试论多重买卖各合同效力及履行顺序规则

摘 要：多重买卖合同是出卖人与不同买方间就同一物品进行买卖所制定的多个合同。若无法保证买卖双方全部知情则视为合同无效。在此之上，本文简要分析了多重买卖各合同效力及履行顺序标准及效力的具体表现，并分别从无物权变动一物数卖处理规则与保证先买受人正当权益履行原则等两个方面论述了多重买卖各合同履行顺序规则的方法，以此确保买卖双方各自享受正当的保护权益。

关键词：买卖合同;效力;履行顺序

前言

随着经济的快速发展，我国商品交易数量也在逐步递增，这势必会引发纠纷案件，甚至会在交易过程中出现一物多卖现象，这有违诚信交易原则。因此，相关部门应当加强一物多卖现象的管理力度，避免多重合同的出现对买卖双方带来无法避免的损失。同时，管理人员应当严格按照相关法律要求做好多重合同纠纷事件的处理工作，以便实现利益均衡。

一、多重买卖各合同效力及履行顺序标准

（一）多重买卖各合同效力标准

多重买卖合同的出现主要源于一物多卖现象。它主要是指出卖人针对同一标的物与不同买方签订的多个买卖合同，并将其同时出售给多个买方的状况。根据我国《中华人民共和国合同法》中第十五条明确规定，当出卖人就同一标的物制定多重买卖合同时，所有合同若不具备第五十二条相关规定无效行为时，则在买方因无法按照合同规定获取标的物所有权将可通过法律途径追究出卖人的法律责任。在一物多卖期间，一旦各买卖合同都无第五十二条中所规定的无效行为，将判定每个买卖合同均具备法律效力。对于多重买卖合同的效力判定并不能单纯依据合同签订时间的先后顺序作为依据，需根据实情及法律规定判定标的物最终所有权归属人。

（二）多重买卖各合同履行顺序标准

以商品房为例，在处理多重买卖合同的纠纷事件时需从物权与债权另方面判断履行各同的具体顺序。当商品房的出卖人与多位买方就同一个标的物签订买卖合同时，需重点关注实际房屋占有者、房款支付状况、合同确立的时间、过户手续登记情况等。同时应当先行考虑房屋占有者及过户手续登记，后考虑房屋支付款及价格判定、出卖人选择权等。在履行买卖合同顺序时需要遵循第一顺位履行因素及第二顺位履行因素等。其中第一顺位履行因素主要包括预告登记信息、实际占有情况等。就占有性质而言，占有即为事实，若商品房在出卖人仍具有占有权时，此时如果出现毁损或其它损失应由出卖人自行承担。若出卖人已将其托付给买受人，所有损失应由买受人负担。第二顺位履行因素包括已付房屋款项的比例、商品房买卖合同的成立时间等。房款支付比例作为合同优先履行的依据。类似商品房这种不动产，它的物权是以实际登记信息为主。当多个买卖合同出现债权平等时，需以买卖合同的房款支付比例分配房屋合同履行能力[1]。

二、多重买卖各合同效力的具体表现

对于债权来说，其具有平等性的特点。因此，在原则上，多重买卖合同只要符合法律规定，则能够享受同等的法律保护。在合同未履行前，各方买卖人依照合同内容，能够享受同等的请求权，并不存在的优先级别。但是，根据合同有效的规则，当后买受方、出卖人出现违反秩序的行为时，其所签订的合同效力丧失。于此同时，由于在市场经济中，鼓励公平性的竞争，因此若是后买方了解先前买卖合同的存在，但是因为获取与利用的目的依旧与出卖人签订买卖合同的情况下，该行为并不属于违反公共秩序的范畴内，所签订的合同在原则上依旧有效。但是，这一理论并未得到学界的普遍认同。一些学者认为，若是已经知道先前买卖合同的存在，却依然与出卖方签订合同，这一行为具备侵犯先买方利益的倾向，所以应当判定该合同（后合同）无效。

结合上述分析能够了解到，学界对一物数卖情况下，多重买卖各合同效力的判定主要结合后买方签订合同的意图完成。此时，当后买方在签订合同时主观上不存在恶意，则可以判定后合同有效;当后买方在签订合同时，主要是为了协助出卖人逃避应当履行的责任，或是阻碍买受方获取目标物，则可判定该行为违反秩序，相应的合同也无效。但是，笔者认为，后买方在已知先前买卖合同存在的情况下，依旧与出卖人签订合同，无论其意图如何，均达到“主观上存在恶意”的程度。此时，无论后买方的原本意图如何，均可以判定其行為违背秩序，或是存在恶意串通的倾向。因此，笔者提出如下主张：在后买方在已知先前买卖合同存在、且依旧与出卖人签订合同的情况下，已然构成恶意串通（或是间接故意）、明知故犯，应当判定该合同（后合同）无效[2]。

三、多重买卖各合同履行顺序规则的方法

（一）无物权变动一物数卖处理规则

1.出卖人选择说

在未发生物权变动情况下一物多卖中多重买卖各合同均具有法律效力且未正当履行，此时债权享有平等原则，一旦发生买卖纠纷法律将按照具体方案执行。其中出卖人选择说是最直接的执行方案。它指的是将合同履行权利交由出卖人，当各个买卖合同都具有法律效力且买受人地位平等时需由出卖人决定将标的物交付给其中一方。当纠纷案件尚未进入司法仲裁程序前，出卖人应认真选择执行哪个合同的履行责任，并对其他买方担负违约责任。若已进入仲裁程序，此时将不可再由出卖人进行处理，由于一物多卖现象是由于出卖人恶意为之的行为，若再将决定权交于出卖人，将影响判定结果的公正性。为了保证买方权益可申请财产保护，待判定结果出来后再履行各自责任[3]。

2.竞价购买受偿说

竞价购买受偿说是一种新的处理规则，是指在多个买卖合同享有法律效力但未履行时经由法院组织让各买受人自愿参与到标的物竞价环节中，在这其中获得最终标的物享有权的人需按照价款优先支付的比例弥补其他买受人经济损失。若各买受人未能实现统一竞价将交由法院对其进行竞拍，待完成拍卖任务后按照各自买受人支付价款比例进行各自赔偿。当买受人没有优先支付价款比例时需由出卖人对其加以赔偿。这种方法符合公平公正的原则，且保证债权人的正当权益，因此具有一定的实践意义。

3.先行支付价款说

先行支付价款说是利用国外不动产交易中实施的优先权经验而制定的一物多卖纠纷处理方案。它主要是依据合同履行顺序来判断物权归属人。为了保持正常交易的秩序及當事人正当权益需由先支付价款的买方优先享有标的物所有权。先行支付价款说是从利益分配角度考虑的合同履行方案，但这对于先行签订合同的买方而言存在一定的不公正性，它虽从一定程度上可加快先行支付价款买方交易的完成速度，但未能给予买方合法的权益保护，这是由于合同内容本身并不一致且人为因素干扰较大。故而先行支付价款说需进一步进行完善，以此提高多重买卖合同履行顺序的能力。

4.合同生效在先说

合同生效在先说是指在各个合同都具备法律效力且尚未履行具体内容时根据合同生效时间享有优先权的处理规则。由于它所体现的是“先到先得”的原则，符合大多数人的价值观。所以这种处理方式易于大众接受，并且经由学者讨论已将其应用于司法解释中。事实上，从法律债权体现的平等性来考虑，每个人在法律面前享有的权利应当统一，但这种优先原则与平等原则相悖。因此会从一定程度上引发其它同样享有法律效力买受人的不满情绪，这需要进一步加强顺序原则的管理力度。

（二）保证先买受人正当权益履行原则

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条法律规定多重买卖合同联系性顺序规则。由于一物多卖是出卖人先行违背诚信交易原则，所以在对各个合同效力进行处理时需充分保证先买受人正当权益。主要需注重以下问题：（1）先支付价款买受人未必是优先成立合同的买受人，一般优先成立合同的买受人确定遵循诚信交易原则，但优先支付价款的买受人可能是根据买卖双方统一制定的规则进行确定，所以需避免高价买受人后期提前支付价款破坏交易规则;（2）买受人也并非恶意后成立合同，他们未必是在知情情况下参与交易，这具有一定的局限性，无法通过判断后买受人诚信状态来判定合同效力及履行规则。

结论

综上所述，通过结合多重买卖合同效力的表现及履行规则的标准制定符合我国国情的多重买卖合同纠纷处理方案。买卖双方在签订买卖合同时都具有较强的目的性，只有当合同完全履行它的效力后才能发挥出它真正的价值，并为买卖双方提供稳妥的保障。各地区可根据当地交易市场的环境建立诚信经营体系，并遵循优先履行责任的原则来保障自身权益，以此避免发生多重合同纠纷。

参考文献

[1]李贵森.中农集团诉丰禾公司、中丝公司买卖合同纠纷一案法律分析[D].沈阳师范大学，2019.

[2]唐超.特殊动产所有权的变动与对抗——《物权法》第24条及《买卖合同解释》第10条第4项评析[J].北方法学，2018，12（04）：36-47.

[3]梁艳.房屋买卖合同中的强制履行——以房屋多重买卖权利保护顺位为视角[J].山东青年政治学院学报，2018，34（04）：80-85.

作者简介：

刘文婷（1994-6），女，籍贯：江苏，汉族，学历：大学本科，职称：助理会计师，研究方向：民商法学。