上是隶属于住建部（原建设部），其核心工作是估算房地产价值，而从理论层面分析自然包含土地;资产评估师在行政管理上是隶属于财政部（原国有资产管理局），其估价的范畴包括固定财产、流动财产、无形财产与它类财产，从理论层面解析自然包含土地与房产，资产估价师在具体操作中会牵涉到不动产评估，也就是对建筑进行评估，土地使用权是按照无形资产进行评估;价格鉴证师在行政上隶属于发改委，是对所有价格进行评估，自然包含了房屋、土地和各类资产。

（二）部门无法形成合力，项目互相渗透，让管控难度增加

因为各估价师分别归属于不同机构管理，而业务又互为渗透，如此，就导致估价模式与估价成果的管理变得混淆。例如，房产估价师与资产估价师是不是能够对土地使用权价值实施评估;假如无法评估，就很难管束。这是由于各自机构在管控阶段，不能完全约束其土地使用权价值评估工作;假如被容许评估，土地评估业务主管机构又很难从专业的视角来实施管控。房地产的估价亦是这样。例如，在实际操作中，有很多房地产的评估并不是由具备房产估价师资质的人员估测的。如此极易导致评估模式不够标准，评估的成果就不具备太高的公信力，从而为公司带去不必要的损失。例如，局部区域查验估价成果与具体售价相差1倍的情况，那么，对产权人来说后果是灾难性的。

（三）评估部门与评估人员必须针对不同的机構，获得多重资质

因为各估价师业务互为渗透，通常由几个机构分别管理，让很多从事这方面工作的估价师，因为互相渗透，不得已会去考取不同的资格证书。目前，有着二师、三师资质证书的人员很多，如此也增大了评估人员与评估部门管理的困难程度。最核心的是不同机构对具体管控与操控模式的需求出现差异，甚而互相推诿，让评估部门与评估人员在面对不同机构时，会有力无处使。

二、我国不动产估价师提示改革策略

（一）构建统一的不动产估价系统

兼并已有的房产估价领域与土地估价领域，构建一致化的不动产估价领域业已变成领域可持续发展的实际需求。房产是能够开发的土地与其土地上定作物以及构筑物，包含物质实体与物质实体上的利益。不管是从房产实体抑或房产利益的视角来说，土地与构筑物都是密切相关、不容隔离的。《物权法》第183条指出，乡村、村公司的建筑土地所有权不能单独抵押。以乡村、村公司的工厂等进行抵押的，其占地范畴内的构建土地使用权要一同抵押。在不动产估价阶段，土地使用权价值与建筑物价值也有着互为渗透、互相依赖的情况，强迫任意一方都会让另一方价值下降。因为历史的缘故，当前房产估价领域与土地估价领域共存，业务相互渗透，评价汇报流程琐碎，

为委托方带去一定的麻烦，无助于估价领域的可持续发展。

1、估价领域兼并技术上可行

房产估价与土地估价的理论根据、估价准则、估价模式、估价技术路线等内容基本上是类似的，兼并后编写统一的不动产估价汇报在技术上是可行的。目前，市场上的大部分估价部门均具备土地评估资格与房产评估资格，兼并不能对估价市场或估价项目形成本质性的影响。

2、中国当前业已实现统一的不动产登记体制，不动产物权登记不再分开登记为建设用地运用权与房屋归属权。在这样的政策下，估价领域兼并是有着很强的操作性的。

我国考试部门已经明确，今年12月，土地估价师对于已报名并通过部分科目的，进行最后一次考试。明年起，房地产估价师考试进行改革，分为房地产方向和土地方向，两门公共课考试，两门各自专业方向的考试，其实还是两个证。

（二）强化注册估价师管控，为估价领域注入新鲜“血液”

1、构建考试注册相分隔的体制看，吸纳优质的人才

当前，土地估价师资格考试已经中断，唯有房产估价师资格考试还在继续。参与房产估价师资格考试参考的是1995年《房地产估价师执业资格考试实施办法》。比如，一位本科应届生参与房产估价师职业资格考试必须要获得房产估价有关科目学士学位方能进行，兼备4年或超过4年的对口工作阅历，当中从事房产估价实际工作的年限必须做满3年。参考此需要，一位本科应届生要想获得地产评估师的职业最少都要五年。假如在考试中无法一次性过关，那么所需要的时间会更为漫长。应届生在就业阶段，会对能否得到估价师的资质感到担心，进而放弃进入估价领域，这样的人才流失现象屡见不鲜。

2、降低房产估价师考试的门槛

估价师协会能够依照资产评估法的需求，改动估价师职业资质考试的模式，不再提高领域的准入门槛，唯有获得有关专业专科或更高学位的求职者方能够参与估价师职业资格考试。如此有助于吸引应届生进入估价行业。

3、提升估价师注册门槛

能够参考土地估价师以前推行的实践考评体制，对透过房产估价师资质考试的从业人员设立两年的实践考评期。在考评阶段，需要达到如下标准才能够注册成为房产估价师：没有不良信誉档案记录、完成再教育学习、形成既定数目的估价项目;需要出示估价汇报审核达到优良级别。

透过颁布估价师考试注册体制，更有助于院校学生在毕业后及时投身估价领域，为估价领域带去一股青春旋风，推动估价行业高效发展。

三、结语：

综上所述，不动产估价市场化已经经过了20多年，估价领域为抵押信贷、司法裁定、公司上市等经济活动作出了不可估量的贡献。尽管不动产估价领域依然有着很多的缺陷，然而伴随资产估价法的推行，不动产估价领域也开始不断完善。

参考文献：

[1]徐成林，陈小芳.资产评估法视域下的不动产估价行业创新发展研究[J].梧州学院学报，2018，28（4）：7-13.

[2]吴利，阳利永，李兰.基于"应用型人才"培养目标的《不动产估价》 翻转课堂教学模式改革研究[J].中国教育信息化·基础教育，2018，（4）：38-41.

[3]公云龙，张绍良，侯湖平， 等.高校双语教学实践与优化策略研究——以“不动产估价”课程为例[J].煤炭高等教育，2018，36（4）：112-116.

[4]吴利1，阳利永1，李兰1.基于“应用型人才”培养目标的《不动产估价》翻转课堂教学模式改革研究[J].中国教育信息化，2018，000 （008）：P.38-41.