尖岗山豪宅地块从流标到重新挂牌成功的思考

唐剑波 刘灿华 唐建军

中图分类号：F301 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2019）8-150-03

摘 要 尖岗山豪宅地块从无人问津流标，到重新包装挂牌成功，才短短半年时间。估价师比较分析两宗地的异同，思考市场环境变化和土地重新规划对挂牌成功的影响。

关键词 豪宅地块 流标 挂牌成功 思考

2019年6月24日，深圳市5宗住宅用地集中挂牌出让，其中宝安、龙华、坪山区各1宗，另外2宗位于光明区。土地总出让面积17.03万平方米，总规划建筑面积68.97万平方米。5宗地块起始总价154.35亿元，最终成交总金额达223.84亿元，为深圳历史上单日最高金额的居住用地挂牌，堪称深圳史上最强土拍。

其中有一块2018年12月19日流标的尖岗山豪宅地块，这次重新包装挂牌，新地块土地面积增加，容积率略减，结果经16轮竞价，成交楼面地价从起始价407400万元大幅提高45%至最高限价590800万元，无偿移交政府的人才住房从初始配建面积10810平方米大幅提高81%至19610平方米（详见下表），简直出乎大家意料之外！

曾经无人问津的流标地，为什么短短半年便成了开发商竞相争抢的香饽饽？且看估价师的专业分析。

尖岗山自2003年12月30日以楼面地价5441元/平方米刷新深圳楼面价后，便以豪门形象出场，又在2004年11月26日、2009年9月10日、2012年11月28日、2015年12月25日，一路高歌猛进，相继刷新深圳楼面价，最后一次记录由泰禾以楼面价近8万/平创下，登峰造极万峰仰视。而短短3年后的2018年12月19日，尖岗山A122-0357地块出让，周边已是豪宅林立，中海九号公馆、招商华侨城曦城别墅、泰禾院子等，但谁也没想到，才4万/平近乎半价的出让底价，却无一个开发商到场惨遭流标。

那刻，万千宠爱在一身的尖岗山豪宅地，还没登台，就在岁末寒风中遭遇滑铁卢。

时隔半年，该地块增加2万平方米的土地面积后重新包装上市，人才房改为只租不售，因都是要无偿移交给政府，对建设成本而言，影响不大。半年前流标的A122-0357宗地及本次成功挂牌的A122-0360宗地情况比较，除了面积增加，可以说其他地块条件基本上没有什么变化。

一、位置（如下图1）

二、出让条件（如下表1）

三、成功挂牌的思考

（一）市场环境发生变化

2018年房地产市场调控是主旋律，超过400次政策调控、土地频频流标等一系列事件，流标成了2018年土地市场的流行词，买不起面包的人们，把抱怨都转移到了面粉身上。据相关统计，2018年全国300城共推出各类用地18468宗，流标890宗地块，约占推出土地宗数的5%，较2017年上升1.2%。

2018年从万达艰难腾挪，到万科高喊活下去，房企大规模裁员，中弘老板跑路，房地产似乎全行业陷入集体焦虑。

（二）增加用地面积，为开发商提供发挥空间

尖岗山属于“豪宅地”，尖岗山片区四周环山，有尖岗山、孖松山、企龙山、岭下山、铁岗水库、西丽水库等山景、水体自然资源，是深圳难得的适合于别墅用地的理想片区，在这里刷新了一个又一个地王，周边也是豪宅林立，像中海九号公馆、招商华侨城曦城等，价格都上10万。但你会发现，尖岗山豪宅地块或地王地块面积都较大，中海九号公馆地块，占地面积15万平方米，招商华侨城曦城地块，占地面积21万平方米，泰禾地王地块，当年也是为了和相邻地块一并开发，最终都由福建中维拿下，两块地合计4.8万平方米。

2018年拍出的A122-0357地块只有1.8万平方米，这么小的面积留给开发商的发挥空间实在太小，而本次挂牌，深圳市规划国土部门重新包装，将相邻地块一并纳入出让，用地面积调增2万平方米至3.8万平方米，并减少深茂铁路规划控制区1000平方米，为开发商留足发挥空间。

（三）规划微调，降低起始价吸引竞价资金

原规划人才住房初始配建面积为7550平方米，占总建筑面积59040平方米的比率为12.8%，现规划人才住房初始配建面积为10810，占总建筑面积121310平方米的比率為8.9%，比原占比降低30%，吸引竞价资金，最后无偿移交的人才房增至19610平方米，占比提高至16.2%，反而比原占比提高26.5%；

取消自持商务公寓5490平方米，相应增加住房销售面积；

原挂牌起始单价4万元/平方米，现挂牌起始单价3.69万元/平方米（扣除无偿移交的人才住房初始配建面积），降低7.8%，总金额以亿为单位减少，有效吸引竞价资金。最终经16轮竞房价至最高限价、竞人才房面积大幅增加81%，达到成功出让目的。

四、结语

A122-0357宗地项目出让地块面积，在豪宅区过小，缺少发挥空间，加上当时正处市场严冬环境，流标成了主旋律，不难理解寻求活下去的开发商为何望而却步。而将相邻地块一并纳入出让的A122-0360宗地，面积增大一倍有余，发挥出1+1>2的效力，一旦市场转暖，众开发商竞逐自不在话下。

由此可见，深圳市规划国土部门在土地流标后能冷静反思，正确认知地块价值，准确把握市场回暖时机，时隔短短半年，仅以增加面积、略减起始单价、其他规划微调之举重新上市，成交价远高于上次流标底价45%，且无偿获得的人才住房面积大幅增加81%，创造非常好的经济效益和社会效益，堪称土地挂牌出让经典。