购房遭卖家违约，损失怎么赔？

编辑同志：

我有一个关于房屋买卖合同解除的案例，想咨询相关问题。

2016年1月，何某与罗某双方就购买北京市朝阳区某处房屋事宜达成合意，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同日，何某与罗某双方还同北京某房产经纪有限公司签订了《交易合同》以及《居间服务合同》。

合同签订当日，何某向罗某支付了定金70万元，罗某开具了收据。合同签订后，何某将自有的房屋出售，积极为履行合同准备购房款。随后，何某与罗某曾多次沟通，但罗某一直称房屋产权证书正在办理过程中，后罗某明确表示因个人购房资质原因无法取得房屋产权证书，无法为何某办理该房屋的权属转移登记。

此后，双方对赔偿事宜达成一致意见，即罗某向何某赔偿180万元，并返还何某支付的定金70万元。但随后，罗某又提出罗某赔偿的违约金180万元中应包含何某已支付的定金70万元，遭到何某的拒绝。

我的问题是：何某能否请求法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及要求罗某返还定金、赔偿损失？

读者：贺华

为您释疑

王洋

北京市盈科律师事务所律师

贺华：

由于近年来房价波动较大，房屋差价损失就成为司法实践中的一个焦点问题，本案也是二手商品房买卖纠纷中的典型案件。

从客观方面讲，在二手房交易价格攀升过快的情况下，二手房买卖合同签订几天后，房价就可能出现大幅上涨，即所谓的“一天一个价”。这种房地产市场动态交易环境就成为促使不诚信的卖房人萌发失信违约、一房数卖等念头的客观诱因。

具体到本案，我认为，一是何某與罗某双方签订的《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。其次，罗某知晓购买涉案房屋时并不具备北京市购房资质，但其与何某签约时无证据显示罗某已明确告知何某上述情况，罗某因自身原因未按约定时间取得涉案房屋房产证，导致何某无法实现合同目的，罗某构成违约，应当承担相应的违约责任，赔偿何某的合理损失。第三、建议何某起诉至法院，请求法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及要求罗某返还定金、赔偿房屋差价损失。关于房屋差价损失数额的计算，建议向法院申请对涉案房屋的市场价值进行评估从而确定房屋差价损失。

此外，还要提醒购房人，在房屋买卖交易过程中，如果遇到本案中类似情况，建议及时采取必要的措施来避免损失扩大，以免承担因己方过失造成的扩大损失。同时也提醒购房人，及时保全相关证据。

【法律链接】

《中华人民共和国合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第24条规定：“房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。”