社会舆论背景下对我国房地产市场宏观调控的经济法思考

王婧

摘要：本文从法学研究的视角出发，分析了我国房地产市场宏观调控的相关法律法规政策，对其中存在的经济法问题进行反思，在此基础上尝试从经济法角度对优化我国房地产市场宏观调控提供思路。

关键词：房地产;宏观调控;经济法

一、经济法对房地产市场进行宏观调控的基本依据

经济法是我国法律体系中的一个独特法律門类，其主要应用于依靠国家公权力对宏观经济进行调控，其本质在于实现社会的整体利益。在其发挥调控功能的过程中，必然会与市场主体产生经济法律关系，而其彼此之间又存在着相互的权利与义务。因此作为一种市场活动主体的房地产市场，自然也受经济法的约束，是经济法调控的对象，在经济法框架之内享受一定权利、承担对应义务。而当前我国房地产市场的“乱象”很大程度上是由投资过度造成的，房地产市场主体出于实现最大化经济效益的追求，必然会加大恶性竞争的概率，从而破坏市场的基本秩序。

因此，对房地产这一支柱性产业来说，对其进行宏观调控、推动房地产市场的法治化建设已经刻不容缓，经济法的制度框架与价值理念则应当成为政府合理规划宏观调控政策目标、选择对应调控手段的重要依据。换言之，法律手段是国家宏观调控各项手段的基础与前提，而经济法真是我国宏观调控的主要依托。

二、我国房地产市场宏观调控政策的合法性分析

（一）限购令

限购令是媒体舆论讨论最为热烈的一大政策，其通过对购房主体的资格与购房数量进行限制，实现对房价的有效调控，但是其却存在着一定的合法性问题：其一，其对于购买主体及数量的限制与《民法通则》规定的公民民事权利不受侵犯的原则相悖;其二，《立法法》明确了民事基本制度应当由法律形式制定的原则，而限购令的制定主体则为国务院，并以规范性文件进行发布;其三，限购令也与《合同法》的意思自治原则相互冲突。

（二）限价令

限价令旨在抑制房价的过快增长，从而维护房地产市场的整体问题。但从市场经济的发展规律来看，价格应当自动形成与市场经济的交易，并围绕价值上下波动，宏观政策主要适用于市场失灵问题。政府主要通过政府指导价格和政府定价的方式调节国家规定的调控领域，但事实上，房地产市场并不在这一领域中，因此限价令的合法性也缺乏扎实的依据。

三、基于社会舆论背景的经济法视角下房地产市场宏观调控的优化

（一）树立长远而全局的调控理念

当前，社会舆论对房地产市场的批评主要集中于泡沫问题，而泡沫现象的产生主要源于房地产市场中的投资过度，进而导致房价持续走高、投机行为更加频繁。我国是人口大国，房地产是我国的支柱性产业，因此房地产市场的问题具有较大的传导性，很容易传导至其他行业。同时，当前媒体环境的成熟，使得信息更加畅通，房价的持续走高也很容易引起舆论风波，威胁社会稳定。我国相继推出的临时性政策正是基于这一背景所作出的调控选择，这些政策均体现了一定的时代性，但是却缺乏长远实施与发挥效力的能力，且其所解决的问题具有一定的片面性，因此在未来房地产市场的宏观调控中不能仅仅依靠临时性的政策，而应当以整体性、全局性的视角，认识到房地产市场本身的整体性以及其同国民经济的深入联系，将房地产宏观调控看作一个长期的问题，从而树立起强大有力的宏观调控理念。具体来说，要重点把握如下方面：

1.充分考虑政策的整体性与长远性

如上所述，我国出台的房地产宏观调控政策多是基于特定的时代背景、为了解决特定问题而制定的，虽然其在历史上展现出了其应用价值，缓解了房地产市场的突出问题，但是这种短期性的限制决定了其不能适应持续变化的市场需求，从而使得宏观调控政策在很大程度上落后于房地产市场的发展。这直观地表现为我国的房地产市场一直处于较不稳定的状态，亟待一套长期性、整体性的宏观政策配套。

对于政府来说，其必须清楚的是，宏观调控并不是仅仅为解决某一个特别问题而设置的，而应当考虑到国民经济的整体运行以及未来发展，因此在未来的宏观调控中，政府必须紧密围绕房地产市场自身的发展规律，一方面，不能忽略市场机制的运行实际，使得宏观调控取代市场调控，有效避免房地产市场陷入行政化的状态;另一方面，又要增强宏观调控的实效性，确保其能弥补房地产市场的失灵问题，维护房地产市场的长期稳定。换言之，政府需要以整体性与长远性的视角制定宏观调控政策，又要将宏观调控政策控制在法定的范围之内，避免出现“过犹不及”的情况。

2.调控的适度干预

我国是社会主义经济大国，在实施市场经济体制依赖，就倡导建立“有限政府”，即要求政府应当在法律的框架内履行各项职能，既不能过度干预，也不能管控不到位。而如何把握这其中的“度”，一直是学界及社会各界争论的主要问题。政府应当兼顾社会发展的各个方面，还是应当适当干预，值得在实践中不断探索。本文从经济法的视角，尝试分析政府对房地产市场宏观调控的适当干预。

从经济法的价值和目标来看，其就要求政府的调控权力应当被纳入合理的限度之内，进行适当干预，主要表现在两个层面，其一，经济法律肯定了政府拥有干预社会主义市场经济的权力，即将公权力适当引入市场经济中，对市场经济可能存在的失灵问题进行调控，从而解决市场经济自身的体制缺陷;其二，有限政府与服务型政府是我国政府建设的主要方向，在上世纪九十年代以来，市场经济在我国已经得到了较长的发展，因此在宏观调控中，政府也应当依照市场经济的相关规定，在合理合法的框架内对市场经济进行适度干预。且必须注意的是，宏观调控涵盖了多样化的手段，如经济手段、法律手段、行政手段等，其中强制性最高的便是行政手段，如果应用不妥当，会违背市场经济的基本规律，使得市场经济陷人后劲不足的情况，因此行政手段应当以建议性、指令性而非强制性的形式加以应用，且其应用频率必须尽量控制在合理的范围之内。而针对于经济手段与法律手段，应当坚持适当调控的目标，加快针对于房地产市场的法律体系建设，为房地产市场的发展创设稳定的环境。从本质上来说，政府的宏观调控在市场经济中只是起到辅助的调控作用，因此任何手段的选择，均应当限制在适度的范围之内。

（二）构建调控立法体系，加强媒体宣传

从经济法的视角来看，宏观调控调整解决的是目标定位的问题，而要从根本上为房地产市场的健康发展提供更加优质的环境，就需要植根于房地产市场的实际状况，提供积极有效的立法支持，构建起现代化的房地产立法体系。同时，也应当重视社会舆隋反馈，加强媒体宣传，引导全社会各行业对社会主义法治经济进行深入了解。值得注意的是，坚持市场经济的法治化并不仅仅代表着各类法律的出臺及实施，而是将宏观调控同市场机制有机结合起来，使得其成为引导市场经济健康发展的动力。

我国政府针对于特定的房地产市场问题出台的临时性政策，在短期内解决了一系列问题，但如上所述，几种具有代表性的政策在调控内容、主体、程序上缺乏充足的合法性，这也使得其在实施中与经济法的目标与要求相互冲突，事实上超越了原本的法律框架，这不利于社会主义市场经济的法治化建设，也必然会影响调控政策的权成性。因此，必须将调控政策纳入法定的框架之内，保障其合法性、合理性与权威性。

首先，要坚持依法调控的法治理念，使得宏观调控始终处于法律制度的框架之内，并保证其基本内容以及主要手段的合理性，这不仅是社会主义市场经济法治化建设的表现，也决定了宏观调控政策适用价值及生命力。房地产市场本身具有较高的灵活性与自主性，针对于房地产市场的宏观调控政策应当体现在市场失灵环节，如果调控政策缺乏合法性，不仅会影响预期的调控效果，还会加剧房地产市场的不稳定性。

其次，要继续完善房地产市场法律体系。当前，房地产是我国国民经济的支柱性产业，且随着城市化进程的加快，其必将长期在我国国民经济中占据重要地位。而长期以来，房地产领域的宏观调控多以临时性政策为主，其法律体系缺乏全面性、系统性与前瞻性，因此急需完善房地产市场法律体系，是推动后续市场发展的基本要求。从这个角度来说，需要认识到计划经济对于房地产市场的影响，转变观念，紧密联系市场经济的实际，在确保法律同房地产市场的基本规律相适应的同时，也要与时俱进，发挥法律的指导价值。

最后，要不断提高法律法规的执行力度。如果缺乏积极有效的执行，那么房地产市场的法律体系只会流于形式。因此，为了最大程度发挥法律发挥对房地产市场的引导作用，需要严格执行《土地管理法》《物权法》《城市房地产管理法》等相关法律，并对房地产市场中开发等各个环节进行严格监督，确保其符合法律规范，一旦发现违法行为要坚决予以追究，这是保障房地产市场法律规范性的基本要求，也契合了宏观调控政策维护公民合法权益的基本目标。

（三）加快制度建设，实现宏观调控政策与相关制度的有机结合

1.土地制度建设

土地是一种重要的生产要素，也是各个行业赖以发展的基础，尤其是对于房地产行业来说，如果缺乏充足的土地资源，那么产业必然难以得到有效发展。因此，加强土地制度建设，是推动房地产行业规范发展的必然要求。结合当前的土地制度不难发现，在房地产开发的过程中，一方面，由于土地资源具有国有性，因此通过招标等方式对土地资源进行拍卖，可以增加地方政府的财政收入，但这也滋生了空地、炒地问题，不利于土地资源的优化配置，同时加速了房价的增长，超出了人民群众的经济预期;另一方面，国家的宏观调控政策缺乏深入的实现价值，这也是由土地的国有性决定的，部分地方政府为了缓解地方的财政紧张状况，不能从根本上落实国家宏观调控政策要求。

具体来说，新时期针对于房地产市场的土地制度建设应当把握如下要点：

（1）调整土地供给制度

我国土地资源的国有性主要表现为土地归国家或集体所有，从理论上来说，集体所有土地并不具备进入房地产市场的性质，但是国家却可以通过对集体土地的征收，将其转化为国有土地，进而进入房地产市场。可以看出，在地方层面，地方政府事实上成为了各区域房地产开发用地的唯一供给主体，因此其为了增加财政收入必然会使得土地价格不断攀升，进而使得房地产市场价格居高不下。因此，要想突破当前房地产市场的发展问题，就必须对土地供给制度进行有机调整，构建起多元化的土地供应系统。但从实践层面来说，要想彻底变更政府在土地供给中的唯一主体地位显然不具有可行性，因此为了在不造成较大制度冲击的前提下，规范房地产市场的发展，可以通过设置土地流转面积的改革试点、通过立法逐渐推动农村宅基地、集体土地进入土地市场，从而从根本上解决事实上的土地垄断情况。

（2）完善土地出让制度

土地出让制度也是房地产市场发展中的一项关键制度，从经济法的视角来看，土地出让制度的完善也是实现房地产市场宏观调控有效性的必要要求。

首先，应当完善拍卖制度，采取双向竞价等更具公平性、合理性的方式，打破当前土地价格居高不下的处境，从而客观上控制开发成本，在维护房价稳定的同时，打击市场上可能存在的投机问题。

其次，实现对土地出让合同的规范化管理，保证合同内容与流程的合法性：其一，如果合同签订完成，但价款尚未支付，必须收回土地并重新安排使用，优先用于普通住房建设，或收取土地闲置费：其二，如果在法律规定的时间内没有完成预期房地产项目的开发，应当加强监督;其三，已经完成了土地出让合同的，应当分期支付价款，并禁止金融机构发放特别贷款。可以看出，合同的规范管理可以对日益紧缺的土地资源进行优化配置，并打击当前存在于市场上的投机行为。

最后，要继续完善土地储备制度。我国幅员辽阔，但人口基数庞大，人均土地资源较为狭小，很难满足不断增加的居住需求以及持续扩大的房地产建设规模，因此必须对土地储备制度进行集约化、法治化管理，有效弥补土地资源紧缺的现象。

2.金融制度建设

（1）实施差别化利率政策

利率政策的差别化主要来源于住房需求的差异，由于当前房地产市场价格居高不下的主要原因在于投资的过度，因此对于首次购房，应当适当提高首付比例;对于二次购房，利率应当高于首次购房利率;同时要加强对于外地居民购房的严格审查，如果不符合相关条件，应当暂停发放贷款。这样的差别化政策符合经济法的基本原则，同时又是一种极具针对性的宏观政策，可以缓解过度投机问题、推动市场需求的理性化发展。

（2）提高存款准备金率

存款准备金率是一种较为常见的经济性的宏观调控手段，针对于房地产市场泡沫严重的问题，可以适当采取这一政策，一方面降低资金流通量，从而降低可能出现的金融风险概率，另一方面可以将房地产开发的贷款资金控制在合理的范围之内，从源头上避免出现投机过度情况。

四、结语

综上，当前我国房地产市场所暴露出的一系列问题，影响了市场的整体稳定，也破坏了人民群众的居住权益。政府为了解决这些问题，相继出台了一系列宏观调控政策，在很大程度上缓解了市场的混乱化问题，但却由于其自身的临时性限制，不能发挥长期的指导效果。本文结合我国的各类调控政策，从经济法的视角分析了其合法性与时效性，在此基础上提出，必须立足于长远化与整体化的视野，建立健全房地产宏观调控法律体系，以期为丰富我国房地产市场的宏观调控政策提供参考。