房地产投资信托基金在中国工业地产业的应用

邹尚勇

[摘 要]房地产投资信托基金是房地产证券化的体现，代表着房地产行业的发展进入了一个新阶段。它作为一种全新的证券化形式，增加了房地产投资行业的收益，促进我国房地产行业的迅速崛起。相关的房地产行业的投资信托资金理论事实上是世界金融市场步入新阶段的标志，有着重要的里程碑意义。伴随着全球产业结构的变化，各种产业都得到了更新和发展，投资性房地产的发展更是机遇与挑战并存。文章围绕房地产投资信托基金的现状、面临的风险挑战及解决措施几个问题做出了解读。

[关键词]房地产投资信托;风险控制;工业地产

[中图分类号]F832.49

1 前 言

我国出台将房地产银行信贷纳入检查范围的相关政策后，相关的控制工作得到了持续的加强。在这种局势之下，投资性房地产行业如鱼得水，迅速得到发展壮大。然而，由于我国的房地产行业还没有发展到非常成熟的阶段，同时，在政策方面也比较欠缺，国家关注的力度不够，没有给予足够的重视，相关的风险也就加大了。针对这种问题，银监会于2005年发布212号文件，在此文件中，为了控制长期存在的风险，提升了进入房地产行业的起步资格。在这种管控之下，从文件发出起，房地产信托行业的产品发展逐步呈现出一种非常缓慢的态势，其风险在一定意义上得到了较好的控制和改善。由此看出，针对风险而言，是不可能做到完全避免的，在风险来临的时候，只要采取适当的方式进行处理，就不会让风险加大。同时，对于房地产信托基金这个行业而言，适当的风险反而能起到一定程度的控制作用，这有利于防止这个行业的发展态势不受控制。

2 我国房地产投资信托基金的概念及状况

所谓的房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs），实质上就是指通过收益凭证的发行，将社会闲散财富聚集起来，让信用好的金融机构来管控这笔闲散资金，然后对房地产行业进行投资。这使得资金得到了有效的利用，同时，通过这种方式，加大了资金来源的多样性，使得资金的价值可以有效地发挥出来，充分展现出货币性资产的优势，使得房地产投资信托基金这个行业充满发展的灵活性。并且，通过股票的方式也可以使得投资者获得更高的收益，持有的时间也相对比较自由，既可以选择定期的固定的方式，也可以选择灵活的不定期的形式。投资者可以根据自己的需求来选择适应自身需要的投资方式。另外，通过加强政策控制，可以把房地产投资行业纳入到国家的管控当中来，通过宏观调控，将这一产业控制在合适的范围之内。从某种意义上说，房地产投资信托基金产业是国家需要重点管控的产业，必须加强监管。之所以这样说，是由于房地产行业是资金需求量最大的一个行业。在这个行业当中，实现着资金的高速且大量的运转，它具有非常大的重要性，因此需要国家的调控。从另一个方面来看，房地产投资信托基金行业具有高度的灵活性，而且这个信托市场实际上是非常不稳定的，因此，是一个容易发生较大波动的产业，在这种状况之下，它就具有一种自发性的特点，容易产生问题，所以政府的监管就会显得更加重要。国家如果想要促进信托基金行业的稳定发展，就必须投入人力物力，并且提起足够的重视。只有这样，才能保证整个行业的稳定发展，保证其拥有更好的发展前景，进而积极促进该行业的稳步前进。

3 我国房地产信托基金年金的风险与挑战

房地产投资信托基金对于中国房地产行业的发展是相当重要的，这一点不可否认。然而，根据目前的发展状况来看，这一行业事实上在我国的发展仍然是处在非常初级的阶段，也就是说，在我国市场上的发展并不成熟，风险并不能得到有效的控制。同时，在运行的时候也就会面临诸多挑战。

一般来说，对于所面临的风险，可以大致分为两大类，一类是外在的风险，另一类是内在的风险。外在的风险主要是针对控制难度颇大的风险，这是由于整个的外在因素共同作用的结果，是由于市场的不确定性以及自发性导致的，这种风险一定程度上是不能被人力所改变的，只能通过政府的宏观调控方式，才可以进行相对的控制。然而，国家政策有时候并不符合实际，这是由于政府有时候推行的某些措施是不利于市場稳定的。然而，信托基金行业实际上是与政策联系相当紧密的一个行业。比如：推行了控制企业规模的政策，也同样会影响到房地产投资信托基金行业的稳定。政府的相关政策还会让房地产行业的发展环境受到影响，让行业参与者的投资更加困难。

现如今，房地产行业的发展进入瓶颈期，各种各样的问题影响着该行业的顺利发展。全球化意味着更大的风险，全球化的进程越快，遇到的问题就越多。举个例子，英国巴林银行进军亚洲市场就是一个例子，由于控制不力，最终造成了巴林银行的破产。这就要求企业进行周密的计划，选择适当的市场，采取有效的战略，开展成功的运营活动。为了解决这些问题，政府颁布了一系列的法律法规和政策文件，希望可以顺利地克服这种外在的风险。这种外在的风险还包括这个房地产行业本身的风险。房地产行业发展的态势对于市场需求这个因素有密切联系。房地产行业自身是有一个更新周期的，比如：一个房子的寿命是有限的。同时，人民的生活水准也影响着人们对于房屋的需求。这样看来，房地产行业本身的风险性还是很大的。一旦房价大幅下跌，就会导致人们对住房的需求下降，这就是一个非常不利的局面。并且，当房地产行业进入一个衰落阶段的时候，将会发生房价下降，如果发生了这种局面，将会对投资者造成无法弥补的巨大损失。除此之外，外部风险还包括利率的变化。由于它的变化是具有复杂性的，没有办法来控制它的走向，因为无法完全分析和预测到它的变化。因此，也没有有效的方法控制利率的浮动。对于内在风险，主要指的是信托公司本身的安全性以及内部问题。信息不够健全将会使得投资者的决策失误，没有提前规划好和分析好横向信息，就会导致这种局面的出现。从一定意义上来说，这种错误其实是可以避免的，可以减少的。除了这个风险意外，由于我国现在正处于发展不完善的阶段，因此没有完善的监管制度来监督房地产开发企业，这也就使得许多房地产开发企业进入市场，而且速度较快、规模较大，然而，众多的企业都是不符合国家的规定的，因此导致房地产市场发展的失控。

4 我国房地产信托企业的改善措施

能够看到的是，要想改善房地产信托企业，其实不是一朝一夕就能完成的。需要从多个方向上着力，按照分析出来的原因，一项一项地进行解决。首先要加强法律法规的规范，把房地产行业的门槛抬得高一点。加强监督的力度，对于那些没有把人民利益放在心上的企业淘汰掉。毕竟房地产行业关系到国计民生，必须是通过严格监督的高质量行业。这个行业直接关系着人们的居住问题，衣食住行是人们生存最基本的需要，而“住”就是其中的一个重要的组成部分，是不能忽视的存在。其次应该把所有的信息加以公开化呈现，对于那些违法乱纪的现象，坚决不能纵容。这样一来，有利于为房地产行业提供一个更加优质的竞争环境。每个企业都靠自己的本领进行生存，不存在不公平的竞争行为。这样有利于提高房地产信托行业的质量，优化房地产产业的整体结构。

从另一个方面来看，信托企业自身要提高抵御风险的能力，不能一遇到丝毫风险就被击败了。同时，还要提前做好分析预测和估计，不要完全没有预知风险的能力。另外，不要把鸡蛋放在一个篮子里，学会把风险降到最低也是一种能力和本事，对于股票，应该进行风险预测，一次性投资过多，否则就可能出现亏损的现象。利率的变动是市场的结果和市场的产物，同时也受到国家相关政策的影响。国家采取比较积极的财政政策，一般情况下会加强市场的效应，很可能带动利率的向上调整。如果国家采取了比较消极的财政政策，基本上将会导致利率的下浮，对于房地产这个行业来说也会产生不小的消极影响，这一点是需要注意的，但也是无法掌控的一个方面。

人才无论何时都是重要的资源，作为一个明智的企业，明智的领导者，应该对企业的员工进行积极的培养，引进一些优秀的新兴技术型人才，这样就会为企业的专业化提供更多的保证。对于人才的教育不能是固定的，必须要求他们具有长远的投资眼光，不能鼠目寸光，对风险要有一定的预知、感知能力，只有这样，才能更好地服务于房地产企业，为企业创造出巨大的财富。此外，还要健全公司的规章制度，让经验丰富的专家加入董事会并积极参加决策及经营方针、战略和长期规划的制定，监督企业的财务报表的制作过程。他们的参与将会使风险的预知更加具有科学性，看待和分析问题的角度更加专业，对风险的把控将会更加准确。也许每个人的力量是有限的，但是如果企业把人才的力量集中起来，将会产生无穷无尽的力量。除了这些措施之外，还要加强宣传和教育，促进企业之间的和谐关系的产生，每一个行业都不是由单一的一个个体构成的，都是由许许多多的企业构成的。团结各個企业的力量显得非常重要。可以采取更积极的方式把各个企业联系在一起，增强企业之间的凝聚力，这样可以带动房地产行业飞速的发展。这种发展不仅仅是数量上的增加，更是质量上的飞跃。

5 结 语

通过以上的分析可以看出，房地产信托行业的发展作为一个新生的行业，是创新精神的一种体现，是符合当代社会发展趋势的，然而，每一个新生事物的发展都必然面临着非常大的风险与挑战。虽然现在我国的房地产信托行业在实际的发展过程之中和国际社会房地产信托行业相比，还存在着比较大的差距，但我国的房地产业也在不断进步，逐渐朝着国际社会的方向进发，其发展前景十分可观。

参考文献：

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