国际化视野下中国商业地产转型思考

傅浩强

[提要] 随着我国融入世界经济体系进程的加快，国际金融和社会形势对国内产业的影响逐渐加大。在经济新常态下，国内商业地产行业受到较大的冲击，同时也拥有全新的机遇。站在国际化历史节点上，中国商业地产转型迫在眉睫。本文立足商业地产经营实践，在分析基本行业情况下，指出产业存在的问题，并寻求转型升级的有效路径。

关键词：国际化；商业地产；地产转型；经济新常态

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年3月13日

作为国民经济的支柱性产业，我国商业地产在整个经济体系中发挥着牵一发而动全身的作用，事关经济全局。近年来，我国融入世界经济体系的进程不断加快，商业地产亟待转型升级，利用国际化契机，实现企业蜕变，是很多商业地产企业的发展路径。同时，我们也不难看出，我国商业地产行业经过多年野蛮发展，存在着诸多问题，包括产品、业态、经营项目都存在着结构化与同质化的问题，值得行业从业者与理论研究者深入探讨。

一、中国商业地产现状

（一）商业地产体量呈持续增长态势。随着经济社会的发展，国民经济总量不断攀升，人民的生活水平得到了较大程度的改善，良好的经济形势给中国的商业地产开发带来了全新的发展机遇，也帶来了较多的投资机会，大量资金不断地涌入商业地产开发市场。随着社会资本的大量涌入，各个大型房地产企业都开始布局商业地产项目，都希望可以在商业地产开发和利用的黄金时代分取一杯羹，赚取高额利润。多个大型房地产企业的进入也给商业地产开发带来了更大的发展空间。根据权威资料统计，2016年我国商业地产销售面积同比继续维持高速增长态势，销售额也在不断攀升。从商业地产经营情况来看，虽然增速相较于2010年前后已经出现一定程度的放缓，但是依然维持着较高的增长速度，行业发展前景依然广阔。

（二）资金强势推动商业地产行业发展。纵观我国商业地产发展，依然存在着资金强势推动的态势。国外资本和一些大型的跨国企业也开始关注到了中国商业地产的发展潜力，一些商业巨头更是斥巨资在我国开发商业地产项目，从而使我国的商业地产竞争更加剧烈。随着商业地产的迅猛发展，投资人也将投资的焦点聚集在了商业地产的开发和利用上。大型商业地产的盈利能力有目共睹，一些传统的房地产企业也开始放弃居民住宅的开发，将经营重点逐渐转移到了商业地产之上。除此之外，一些大型的商贸集团和金融机构也看到了商业地产的盈利能力，开始将大量的资金投入到商业地产的开发中，延伸经营的产业链，拓展自己的经营领域。一些发展前景良好的商业地段更是炙手可热，一些房地产开发企业逐渐开始以打造城市商圈或者商业中心的形式来扩大商业地产的影响力，从而在其中获得更大的商业附加值，获取高额的收益。

（三）商业地产国际化程度不高。从目前国内发展现状来看，商业地产在国内发展较好，并且继续向二三线城市推进，但是国际化程度明显不足。经济的持续发展给商业地产的开发和利用提供了良好的空间，由于经济发展水平较高，一线城市的商业地产项目首先得到了迅猛的发展，并且在短短几年之内就形成了饱和的状态。很多商业地产的投资者和大型房地产开发企业也开始将目光投向经济相对欠发达的二线和三线城市，并且推动了当地商业地产行业的高速发展。但是，毋庸置疑的是，我国商业地产的国际化程度仍有待提高。虽然商业地产行业在国内发展的风生水起，但是能将项目建设到国外的商业地产企业仍旧凤毛麟角，只有少数大型房地产企业走出了国门，并且在国际领域开创了自己的品牌，但是更多的商业地产企业还在抢占国内蛋糕，竞争进入到白热化阶段。

二、中国商业地产面临的国际化挑战

我国商业地产经过多年的发展，已经形成较大体量与规模，但依然存在较为严峻的系统性问题，不管是产品还是技术，都存在结构性的问题，供求关系呈现出失衡状态，许多从业者经营困难，特别是随着全球经济一体化进程的加快，我国商业地产企业面临越来越多的国际挑战，同时也迎来了“走出去”的契机。

（一）海外项目周期相对较长。在海外开展商业地产项目，具有周期较长的特点。从本质上来看，商业地产项目一般都具有较长的开发周期。作为投资较大的国际化商业项目，要想使商业地产建成后具有持续的盈利能力，必须使商业地产具有一定的商业价值，因此这就需要更大的投资比例以及相对较长的开发周期，并且只有这样，才能在一定程度上保证商业地产在建成后实现预期的经济利益。在此过程中，有些地产开发企业没有事先评估自身的经济实力，贸然开展海外项目，看到商业地产项目的发展前景之后就盲目跟风，匆忙开发，从而在商业地产尚未建设完成时出现资金不足的情况，如果这时不能及时补足建设资金，很可能就会出现搁置的情况，从而人为地延长了商业地产的开发周期。另外，当出现资金不足的情况时，还有的开发商会提前向商户融资，利用优惠的承租条件来吸引商户提前交付租金，从而为商业地产项目进行融资。此时，不可避免地会出现一定的经营风险，如果一旦项目出现问题，将会面临巨大的损失，从而进一步加剧商业地产开发的风险，在国际经营环境下，这种投资风险会被进一步放大。

（二）要承担市场及政策风险。在国际化视野下开展商业地产业务，要面临诸多风险。首先，国内商业地产企业并不熟悉海外的法律环境，在开展业务过程中，可能存在一定的法律风险，为企业带来不必要的诉讼麻烦，影响企业正常经营；其次，在开展海外业务的过程中，由于没有很多经营经验，所以对于海外市场行情也不够了解，在经营过程中，可能面临市场风险，如果投资不够谨慎，可能会造成巨额亏损问题。此外，在经营海外业务的过程中，汇率风险也属于一种市场风险，会对企业产生一定的不良影响。在海外开展业务时，也要受到国际形势和国际关系的影响，这些因素都不在企业的控制范围内，因此企业要想实现海外扩展，必须考虑诸多风险因素，并且建立自身风险评价体系，将系统性风险控制到最低。

（三）面临国际市场定位问题。在国际化视野下，中国商业地产要实现转型跨越发展，必须解决商业地产的市场定位问题。随着商业地产项目的持续升温，众多投资者和大型跨国企业都开始涉足商业地产项目，但是并不是所有的投资者都能很好地将商业地产进行准确定位，从而导致商业地产的开发出现一系列的问题，有的甚至很难盈利。商业地产区是一个城市较为繁华的区域，大部分的商业地产都位于城市的核心地段，大量的人员流动和精准的市场定位是商业地产成功开发和盈利的必要条件。而之所以会出现有的商业地产不盈利的现象，很大一部分原因是由于商业地产项目的定位不够准确，或者偏离了人们的消费习惯。比如说，在一些经济欠发达的城市，房地产企业在开发商业地产的过程中没有经过深入的市场调研和前期定位，在开发的过程中仍然按照其他城市的开发水平和市场定位来经营目标城市的商业地产，有的地区消费水平并未达到很高的程度，但是商业地产中却出现了较高水平的消费项目。之所以会出现这种情况，很大一部分原因是开发商和投资者经营理念上的失误，有的房地产开发商简单地认为，即使当地的生活水平没有达到相应的消费程度，但是只要在经营的过程中对消费者进行引导，就可以逐渐提升当地的消费水平，基于这种考虑，使商业地产与当地的生活水平出现偏离。

三、国际化视野下中国商业地产转型路径

（一）不断提升企业融资能力。作为建筑行业，商业地产行业兼具劳动密集型与资本密集型的双重特征，要实现商业地产行业的升级转型发展，不断开创海外市场，中国商业地产企业要提升自身的资金整合能力，提升自身融资能力。从目前商业地产发展来看，很多商业地产企业的融资模式和融资方法都比较原始，同时也承担着较高的市场风险。不管是开展国内业务还是国际业务，中国商业地产企业要想在国际化浪潮下实现升级跨越发展，必须解决自身融资能力薄弱的问题，提升自身综合竞争力。商业地产企业在融资过程中，要采取直接融资和间接融资相结合的方式，提高融资效率，减小融资成本，同時要与国际资本市场对接，为开拓海外市场业务打好金融基础，提升国际适应力和竞争力。

（二）强化商业地产全产业链建设。中国商业地产要想实现国际化发展，必须实现“全产业链”发展，要想进行系统发展，最为重要的是提升项目规划与运营能力。在进行商业地产的投资和开发之前，投资人或者开发商应该首先对城市进行充分的调研活动，从而对城市的发展情况和居民的整体消费水平有一个充分的了解。在掌握了城市的整体发展状况之后，应该对商业地产的商业定位进行合理规划，规划过程中要严格按照之前的调研结果来进行，因为只有商业地产的市场定位与当地城市的经济发展水平和居民的消费能力相适应，才能有效地保证商业地产的可持续发展。在此过程中，消费者的需求以及当地居民的潜在消费能力也是一个十分重要的参考目标，在进行商业地产规划的过程中也应该作为一个重要的参考指标予以考虑。也就是说，在商业地产项目建成以后，既能满足当地居民的消费需求，又能在一个相当长的期间内适应消费者消费需求的发展和提升，无论高端消费者还是低端消费者，都能在城市商业项目上获得良好的消费体验，这才是商业地产可持续发展的关键。

（三）优化经营服务与用户体验。商业地产与其他一些商业形态不同，要想保持长久的发展和可持续的盈利能力，后期的规范运营和管理都是必不可少的重要环节。因此，要想使商业地产得以持续发展，加大后期的经营管理力度，运用高效的经营模式进行经营才是可持续发展的关键。在此过程中，商业地产应该探索出一套切实可行的经营策略，不仅要与上下游业者建立良好的合作关系，还要适时地策划一些经营活动，拉近与目标客户之间的距离，在行业领域树立一个良好的形象，从而不断扩大自身的影响力。

四、结语

综上所述，要想在国际化浪潮下实现中国商业地产的转型升级发展，首先必须从发展理念入手，创新发展思路，转变发展模式，打造商业地产的全产业链条，同时有效评估企业经营实力与市场风险，适当选取合适的商业地产项目，提高企业融资能力和风险防控能力，严把建设质量关，通过优质服务和商品赢得国内乃至海外市场，实现商业地产企业的发展，同时推动国内商业地产总体行业提档升级。

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