大数据对房地产估价行业带来的改变及展望

宁林忠

摘要：大数据技术的出现，给房地产估价行业带来了挑战，同时也带来了机遇。本文从三个方面分别阐述大数据时代房地产评估行业的发展现状、房地产评估所受大数据技术的影响以及对于未来的展望，分析了大数据技术的优势所在，包括对于估价准确度的提升，对于信息平台的建立以及对于批量评估效率的提高。展望未来，房地产价格评估将离不开大数据技术的参与。

关键词：大数据;房地产估价行业;估价精度;智慧管理

随着互联网经济的飞速发展，云计算等新兴技术的成长，不断的推进各行各业与互联网之间的紧密联系，向我们宣示着大数据时代的来临。当然，房地产行业也不能例外。面对大数据时代带来的挑战和机遇，如何准确而合理的应对，对于房地产估价行业的转型和继续发展，值得每一个相关的房地产估价人深思。

一、大数据概念

何为大数据？根据目前国际上比较认可的定义，大数据指的是一种超越传统数据库工具软件能力对数据进行获得，存储以及管理和分析的数据集合，它的主要特征有四种，一是数据规模庞大，二是数据流转迅速，三是数据类型多样，四是价值密度低【1】。

二 、房地产估价行业发展概况

（一）发展阶段

我国房地产估价行业开始于改革开放的初期，直至1997年，逐渐发展迈入起步阶段。在这期间，我国正是计划经济转型市场经济的过渡时期，政府相关部门也在此期间陆续出台了许多有关政策，在一定程度上促进了房地产估价行业的发展。在1994年的时候，出台了“城市房地产管理法”【2】，对房地产的估价制度和相关从业人员的资格认证进行了明确的规定，此后第2年，开始执行房地产估价师的执业资格制度。

房地产估价行业的迅速发展和壮大主要集中在1998年到2015年间。这一阶段，房地产估价行业不断走向市场化和规范化。相关的制度和政策也在不断修正和完善，估价的业务范围不断扩大，市场的管理水平不断提高。

自2016年之后，房地产估价行业顺应时代发展的潮流，开始逐步走向信息化、综合化的阶段。尤其是当2016年“资产评估法”通过后，为评估行业的法律地位确定了依据，有利于行业新人才的注入。此外，随着互联网技术的快速发展，传统的评估技术已经不能满足当前时代发展的需要，与时俱进对于整个行业来说必不可少。

（二）现状困境

1、行业内部问题

（1）传统业务低迷。随着社会经济的不断发展，房地产估价行业也在不断壮大，但是资源毕竟是有限的，发展却是丝毫不停滞的，对于银行抵押估价或是房屋征收估价等传统业务的需求逐渐减少，其间的利润空间逐渐下降，传统业务开始陷入低迷阶段。

（2）新型业务供不应求。社会分工不断细化，客户需求也在不断深化，房地产评估机构要想在这层层激烈的竞争中占据一席之地，必然要不断探索新型业务。然而，客户需求不断被细化，市场也被细化分割，像企业集团的资产管理服务、银行的批量评估服务等新型服务对于评估机构的专业度、服务效率、技术准确性等都提出了更高的要求，资产评估机构必须要提高自身的专业精度，提高评估准确度。【3】

（3）信息化程度较低。由于行业内数据标准的缺乏，一些评估机构无法获得与外部的信息交换;另一方面，与大数据相比，行业内传统估价机构的技术水平和作业方式也显得严重滞后，且评估机构内部信息化系统发展不完善，使用效率低，对于估价中数据的把握较为依赖评估师的经验，也一定程度上影响了数据的准确性。

2、行业外部竞争

市场经济具有开放性和竞争性的特点，房地产评估市场也不例外，随着技术的发展，房地产评估行业中也加入了一些新的面孔。当前，国家鼓励税收发展，房地产税基评估技术已经面向全国进行推广，云计算的存在也使得IT行业创界评估成为可能，无形中也给房地产评估行业带来了竞争压力。【4】

2010年以来，部分房地产估价机构开始了自身信息化系统的探索完善过程，主要包括两类：一类是系统独立运营模式，典型的案例有北京国信达、深圳评估中心等;另一类为联盟运营模式，以恒基数据、中房评、云估价为典型。两种类型都注重对于自动化信息系统的创建，包括：自动估价模块、知识管理模块、自动办公模块、不动产运营管理模块等，对信息系统的作用表示肯定，不断提高数据信息化数据处理能力，以及提升自身评估效率和精度，改善行业现状，开拓新型业务空间。

三、大数据时代对房地产估价的影响

（一）大数据有利于价格趋势有效研判

众所周知，预测是大数据的核心作用之一，而对于房地产来说，对于价格的分析预测更是非常重要的一部分。大数据技术可以有效地提高价格预测的准确性。以往房地产评估师所依靠的数据大多为历史数据，有一定的滞后性，而面对市场迅速的变化，历史数据分析得出的结论并不能保证预测的准确性。而且由于数据种类的多样性，评估过程中对于数据的获取渠道和方式可能会受限，而大数据的存在使得数据获取不再困难，而且能够获得多样化的数据资料。

（二）大数据有利于建立各种估价参考数据库，提高估价精度

“估价是科学、经验和艺术的结合”告诉我们，经验判断一直都是估价师对价格进行测算时的重要考虑因素之一，而经验又往往给人以不科学不精确的感觉。大数据时代的来临，使得建立参数数据库成为可能，对大批量数据进行分析，使得得出的评估结果更加准确。同时，大数据技术可以改善评估方法中的许多操作应用，包括比较法、收益法、成本法等。大数据技术中数据库的建立，将有效地提高评估机构的业务水平。

（三）利用大数据可提高建设估价信息系统的效率

当前，估价信息系统的建立在估价机构中盛行，包括：交易案例数据库的建立、参数数据库的建立以及估价管理系统的建立等。信息系统的建立是一项浩大的工程，需要耗用大量的人力和物力，而大数据时代使得数据的收集、整理、分析工作有所减轻，评估者可以參考多方面信息，加速数据处理进程，有效建立信息系统，提高价格评估的工作效率。

（四）利用大数据可提高批量评估的效率

批量评估是指使用共享资料和共同方法，通过统计检验，对大量同类房地产在规定日期内的价值进行评估。批量评估同样也是一个浩大的工程，面对海量的数据资料，大数据技术使得房地产价值与影响要素之间的相关性分析更加有效率，包括：对于特征价格模型的建立分析以及对于不同类型房屋之间价格调整关系的分析。

四、大数据时代下房地产估价行业展望

（一）数据标准建设

“没有规矩，不成方圆”，数据标准的建立对于一个行业的发展是非常重要的，它影响着信息平台上的数据处理方式与进程、行业内部企业之间的工作对接情况，以及行业之间的数据分享与交换。建立一个数据标准已经是行业内的共同诉求，大数据技术将为标准的建立贡献出一份力量，对于房地产行业的发展是至关重要的。

（二）智慧评估

信息化的发展使得“智慧生活”系列初现端倪，促进了城市的可持续发展，包括：物联网基础设施的建立、云计算技术、地理空间等基础设施的建立等都在陆续展开，并且愈发发挥着令人无法小觑的作用。【5】将来房地产评估行业也必将走上智慧评估之路。智慧评估指的是依托大数据技术，将人与设备在软件平台上进行结合，从而实现智能化服务水平和整体状态的提升。

（三）智慧管理

大数据技术的价值不只体现在其原始价值，更在于其对于数据的分析、再处理和扩展方面，未来大数据技术将会促进社会发展更加智能化，房地产估价行业的发展也将实现智能化管理。行业内部管理部门可通过在房地产估价行业中运用大数据技术来进行行业内部的监管，包括对于共享平台的信息管理和网络新闻的评论达数据等的管理，将会提高行业内整体的管理效率;另一方面，可以对行业内高技术人才，进行资历经验分析，以实现技能与职位之间的高匹配对接，从而实现评估机构的良性发展。

五、结语：

房地产估价行业发展与大数据技术密切相关，部分估价机构已通过信息化探索取得了相关成果，一定程度上改善了行业内现存问题。大数据技术的发展，给房地产评估机构带来了机遇，充分合理地运用大数据技术将会提高房地产价格评估工作的准确度，促进行业内部标准的建立与企业信息系统的完善，同时也会提高评估师对于价格趋势预测的准确度，促进社会发展更加趋向智能化发展。展望未来，大数据技术将会在房地产价格评估方面发挥举足轻重的作用。

参考文献：

[1]大数据世界.大数据时代要有大数据思维[EB/OL].（2015-06-25）[2018-11-20]

[2]個人图书馆.改革开放四十周年│看评估行业发展[EB/OL]（.2018-07-02）[2018-11-20]

[3]许军，朱承颉.拥抱大数据，促进估价行业的创新驱动、转型发展：大数据时代房地产估价和经纪行业发展论文集[C].北京：中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2013.

[4]郑晓俐.大数据时代对房地产估价行业的影响及对策分析——以杭州市为例[J].住房与房地产，2016（10）：1-2.

[5]顾振发.建设面向未来的智慧估价机构：房地产估价和经纪行业的开拓与创新——房地产咨询业发展论文集[C].北京：中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2015.

[6]王文华，杜冬丽.智慧评估将成为房地产估价行业的发展方向[J].房地产中介，2017（20）：64-67.

[7]骆晓红，王越，王旭东.从大数据到大管理——估价机构信息化建设之国策评估实践：大数据时代房地产估价和经纪行业发展论文集[C].北京：中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2013.

[8]王文华，杜冬丽.运用大数据加强房地产估价行业监管的探索与思考[J].中国房地产估价与经纪，2017（5）：53-57.

[9]石春艳，秦萧，大数据对房地产估价行业带来的改变及展望[J].江苏科技信息·科学与社会.2018年12月