房地产开发全过程风险及防控措施分析

黄建国

摘 要：进入二十一世纪的房地产行业，遇到了前所未有的发展机遇，房地产行业发展开启蓬勃发展模式。房地产行业的发展，给国民经济的促进作用是极大的，对于城市建设与城市形象，对广大人民群众的生活水平的提升，起着关键性的作用。房地产行业的发展并不是一帆风顺的，也是存在着各种问题和困难的，可以说是发展机遇与发展困难并存。因此，加强房地产开发过程的全方位风险控制，提高项目抗风险能力，也是房地产开发过程中的重要内容。本文旨在研究房地产开发过程风险表现，探讨房地产开发过程风险控制，为房地产开发企业在风险控制方面提供可行性思路。

关键词：房地产开发;全过程;风险防控;措施分析

近些年来，我国城市化建设速度越来越快，房地产行业发展受到政策、行业等多方面的影响，目前是我国各大城市化进程的重要推动力。房地产开发与其他行业不一样，房地产行业是一个重资金产业，对于资金的需求极大，资金使用伴随着风险性，因此在实际的房地产开发过程中，各种风险因素存在。如何将各种风险因素进行合理控制，提高企业抗风险能力，保证房地产开发企业顺利平稳过渡，是新时期开发企业需要面临的重要课题。本文主要是对于房地产开发过程的各类风险及风险控制策略进行深入剖析，希望可以为企业在房地产开发过程风险控制方面提供可行性的意见和建议。

一、房地产开发全过程存在风险

笔者从事房地产开发工作多年，在房地产开发方面也积累了部分经验，通过自身的学习与总结，笔者认为，在实际的房地产开发过程中，从开发的阶段性工作分析，存在的风险主要是体现在以下几个方面：

第一，投资拓展风险。地产开发公司在获取土地过程中，现阶段大部分是通过网上竟拍所得，也有收购或同外公司合作;可能存在对原住居民进行补偿或收购风险，无论是何种情况，在实际的过程中都可能会遇到各种问题，并直接影响到开发进度。处理不当，甚至会直接影响整个项目的工程进展，甚至会出现法律纠纷问题，也會在一定程度上增加土地拿地成本。

第二，开发报建风险。开发报建环节与政府的办事效率相一致，政府部门如果办事效率高，关于各类手续的处理上都比较速度，那么直接带动审批效率，使得房地产开发企业快速开工、预售、完成资本回笼。有些政府部门和单位，因各种原因导致审批时效偏低，或遇到国家政策变动，将会直接会影响到开发报建成果的延误。

第三，设计施工风险。设计施工风险也是一种常见的开发风险，最常见的就是施工图设计不规范，在审核过程中出现反复修改，而且甚至设计人本人都无法知道，自己的最终设计版本到底是那一版。再者，施工过程中，施工单位如果没有按照设计图纸进行施工，或者是降低标准、随便更换施工材料，一旦遇到不可抗因素比如安全事故、重大污染、施工停工令等，也会直接影响到工程进度及项目形象效果，导致开发项目达不到预期。

第四，资金成本风险。众所周知，房地产行业是一个高资金的行业，就是资金密集性行业，普遍来看，房地产行业的资金负债率是最高的，房地产行业一般是利用贷款抵押、拆借、发行公司债券等形式进行集资，然后在获得预售许可证以后，才可以公开向市场开放销售。在这个过程中，一旦出现资金问题，对于开发企业来件将是致命的打击，直接关系到开发企业的生死存亡。

第五，营销回款风险。房地产开发是一个周期性的工作，销售工作为整个项目的正常运转提供源源不断的资金支持，项目工程前期的所有准备工作，都是为了后面的销售工作可以顺利进行。一旦销售工作无法正常运行，或者销售工作进展缓慢，则直接影响到项目回款，资金回笼过慢，同样也会给企业的发展带来灾难。因此，前期规划中，设计出符合市场主流的产品，避免给后期销售工作带来压力，也是避免开发过程后期风险的重要举措。

二、房地产开发全过程风险防控策略

（一）投资拓展风险防控

投资拓展是房地产项目开发的第一道关口，也是至关重要的环节。作为投资拓展部门，应该以身作则，对于开发地块及开发主体有较为深入的调查，摸底土地信息，尤其是土地使用性质，需要拆迁的范围及居民数量，做好相关数据统计及登记。全面了解合作主体的经营情况，对合作主体的资质进行深入研究，避免出现空壳公司等问题公司进入合作范围。例外，根据土地属性，对于地块货值产出进行投资测算，精确的分析出利润成本及风险出处，分析逾期收益能否满足开发公司需求，从而可以更精准、精确的为开发公司提供决策依据，进而化解掉投资拓展过程中带来的各种隐性及显性风险。

（二）开发报建风险防控

在项目落地后，开展制定开发节点计划，根据重要节点倒排开发安排，对于开发报建节点的安排需要尽量提前，留出充足的时间进行突出情况处理。维护好和区域内土地、财税、规划、建设、房管、消防、审批等相关职能部门的关系，因为这些部门和人员，直接与本项目的所有开发环节挂钩，直接接管整个项目的开发报批与审核。及时掌握获取最新的报建流程信息，根据政策、制度要求灵活调整报建思路，协调各合作单位配合好开发报建工作，最大程度降低时间成本，研究相关优惠政策，最大程度享受政策红利，保证项目稳步推进。

（三）设计施工风险防控

为了提高开发项目设计及施工水平，建议开发公司慎重考虑设计及施工单位，最好是选择知名度比较高的企业进行合作。毕竟，知名度高的企业，其品牌号召力及实际专业水平，要比普通的非知名企业要高。选择好设计及施工单位以后，对于设计方案，设计院需要仔细斟酌，培育出相对成熟的设计方案，尽量规避常规问题，减少设计变更。施工单位则需要制定出详细的施工排期和计划，将各施工单位进行组织优化，合理调配材料、人员、设备，严格按照设计图纸进行精密施工，加快施工进度与进展，保证严格按照先前定好的排期与计划进行施工完成。

（四）资金成本及营销风险防控

在项目落地后，销售负责人需要进行市场调研，这是做好销售工作的第一步，只有了解市场行情，才可以更好的做好销售工作。关于市场调研，需要获取域内的经济发展水平、人口结构、收入层次以及购房意愿等方面信息，充分了解周边竞品情况，尤其是竞品项目的产品、定位、客户群体、景观、配套资源等，结合自身产品特征明确市场定位，减少同质化竞争，研究适合的定价策略，一定避免打价格战，价格上有进攻有推出，不断完善营销推广方案，可以通过网络、自媒体等线上途径进行宣传，海陆空多方面的推广出街，多种营销手段并用，实现原始客户积累，逐步积累潜在购买客户等措施，保证项目在取得预售许可后，以最短的时间完成去化，实现回笼资金的快速化。

三、结束语

综上所述，房地产开发过程中，风险控制方向是一门错综复杂、极为关键的学科，随着我国房地产行业的繁荣发展，在房地产开发过程中出现的各种风险也越来越多。对房地产开发全过程中的风险进行有效的分析和防控，不仅对保证房地产项目的顺利实施，提高房地产项目质量，保证人们的生命财产安全具有极为重要的作用，同时，还对推动我国房地产行业的规范化发展，建立房地产市场的秩序具有极为深远的现实意义。作为地产开发的风险控制部门，需要做好各阶段、各部门、各环节的隐形及显性风险，保证房地产开发企业的顺利、平稳、健康发展。

参考文献：

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[3]郁洁，吴昊.浅谈房地产开发风险的全过程预防及控制[J].建材与装饰，2018（36）：154.