商业地产运营投资基金的运用研究

罗寅

摘要：云南滇中新区正处于跨越式发展的关键时期，新区内国有企业更应肩负起开拓创新的重任。新区应积极探索基金化运作模式，借助东部沿海地区优势资源共同设立商业地产运营投资基金。通过基金化运作，提升新区内现代服务业水平，改善居住和商业环境，优化落户企业的软环境。以资金杠杆的方式，撬动和引导各类招商资源落户新区，形成有效的财税收入增长。探索新区投融模式新方向，形成金融引领，促进新区产融结合。

关键词：商业地产;投资基金;滇中新区

中图分类号：F831.2 文献识别码：A 文章编号：

2096-3157（2019）06-0073-02

一、背景

1.滇中新区的发展需求

云南滇中新区是国家实施“一带一路”、长江经济带等重大战略和区域发展总体战略的重要举措，国务院明确要将新区打造为我国面向南亚东南亚辐射中心的重要支点、云南桥头堡建设重要经济增长极和西部地区新型城镇化综合试验区及改革创新先行区。从新区的战略定位和发展目标出发，相对完善的城市形象建设、快速的产业集聚引导、配合产业融合发展之现代服务业的提升、人文环境和生态区域建设是近一阶段的重点任务和发展需求。

对于滇中新区而言，发展的重点将放在招商引资和产业培育以及基础设施建设上面，不断提升新区形象和配套环境，迅速扩大产业能级，增强财政实力。首先，新区具有强烈的项目需求，尤其是空港区域更需要抓住机遇进行合理高效的开发。其次，新区急需寻求与经验和资源丰富的商业管理公司进行合作，有效提高滇中新区所持有物业资产的价值，推动其市场化和资本化运作。第三，期望以资金杠杆的方式撬动更多招商资源落户新区，形成有效的财税收入增长。

对于新区内国企而言，发展的突破口可以放在商业和产业的招商运营及与之相伴的资本运作上面。其一，可以考虑寻求与东部沿海的相关机构合作，以自身现有及未来建成的商业资产为基础，筑巢引凤，实现资产与资本的双赢。其二，以商业地产运营投资基金的形式与外部机构形成合作，通过成熟化的商业团队在商业地产招商运营、资金管理以及资本运作方面的尝试，促进企业的可持续发展。

2.设立商业地产运营投资基金的目的

第一，基金嵌入商業，促进新区产业发展软环境和现代服务业的整体提升。通过基金化运作的招商运营模式，推动新区内各功能性产业区的居住环境和商业环境提升改善，优化落户企业的软环境，增强吸引力，全面提升新区内现代服务业水平。

第二，“商业+文创园区”双轮驱动创新，促进产业聚集。借助专业管理团队在商业地产和文化产业的双重管理经验，推动新区以文化创意等现代服务产业形态为依托的园区建设，以资金杠杆的方式，撬动和引导各类招商资源落户滇中新区，形成有效的财税收入增长。

第三，探索新区投融模式新方向，形成金融引领，促进新区产融结合。通过园区多类别基金运作经验的积累，打造滇中新具备境内外辐射影响力的专业基金生态，提高金融资源的配置和引导作用，充分运用新区政策、资源、资金以及东南亚区域合作等多种金融手段和渠道体现“一带一路”的金融引领作用，为滇中新区内产业建设提供丰富的资金支持。

二、成立商业地产运营投资基金的意义

1.对新区产业发展的意义

（1）提升新区内现代服务业水平和园区软环境。商业地产运营投资基金可定位于针对新区内商业环境的改善和提升。一方面，通过基金化运作妥善解决产业园区中传统产业向新型产业转型升级中形成人力资源的物质和精神文明需求，也为新区打造东南亚“一带一路”辐射中心地位提供软环境支持。另一方面，基金所倡导的商业和文化元素对区域商业形态的转轨和新区内现代服务业升级具有积极意义。

（2）推动商业地产形成良性循环。基金化运作在地产和投资领域屡见不鲜，其专业性的定位、科学化的过程管理以及产业资本孵化的路径优势让基金在各个新兴产业领域获得一致认可。结合商业形态的转型升级，其物业形态、运营招商乃至项目中小到每一细节的工程管理，都需要时间周期的孵化，基金的时间周期特征正好符合商业培育的这一周期性需求。

因此，通过基金嵌入式的商业地产模式，可以使商业管理团队和运营团队更加专注于项目本身的精华萃取和提炼，让项目里的每一个基因都能充分调动潜力，最终形成一个良性循环，打造出立足当地、博采众长的优秀商业项目。

（3）完善招商引资的软性配套。与东部沿海相关机构合作成立基金，可以粘合东部沿海先进的专业化招商运营团队运作，大幅提升新区各类商业价值。通过特色化、定制化商业形态推动周边地价上升，完善园区招商引资的软性配套，为新区建设的可持续发展提供有力支撑。

（4）促进新区财税收入的增长。通过基金化运作的招商运营模式，将推动新区内各功能性产业区的居住环境和商业环境提升改善，优化落户企业的软环境条件，增强新区吸引力。同时，以资金杠杆的方式，撬动和引导各类招商资源落户新区，促进产业聚集，进而形成有效的财税收入增长。

2.对改善新区民生配套的意义

（1）安置房建设作为滇中新区重要的民生工程，以基金牵头运营的商业地产，一方面可以以优质便利的商业环境提高回迁居民的入住意愿，引导其积极配合回迁安置;另一方面，良好的商业生态经济效应也能帮助回迁居民通过住房租售、增加就业等方式带来稳定、可持续的经济收入来源，从而实质性地解决回迁安置居民的民生问题。

（2）居民入住意愿的提升能够促进人气聚集，回迁安置居民的生活保障问题得到实质性解决更能有效提高其消费能力，反过来将进一步增加新区商业的活力和成熟度，进而吸引更多的商业投资，有利于新区综合价值的提升，最终形成一个新区居民生活与商业建设相互促进的良性循环。

3.对新区内国企转型和发展的意义

（1）通过与外部专业商业团队及金融机构合作，对企业现有商业地产资源的运作，使企业团队逐步积累丰富的商业资产运营管理经验，提高自身软实力。

（2）合作成立基金，可使企业在资本运作方面获得突破。首先，基金运作可以探寻企业新的盈利增长点。其次，与各类金融机构形成紧密的合作关系，为完善投融资体系做好准备，从而更好的服务企业主业。最后，通过设立基金，探索基金合作模式的优势经验，可为将来与各类实力企业形成战略合作打下基础。

（3）基金的滚动发行和招商引资，可以不断提升企业所持商业资产的经营能力和资产附加值，奠定估值基础，为后续实施资产证券化和发行债券做好准备。

三、商业地产运营投资基金的优势

1.精准定位，延伸与整合并举的运作模式

基金的特征是专业、专项运作。基金侧重的商业和文化产业的双重管理能力使基金的运作具备普通商业没有的业态延展性，基金化运营的优势是将杂乱无章的业态纳入基金的有序，分阶段分层次进行不同定位的开发，将文化这一无形转化为有型的商业形态。

基金可以结合新区乃至周边区域内优秀的自然和人文环境，综合推动区域内关联产业的延伸。结合各个细分领域，根据不同的主题进行分拆组合，成立每一个小领域的专项子基金，从而为延伸的关联业态发展打下发展基础。

2.资本的杠杆效用

鉴于社会资源的有限性，基金的属性里天然带有杠杆特征，通过母基金或者与外部投资人分类合作，以有限的资金带来更多杠杆倍数的资金或资源，将使基金运作区域内的优势项目获得更好的“养料”，从而提速增长。通过基金的科学孵化，将区域内优势项目进行全国乃至境外的模式复制，基金平台引入外部优势项目整合区域内同类项目，提升区域内同类商业项目的吸引力和竞争力。

3.招商引资速度与效率的提升

优秀的基金及管理人必須具备全视野范围的布局思维。尤其在商业领域，招商引资是每个运营管理团队的看家本领。嫁接了基金这个金融属性的合作伙伴后，招商将变得与往常不同。基金将通过精准定位区位内的招商项目，设计一套完整的资本孵化路径和分阶段的资金和资源投入计划，从而提前布局招商引资。简言之，加入了基金管理的区域招商，可以有限的资金撬动更多的资源，形成良性滚动。市场化手段将有效降低政府管理成本，形成商业项目优胜劣汰的自循环。从而在保证新区内产业迅速发展的同时，充分发挥引导作用，有效提升招商效率。

四、基金的架构

基金的管理人可由滇中新区内国有企业和外部有经验和资质的机构共同成立基金管理公司。初步规模可在10亿元左右，分期募集，存续期5年～7年。在出资结构中，可由外部机构承担劣后级LP，寻求产业引导基金或母基金承担中间级LP，新区内国有企业作为产业引导方，承担优先级LP。

投资方向上侧重为滇中新区创造更多招商引资项目落户，可限定80%的资金投资于滇中新区内的商业运营及招商项目，不超过20%的资金投资于符合现金管理需求的金融产品。所有项目的投资决策由基金管理公司设置的投资决策委员会负责。退出方式包括股权转让、并购出售、在境内或境外资本市场寻求上市（IPO）、基金发起人回购等。

保障措施方面，由劣后级LP为优先级LP提供本息担保，中间级LP以出资部分对优先级LP进行担保。基金期满后，扣除基金管理人和其他运营成本后根据优先劣后顺序依次支付各级LP的本金和利息，最后根据GP与LP的约定分配比例进行利润分配。

五、总结

云南滇中新区是国家实施“一带一路”、长江经济带等重大战略和区域发展总体战略的重要举措，未来几年将是滇中新区迅速成长的黄金期，也将是新区内国有企业发展壮大的重要时期。因此，新区应结合发展需求，积极探索基金化运作模式，借助东部沿海地区优势资源共同设立商业地产运营投资基金。

发挥基金在产业延伸、资金杠杆和招商资源撬动等方面的作用，一方面，可全面提升新区内现代服务业水平，改善居住和商业环境，优化落户企业的软环境。另一方面，以资金杠杆的方式，能够撬动和引导各类招商资源落户新区，形成有效的财税收入增长。再者，为探索新区投融模式提供了新方向，形成金融引领，促进新区产融结合。

总而言之，在滇中新区范围内设立商业地产运营投资基金，对于新区产业的发展、民生配套的改善以及新区内国企转型升级和可持续发展均具有重要而积极的意义。

参考文献：

[1]王静.新常态下我国商业地产可持续发展探析[J].商业现代化，2018，（05）.

[2]鲍筱斌.没有运营就没有地产金融[J].中国房地产，2019，（01） .

[3]孙芳.产业投资基金支持实体经济发展及其风险防控研[J].时代金融，2018，（12）.