中小城市土地储备制度存在的问题及对策

钱逸清

摘 要：在对土地储备制度的概述进行详细的分析时，应该结合现阶段中小城市土地储备的具体情况，对中小城市的土地储备制度现存问题进行分析。在确保土地储备的制度合理并完善提升的同时，提出了相应的措施，为完善中小城市的土地储备制度带来参考。

关键词：中小城市;土地储备;制度;问题;对策

前言：中小城市的土地储备制度在我国各个小城市颁发之后，不仅对中小城市土地市场的良好发展起到促进作用，有效提升政府对土地市场的调控能力，还有小的确保了土地资产的保值增值，充分提高地方财政部门的收入，并对国企存量的土地起到盘活作用，有效推动我国中小城市国企改制的顺利进行，并获得良好的社会经济效应。

1土地储备制度的概述

土地储备制度从广义角度看，是指现阶段我国土地管理的方式从计划经济体制逐渐转变为市场经济体制的基础上，土地的使用方式也从以往的外延粗放的方式转向内涵集约型的方向，将城市经营、城市发展当做基本的出发点，将提升城市土地的利用效率、优化配置土地的资源当做基本的手段，才能充分实现土地的保值以及增值。土地储备制度从狭义的角度看，是指城市中的政府进行授权或委托相应的机构经过土地征用、土地收购、土地置换、土地回收以及整理等方式，充分集中规划用地或分散在其他用地者手中的土地，在经过政府授权的相应开发后，有效结合城市的具体规划以及发展需求，利用招标、拍卖以及协议等方式把土地投放到市场中，目的就是对城市建设用地的具体需求进行调控，使其具备相应的经营性以及微利性等特点。

2中小城市土地储备制度中现存问题

2.1落后的思想观念

现阶段，中小城市中大多数都只是在形式上建立了土地储备制度，在具体的土地储备操作中并未加强对土地使用机制的重视。还未建立完善的以招标、拍卖以及挂牌等方式的中小城市土地储备制度系统。一些中小城市在出让土地中仍然过于重视小集体的利益，在推广土地储备制度时不能全身心的投入，一些城市还存在使用以往供地方式的现象。

2.2缺少合理的土地补偿标准

土地的补偿一般都有巨大的金額，其涉及的利益关系也是较为复杂的，专门的负责人员应该根据统一的标准收购土地。然而，在具体的操作中，部分地区根据土地的情况进行估价补偿，还有的地区根据土地收购后的规划价值进行股价补偿，导致土地储备机构的补偿标准无法存在统一性。与此同时，因为储备机构缺乏资金，政府缺少有效的监督机制，导致一些储备机构在进行土地的收购时为了减低收购成本就故意压价，进而提升土地的收益。此外，农村集体土地作为中小城市土地收购的重点对象，在进行土地的征用时，因为补偿标准较低，更甚者都无法为征地农民的原有生活带来保障，造成大量的集体土地转向隐性市场出现不法交易，打乱了土地的市场秩序，使政府降低了调控土地市场的能力。

2.3落后的城市规划

城市土地使用的根本依据就是城市的规划，城市规划也是土地储备制度运行的基础条件。可是，现阶段，尽管较多的中小城市建立了整体的城市规划，可是对失去的划分规划并没有详细完善，从而为土地储备的工作造成了很大的困难。首先，城市不完善的建设性规划造成土地储备机构在进行储备规划的制定时缺少规划性以及整体性，无法明确长远的收储范围，缺乏对实际区域收购的时间以及储备时间的掌握，对土地储备的顺利运作产生不良影响;其次，在进行土地储备时，应该先征求规划部门的具体意见在进行地块的征购与回收，因为缺少完善的区域划分规划，有必要临时按照有关要求进行规划，从而对土地的征购、回收、安置拆迁以及整体的开发等时间进度产生影响，增加了土地储备的成本费用，造成地区规划缺少整体性，和周边的环境不协调，一些地方可能在短时间内发生重复征购以及规划建设等状况，为资源带来大量的浪费。

3中小城市土地储备制度现存问题的解决策略

3.1采用灵活的土地出租运作方式

现阶段，在我国土地运作中，土地出租的方式应用很少，从土地出租的方式看，土地出租是一项很好的土地出让方式，利用此种方式可以对国有资产的流失起到向好的抑制作用，让政府部门从中获取相应的经济效益。比如，土地出租相应时间后，回收在进行出租时，租用的价格就需要按照新的土地市场价格为主，让政府部门从中获益。一般情况下，土地通过招标、拍卖以及挂牌等方式还不可以实现这个目的，在这种模式中，土地的增值获益都是房地产商获得。在土地建设项目规划支持的早期阶段，中小城市通常能够将其作为建设项目的对象进行出让。所有的中小城市都必要适用短期的经营或者出租的方式。然而，这种方式在预订房价和土地使用权招标方式相结合的中小城市中以及经济发展不良的城市中需要谨慎处理。

3.2对土地储备的融资渠道进行科学的拓展

现阶段，中小城市多数的土地储备融资是以商业的贷款为主，应该继续予以保留，然而，在土地的储备部门已经获得了商业银行的贷款时，政府还未向土地储备的机构颁发相应的使用权证。所以，在完整的征地文件、合理监控贷后资金的条件下，需要联合土地部门进行监管合作协议的签订，并提供合法的承认贷款抵押权限以及承诺书的条件下，商业银行能够提前发放贷款，在完成土地的征用后，在进行相应抵押手续的办理，保证土地出让后及时收回贷款。在中小城市现阶段各种条件还不完善时，应该坚持克服困难，创新土地储备的融资模式，达到土地融资主体的多元化，经过土地银行以及土地证券公司等成立方式，规划土地储备机构的融资体系，确保消除由于主观操作错误发生的融资风险。

3.3提高土地规划和管理力度

城市土地的管理就是按照市场经济的发展需求，及时释放城市土地中蕴含的巨大能量，有效提升城市土地的资产，确保城市在进行建设以及持续发展时拥有足够的支持，为城市的增值以及持续发展起到促进作用。然而，需要注意的是，城市的土地经营不是单纯的出售土地，而是经过合理的规划、科学的管理等方式对市场进行培育，确保资源投入到产出的良好循环。在实际的操作中，积极执行我国相关规定，确保政府对土地的一级市场进行垄断。新增的建设用地，应该对土地征用、土地开发、土地出让以及土地监管的方式采用统一的管理规定。那些存量建设用地，需要积极促进土地的合法、公开流转。城乡结合中的农村集体土地，需要对一些土地的依法流转加强鼓励，让其得以良好利用，可是又要预防新的供地源头出现，进而对城市土地的整体规划以及管理造成影响，确保供应土地有计划地进行。

结束语：

总的来说，中小城市因为土地储备制度建立较晚，相对的市场规范度不高，在具体的土地储备制度操作中，就会出现很多的困难。要想采取合理的措施解决此类问题，中小城市应该积极参考大城市中土地储备的相关经验，在结合中小城市的现存问题，采取针对性的解决措施，制定符合本地区实际情况的土地储备制度，有效提升土地储备制度的使用效率，实现土地市场的综合调控效果。

参考文献：

[1]王淑娟.我国中小城市土地储备制度及融资发展机制浅析[J].智能城市，2016，2（09）：223.

[2]姬泓，曹军.中小城市土地基金模式谈[J].中国土地，2012（08）：31-32.

[3]余池明，宋言平，周林洁.关于中小城市经营城市的思考[J].城市发展研究，2012（01）：58-60.

[4]卢长安，游斌，郑丹.论中小城市人口城镇化与土地城镇化协调发展[J].中国房地产，2014（18）：33-40.

[5]徐政波，王铁军，曲利新.对北方中小城市土地市场化运营的思考[J].宁波职业技术学院学报，2014（03）：28-30.

[6]王侠，徐政波，郭宝峰.关于北方中小城市土地收购储备及经营性土地使用权实行市场化运营的几点看法[J].今日国土，2017（08）：40-41.

[7]郑波，戴鸿丽.中小城市地方政府性债务监管及其风险防范——以D市为例[J].会计之友，2018（15）：40-43.

[8]王昭彧.西部中小城市房地产业存在问题——以白银为例[J].发展，2010（11）：49.