上海市房产税改革的房价调控作用探析

方琪　陈青华

[摘要]文章通过对上海市2008—2017年十年来的房价水平数据进行分析，得出结论：目前上海市房产税改革政策的房价调控作用并不明显，并且存在诸多问题。首先概述上海市目前的房产税改革政策;其次通过实际数据，实证分析上海市房产税改革后房价变动情况，同时指出上海市房产税改革试点中存在的问题;最后为我国今后的房产税改革方向提出几点建议。

[关键词]上海试点;房产税;房产税改革;房价调控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.25.138

1引言

自2019年3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，房地产税法在2019年3月8日第十三届全国人大第二次会议上被再度提及，使房产税这一热点话题再次成为焦点。为抑制持续走高的房价，2011年国务院出台“史上最严房地产调控政策”以控制房价上涨、抑制房地产泡沫经济，而房产税改革政策则被人们寄予厚望，希望其可以成为调控房价的“灵丹妙药”。那么，房产税改革对于房价调控的作用究竟如何呢？上海市作为我国房产税改革的首批试点城市之一，为我国房产税改革的实施积累了宝贵的经验，也为未来我国的房产税改革指明了方向。

2上海市房产税征收政策实施现状

2010年12月8日国务院召开常务会议，经研究决定开展个人住房征收房产税改革，并选取上海、重庆为首批试点城市。2011年1月28日，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》应运而生，拉开了我国房产税改革的序幕。

2.1上海房产税征收政策内容

上海市房产税的征收对象为上海市居民家庭（具有上海市常住户口的居民家庭）在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。在上海市所有行政区域内试点。适用税率暂定为0.4%～0.6%的差别税率。税额计算：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。同时，为减轻居民负担，上海市政府制定了多条房产税减免政策。

2.2民众对房产税改革政策的反应

（1）中低收入居民家庭的反应。上海市房价在2011年已经是较高水平，对于中低收入家庭来说，拥有一套住房已经是不小的负担，拥有两套及以上住房的中低收入家庭所占比例很小。因此，根据上海市现行房产税征收政策，中低收入家庭几乎不需缴纳房产税，自然对房产税征收政策无特别的反应，他们更加关心的是未来的房产税改革政策是否会使拥有两套以下住房的家庭也被纳入征税范围。

（2）高收入居民家庭的反应。对于上海市的高收入居民家庭而言，他们拥有着较多的房产资源，包括别墅等更为昂贵的房产。假设上海市现有一处面积为340平方米的某别墅售价为2300万元，房屋单价约为67647.05元/平方米，该别墅拥有者家庭共有四位成员，那么该家庭一年需要缴纳的房产税为（340-240）×67647.05×70%×0.6%=28411.76元。而对于能够购买上千万元别墅的家庭来说，一年不到三万元的房产税实在是不值一提。

（3）炒房者的反应。自我国房价一路攀升以来，我国各大城市均出现了投机取巧的“炒房者”们，他们大量囤积房源，扰乱房地产市场，通过倒卖房屋获取暴利。房产税改革政策一出，对于这些炒房者来说有一定的震慑作用。他们在倒卖房屋时需要考虑房屋是否有向政策出台前一样广阔的市场，而囤积在手中的房产每年所需缴纳的房产税对他们来说也是一项需要额外考虑的因素。

3上海市房产税改革对房价的调控

3.1房产税改革后上海市房价变动情况

由中国统计应用支持系统所提供数据，2008年房屋均价为8195元/平方米，而2011年房价已达到平均14603元/平方米。2011年国家出台多项房价调控措施之后，房价得到明显控制，2012年房屋均价有所回落，为14061元/平方米。但2013—2017年房价水平依旧一路攀升，2016年达到峰值24747元/平方米，截至2017年，商品房平均销售价格较2011年已增长了约63%。整体来看，虽然短期内上海市的房价水平得到些许控制，但长期数据表明，房产税政策在上海市起到的控制房价作用并不持久，房屋均价仍然上涨到了很高的水平。这种轻微的调控作用还是建立在与政府其他房地产调控政策如“限购令”等相配合的基础上的，可以说，房产税改革政策在上海市对于房价调控的作用甚微，聊胜于无。

3.2上海市房产税改革试点存在的问题

（1）房产税相关法律法规不完善。作为新增税种，必然要有坚实的法律依据作为支持，征收才能有效进行。由于房产税立法所需考虑的问题较多，故需要经过长期调研才能制定出符合我国国情的房地产税法，因此我国房地产立法虽早就提上日程，但还未出台真正的完整法律法规。没有完整的法律法规作为依据，就不免有人钻空子偷税漏税，降低了房产税征收政策的作用效果。

（2）政策温和，不痛不痒。由于是初次试点，为照顾民众情绪，上海市所采取的房产税税率较低，因而对那些持有两套及以上住房的人和拥有别墅等“奢侈”房产的人来说，较低的房产税可能并不会成为他们买房路上的阻碍，也不会降低他们的买房热情，房地产市场热度依旧不减。

（3）对房地产改革政策的宣传力度不够。对于大多数普通百姓来说，对于房地产税的了解往往仅限于拥有两套房及以上的家庭需要缴纳房产税，对于房产税计算办法以及相关减免政策都知之甚少。甚至有人会对房产税政策产生误解，认为房产税是加诸于居民身上的又一沉重负担。让每个普通百姓了解到征收房产税的意义，以及征收房产税的具体细则是十分有必要且有意义的，缺少对房产税征收政策的宣传与解读，百姓对房产税不了解，房产税政策推行必然举步维艰。

4未来我国房产税改革启示

虽然上海市房产税改革试点所取得的效果并不尽如人意，但是“不积跬步，无以至千里”，未来我国的房产税改革还有很长的路要走，上海市的房产税改革试点为我国日后的房产税改革进程提供了宝贵的思路。

4.1加速推进房地产税法立法进程

在许多欧美国家，房地产税税收制度已形成一套完备的法律法规，是税法的重要组成部分之一。我国可以借鉴国外房地产税立法的相关经验，同时结合中国国情，在深入调查百姓意愿、切实保障百姓利益的情况下，尽快推出房地产税相关税法，为房地产税征收的全面推广铺路，也使我国的税法体系更为完善。

4.2合理提升房产税税基税率

從当前房产税试点城市的情况来看，较为温和的政策和较低的税率对于房价调控并不能起到明显的作用，而且较小的房产税征收规模也使得其对地方财政收入的增加水平极为有限，从而降低了政策效果。因此，在当前试点基础上，合理地逐步扩大房产税征收区域，同时适当提升房产税税率，对我国的房产税改革进程的推进是极有帮助的。

4.3加强房地产改革政策宣传力度

要获得民众对房产税改革政策的支持，首先要让大众了解这项政策，通过大力度的宣传，可以使百姓对房产税改革的态度从不了解不支持转变为愿意接受，对房产税的全国推广大有助益。同时，获得了百姓对房产税改革的理解支持，房地产税法的立法进程也会稳步加快，我国房产税改革的前景将更加明朗。

参考文献：

[1]徐颖.沪渝两地房产税试点方案比较及对今后房产税改革的启示[J].特区经济， 2011（8）：118-119.

[2]杨晓峰.浅析房产税对房价走势的影响分析与调控[J].现代商业，2014（35）：45-46.