旅游业发展会提高房价吗？——基于海南的实证分析*

马成文，方 旭，胡星辰

(安徽财经大学 a.统计与应用数学学院;b.金融学院;c.管理科学与工程学院，安徽 蚌埠 233030)

一、引言

自2009年国务院宣布将海南岛建设成为“国际旅游岛”战略出台以来，由于海南省丰富的自然资源和地理环境优势，国内外游客纷纷涌入，海南省旅游产业得到了快速发展，旅游业已成为海南省的支柱产业。统计数据显示，2010年至2017年，海南省接待过夜游客人数由1 896.92万人次增加到5 591.44万人次，年均增长9.9%；旅游收入由253.91亿元增长到811.99亿元，年均增长11.9%。

在旅游业飞速发展的同时，海南省的房价也呈现较快上涨态势。相关数据表明，海南省的商品房价格由2010年的8 735.06元/m2上涨到2017年的11 836.81元/m2,累计增长35.51%。

房地产价格作为海南省房地产业运行的“晴雨表”，不仅是政府宏观调控的重要指标，同时也是社会各界关注的重要民生话题。那么，海南省旅游业的发展是否真正助推了房价的上涨？这是一个值得探究的问题。本文基于海南省各市县2012年到2016年的相关指标数据，并通过构建回归模型，测度分析旅游业发展对海南省房价的影响机制和影响效应，并据此提出相关政策建议。

二、文献综述

关于旅游业与房价的关系，国内外学者大致有以下三方面的观点：

第一种观点认为，旅游业发展对房价有提升作用。刘嘉毅(2013)[1]考察了中国大陆2000 —2009 年30 个省区的数据，并综合运用混合回归、sys -GMM等方法，认为旅游业对房价上涨具有正向影响且在当期作用最为明显；李宇翔等(2010)[2]基于青岛市相关数据并应用单位根检验、Granger因果检验等方法，认为旅游业的快速发展对房地产业具有一定的促进作用，但作用力有限，不可因旅游业具有发展前景而对房地产市场盲目乐观。第二种观点认为，旅游发展对房价影响较小。张亚利(2015)[3]通过建立面板模型和耦合协调模型，从空间角度研究海南房地产业和旅游业相互关系,结果发现海南省两产业系统的耦合协调程度较低。第三种观点认为，旅游发展对房价的影响在不同的控制条件下其影响方向和效应存在差异。Constantine(2011)[4]采用DID方法并基于1984 年至 2000 年 6 个举办奥运会城市的数据，分析认为“奥运会带来的旅游发展并不是总能提高房价，商业化的不足可能会导致举办城市房价下跌”。

还有部分学者从其他方面解释房价变化的原因。陆铭等(2014)[5]通过分析城市化、移民、房价三者间的关系，发现在控制其他因素后，城市化和移民带来的住房需求都会导致房价的提高；周怀康等(2019)[6]验证了移民对房价的推高作用；王云霞(2010)[7]认为环境因素是提升房地产价值的关键；董志勇(2010)[8]从商品房市场供求视角分析研究了房价变动的相关源动力，并认为商品房价格的变动主要受需求方以及地方政府力量的推动，而供给方与货币政策的制定对商品房实价的影响相对不显著，但实际利率对住宅商品房价的影响程度较大。

纵观近年来的相关研究文献，国内外在旅游业发展与房价关系上的研究相对缺乏，且由于样本和研究方法选择的不同，往往造成研究结论存在较大差异。海南省作为典型的旅游省份，分析旅游业发展对房价变动是否有助推作用，可为政府部门制定调控房价政策提供参考依据。

三、理论模型

(一)作用机理

就理论分析而言，旅游业对房价的影响主要有两种途径：一是旅游消费途径，该途径主要是通过作用于商业营业用房的价格来实现。旅游业的发展，将会增加人口流量，而这部分人流往往是旅游消费者，从而会直接促进住宿和餐饮业、交通运输业、零售业等产业的蓬勃发展，进而扩大这些产业商业营业用房的需求，当需求超过供给时，就会导致商业营业用房房价的上涨。二是资源环境途径，这种途径主要是通过作用于商品住房的价格来实现，并且在不同发展阶段旅游业对商品住宅价格的影响效应是不同的。在旅游业发展初期，基于旅游地丰富的自然资源和地理优势，为了提高生活质量和获得旅游资源的便利性，迁入旅游地居住的外来人员将会逐渐增多，从而增大对商品住宅的需求，引致商品住宅房价的提升。2009年国家宣布将海南定位于“国际旅游岛”以后，内地尤其是东北居民大量迁入海南购房置业，海南房价一度快速上涨与此不无关系。当旅游业发展对旅游地资源和环境的影响超过其地所能承受的限度时，该旅游地的资源和环境优势将会被逐渐减弱，从而导致域外人们对商品住宅的需求增速减缓，加之前一阶段房价上涨促进了商品住宅投资和供应数量的增加，进而导致住房供需缺口逐渐缩小，直至两者达到平衡，此时阶段旅游业发展对房价提升的助推作用逐渐变小。当旅游地资源进入到过度开发和利用阶段时，外地迁入人口到旅游地购房所获得的便利感、愉悦感等逐步降低，进而影响外地迁入人口到旅游地购房的热情，旅游发展可能会对旅游地房价产生抑制影响。

(二)变量选择

1.被解释变量

为了从不同角度探究旅游业发展对房价的影响，本文分别以平均房价水平(lnHouseprice)、房价增长率(Houseprice)、房价收入比(Houseprice-income)作为被解释变量。

2.解释变量

在代表旅游业发展的解释变量的选择方面，虽然旅游人数是体现旅游业发展最直接的指标，但本文未直接采用旅游人数，而是采用旅游—常住人口比，并且将被研究年度的旅游—常住人口比分为基期旅游—常住人口比(lnTour-Dwell)和基期到被研究年度的旅游—常住人口比的增长率(Tour-Dwell’)共同作为解释变量，原因在于：首先，旅游—常住人口比是一个相对量，相对于旅游人数而言，更能反映出在海南省人口不断流入的情况下旅游业的相对发展状况；其次，可以减轻旅游业发展和房价之间较为严重的内生性问题；最后，旅游—常住人口比的增长率在一定程度上可以体现出对未来旅游业发展的预期，因此采用这种做法可以将旅游—常住人口比及其增长率的不同影响区分开[5]。

3.控制变量

除了以上两个解释变量之外，本文还从房屋的供给、需求量方面设置控制变量。供给方面，将房地产投资额(HI)和房地产投资增长率(HI′)等影响房屋供给的因素作为控制变量，房地产投资额和投资增长率越高，供给也就越多，房价越低。需求方面，将常住人口(Dwell)和人均GDP两个因素作为控制变量，常住人口数越多，则表明城市规模越大，对房屋的需求也越多；人均GDP越大，劳动生产率就越高，个人获得的收入也越多，因而对房屋的购买力也越大，从而提高对房屋的需求，促使房价上升。

同时，考虑到环境和地理因素对房价的影响，本文还将城区面积(ln城区面积)和PM10浓度(lnPM10)两因素作为控制变量。城区面积的大小代表着城市化水平的高低，PM10浓度反映城市空气质量的好坏，其都会对房价产生一定程度的影响。

根据以上选取的各变量，本文构建回归模型来验证海南旅游业的发展对房价的影响：

lnHousepricei=α0+β1lnTour-Dwelli+β2Tour-Dwelli′+β3X3i+...+βjXji+ui

其中，下标i表示第i个市(县)，下标j表示第j个解释变量，α0和ui分别为截距项和随机扰动项。Xji为控制变量，β1～βj是待估参数。

四、实证分析

(一)样本选取

本文选择海南省2012—2016年各市县数据作为样本，商品房销售额和销售面积、旅游人数、房地产投资额、常住人口数、人均GDP、PM10等变量数据来源于EPS数据平台中的“海南县市统计数据库”，居民消费价格指数来自“中国金融数据库”。利用各地级市商品房销售额除以对应的销售面积得到商品房的名义房价。由于部分地区的数据存在缺失或房价呈现出明显的异常波动，将其剔除，实证分析时仅利用12个市县的名义房价数据，再利用各年各市县居民消费价格指数平减消除通货膨胀的影响从而得到实际住房价格。

表2 各变量的描述性统计

(二)估计结果分析

1.平均房价水平与旅游业发展的关系

表3是以房价(各类房屋的均价)作为被解释变量，旅游—常住人口比lnTour-Dwell和旅游—常住人口比的增长率Tour-Dwell′作为解释变量的回归模型估计结果。

表3 平均房价水平为被解释变量的模型估计结果

说明：括号中的数值表示t统计量，***、**、*分别表示系数在1%、5%、10%的统计水平上显著。

在表3第(1)列中，我们仅引入旅游—常住人口比作为解释变量，回归系数估计值为0.291，判定系数为0.75，这表明在不考虑其他因素的情况下，旅游业发展对商品房房价提升具有正向影响且推高效应较为明显，旅游—常住人口比每提高1%，海南省商品房价格将平均提高0.291%，房价变动的75% 可由旅游—常住人口比变量来解释,旅游—常住人口比越高的城市，房价水平也越高。但在回归模型(1)—(6)中，随着引入控制变量的增加，旅游—常住人口比的回归系数在逐渐减小，在回归模型(6)中降为0.056，在10%的统计水平上显著，即旅游—常住人口每增加1%，将导致平均房价增加0.056%，远远低于回归模型(1)中的数值，由此可见，旅游业发展虽然会推高房价，但如果忽略其他因素而单独研究两者之间的关系，往往可能会高估旅游业发展对房价的推高效应。

旅游业发展预期对房价的影响效应。在回归模型(6)中添加了控制其他变量后，Tour-Dwell′显著为负，这说明对海南省旅游业发展的预期会起到降低房价的作用，对海南省旅游业发展的预期会导致房地产市场的投资泛滥，导致商品房的供给严重超过需求，从而降低房价。

本文还验证了其他因素对海南省房价水平的影响。在回归(3)—(4)中，我们逐步引入房地产投资额(HI)和房地产投资额的增长率(HI′)，回归模型(4)显示，在控制Tour-Dwell和Tour-Dwelli′的情况下，HI和HI′的系数分别在5%、10%的统计水平上显著为正，即意味着房地产投资额的增加和投资额增速的加快推高了房价。但这与我们通常的认知相违背，因为房地产投资额和房地产投资额的增长率都是供给层面的因素，供给增加应该会降低房价，但为何会推高房价呢？我们的猜想是在房地产投资额增加和房地产投资额增速加快的同时，人们对海南房屋的需求也在增加，且需求仍处于大于供给的状态，因此房价仍在上涨。在回归模型(5)中，我们引入需求层面的两个因素常住人口Dwell和人均GDP，结果表明，HI和HI′的系数不再显著，这验证了我们的上述猜想，即HI和HI′是一种供给相对于需求的指标，房地产投资额等因素主要通过影响房地产市场供求状况来影响房价，与有关学者的研究结论基本一致[9][10]。

在回归模型(6)中，我们将城区面积和PM10浓度两个环境地理变量引入模型，其系数分别为0.225和-0.629，且在1%和5%的统计水平下显著，这说明在控制其他变量的情况下，城区面积每扩大1%，将导致房价平均上涨0.225%，城市化进程提高了海南的房价；PM10浓度每增加1%，将导致房价下降0.629%，即环境质量的恶化会降低海南的平均房价。

2.房价增长率、房价—收入比与旅游业发展的关系

为了研究旅游业发展对房价增长率的影响，现用房价增长率Houseprice′作为被解释变量，同时分别引入Tour-Dwell、Tour-Dwelli′、HI、HI′、Dwell、Dwell′、人均GDP′等作为解释变量和控制变量，回归估计结果见表4。回归模型(7)—(8)显示，Tour-Dwell和Tour-Dwelli′的系数不显著，故旅游业发展对房价增长率的影响缺乏显著性。

在回归模型(9)—(11)中，以房价—收入比Houseprice-Income替代回归(1)—(6)中的Houseprice作为被解释变量，由回归结果可知，变量Tour-Dwell和Tour-Dwelli′回归系数均为负数，意味着它们均对房价—收入比lnHouseprice-Income产生负向影响，在控制其他变量不变的情况下，旅游—常住人口比每增加1%，或者旅游业发展的预期每增加1个单位，将导致房价—收入比下降0.114%。这说明，旅游业发展虽然在一定程度上推动了房价的上涨，但其对当地居民收入增加的促进效应更大，从而导致了房价—收入比的降低，因此，海南省旅游业发展对房地产市场发展的影响是健康稳定的，其虽然提高了房价，但不会助长房地产泡沫的产生[11]。

表4 房价增长率和房价收入比作为被解释变量的回归估计结果

3.不同类型房价与旅游业发展的关系

上述分析表明，海南省旅游业的发展对其平均房价具有推高作用。商品房包括办公用房、商业用房、商品住宅等类型，旅游业发展对不同种类商品房价格的影响机制和作用程度可能会存在差异。现测度分析旅游业发展对商业营业用房和商品住宅价格的影响效应，且用旅游人数(Tour)和旅游人数增长率(Tour′)替代上述模型中的旅游—常住人口比和旅游—常住人口比的增长率，逐步引入其他变量后，回归估计结果见表5。

表5 各因素对不同类型房价的回归估计结果

根据回归(12)—(13)的结果，Tour的系数均在5%的统计水平下显著为正，且在控制其他变量的情况下，旅游人数每增加1%，将会导致商业营业用房的价格上升0.363%，这说明旅游人数的增加显著提高了商业营业用房的价格。由于海南省旅游人数的增加，促进了海南商业的发展，商业营业用房的需求量也随之扩大，因此商业营业用房的价格也随之上升。而Tour′的系数不显著，说明旅游业发展的预期对海南省商业营业用房价格无显著影响，即商业营业用房价格上涨不是由于对旅游业发展的预期所导致的，这验证了上文“海南省旅游业发展对房地产的影响是健康稳定的，其虽然提高了房价，但不会助长房地产泡沫的产生”的结论。

在回归(14)—(15)中，用住宅商品房价格作为被解释变量。由回归估计结果可知，旅游人数的增加和对旅游人数增加的预期都会显著降低海南住宅商品房的价格。自2009年海南建设国际旅游岛以来，随着旅游人口的大量涌入，海南省丰富的自然资源和生态环境慢慢趋于饱和，当达到一定程度时，会显著降低有定居海南意愿的外界人士对海南住宅商品房的需求。为了更深入探究住宅商品房价格上涨的原因，根据回归(15)的结果可知，常住人口数与商品住宅房的价格有正向相关关系，且常住人口数每增加1人，将会导致住宅商品房价格上升0.003%。同时，人均GDP的增加也显著提高了海南商品住宅房的价格。

五、结论和政策建议

基于海南省各市县2012—2016年的数据，通过构建回归模型来研究“国际旅游岛”背景下海南省旅游业发展对房价的影响。实证结果表明：(1)旅游业发展和对旅游业的预期会对平均房价水平产生不同的影响。旅游业发展对房地产市场平均房价水平具有推高效应，但如果忽略其他因素而单独研究两者之间的关系，往往会高估这种效应。对旅游业的预期会导致房地产市场的投资泛滥，造成商品房的供给严重超过需求，从而降低平均房价。(2)旅游业发展和预期对房价增长率无显著影响。(3)旅游业发展对当地居民收入的增加效应高于对房价的推高作用，导致房价—收入比的降低，因此，海南省旅游业发展对房地产的影响是健康稳定的，其虽然提高了房价，但不会助长房地产泡沫的产生。(4)就不同类型的商品房的房价而言，海南省旅游业的发展显著提高了商业营业用房的价格，降低了商品住宅房的价格，但旅游发展对商业营业用房价格的影响效应高于商品住宅房。而旅游业发展预期对商业营业用房价格无显著影响，其会通过降低商品住宅房的价格而对整个房地产市场的平均房价产生抑制效应。(5)房地产投资额主要通过影响房地产市场供求状况来影响房价。

根据以上结论，本文提出以下政策建议：(1)海南省应充分认识旅游发展对房价的影响效应，完善旅游业发展的相关设施建设，为旅游业发展带来的商业化提供经营商业用房等固定场所，实现旅游业和房地产业的协调发展；(2)应充分发挥政策对海南房地产市场资金的导向作用，对不同种类商品房市场进行分类管理，适当减少住宅性商品房的建设，使海南房地产资金更多地经营商业用房和其他商品房领域，这有利于促进不同种类商品房的供需平衡，维持海南省房地产市场的健康平稳发展，同时有利于促进海南的产业多样化；(3)在旅游业和房地产业发展的同时，应注意保护海南省的自然资源和环境，实现绿色发展。