商业物业企业税务管理与筹划探讨

韩露

[摘 要] 税务管理及科学筹划是企业能够有序稳定经营及长远发展的重要管理工作之一。作为商业物业企业，其税务管理与筹划与一般生产经营性企业有很大的区别与差异，如何做好商业物业企业的税务管理、实现科学筹税是企业经营者与管理者十分关注的重要问题。本文从商业物业企业涉税内容及税务筹划关键点分析入手，为商业物业企业积极实现税务管理与税务筹划、规避税务管理风险提出一些参考意见。

[关键词] 商业物业企业 税务管理 税务筹划

中图分类号：F253 文献标志码：A

商业物业企业涉税点较多，同时税务筹划需要处理的各种关系及税金与企业经营模式也存在着紧密联系。想要做好商业物业企业税务管理与科学筹划，不仅需要明确企业相关涉税点，也要找准税务筹划关键点，同时重视在各个环节上的税务风险防控，这样才能够真正提升整个企业的税务筹划工作质量，帮助企业实现平稳有序发展。

一、商业物业企业税务筹划现存问题

税务筹划的科学与规范直接决定了企业财务管理工作的质量和水平，尤其是对于涉税较为复杂且存在相当难度与风险的商业物业企业来说，税务筹划不仅关系企业自身管理秩序，同时也关系着企业的当前及未来发展。近年来，国家相关税法、制度不断更新与调整，从宏观上对市场的稳定、企业的发展做出了有力推动。商业物业企业在此环境中也不断享受到更多税费优惠，并获得了更多收益。但在商业物业税务筹划逐渐向着科学化、规范化的方向发展并取得一定成绩的同时，仍然存在着一些问题与风险。

第一，对现行税法政策掌握不及时不准确，解读不够深入，从而容易导致在税务筹划工作中出现风险及问题。当前时期我国各项税法调整频繁，其目的都是为了更好地推动企业及行业健康发展，为企业赢得更多可用资金，减轻企业纳税负担。在税费减免的同时也根据不同行业做出了不同的应税条件调整。一些企业没有能够及时准确地掌握这些信息，从而导致税务筹划滞后于政策变化，不仅没有真正实现税务筹划助推企业发展，反而因为对税法政策不熟悉不了解，让企业遭受了不必要的经济损失。

第二，会计核算及会计基础不够规范，财务管理体系有待进一步健全。准确的会计核算及规范的会计基础工作是企业税务筹划的前提与基础。商业物业企业涉及大量资金、高额负债以及管理流程复杂等问题，这对会计核算及会计基础工作提出了更高要求。目前许多企业在相关工作上并没有真正做到有序与严谨，财会人员在业务技能及专业操作上也存在着一些不足，甚至一些企业的税务处理人员没有较高的法律意识与工作态度，从而无法保证企业税务筹划的合规与高效。

第三，税务筹划目标不明确。税务筹划目标是否明确直接影响到企业税务筹划的结果。虽然企业开展税务筹划工作都是为了提升企业效益，降低企业负税，但对于大多数商业物业企业来说，容易将短期节税减负当作税务筹划的唯一目的，从而只考虑如何实现短期节税，未能将税务筹划与企业的长远发展有效结合，无法通过税务筹划推动企业发展战略总体目标的实现，这样不仅制约了税务筹划作用的进一步发挥，甚至还会在某些时候制约企业的长远发展，对企业未来造成不利影响。

二、商业物业企业涉税点及关键切入点

（一）商业物业企业涉税点

商业物业企业涉税点与其自身的经营特点息息相关，涉税点直接与企业的经营方向及具体业务范围挂钩，商业物业企业所从事的经营活动呈现商业与房产相结合的特点，经营范围主要有物业出租和物业自营。出租物业主要涉及增值税、附加税、房产税、城市维护建设税、城镇土地使用税以及企业所得税和印花税、教育附加费等。物业自营则是通过自有物业来从事经营活动获得盈利，在涉税点上主要有企业所得税、增值税等[1]。

（二）商业物业企业税务筹划切入点

想要实现有效的税务筹划，商业物业企业税务筹划切入点应当重视税收及税费优惠政策变化、企业本身业务开展形式、定价以及租金收入等方面的税务筹划。具体来说，首先，應及时关注国家税费政策以及各项优惠政策的变化情况。例如营改增前后的税费变化、征收范围调整及税率调整。在营改增过程中，企业原本适用同种税费征收范围的业务可以被划分到不同征收范围之内，如广告位出租、不动产经营租赁都被划分到“不动产经营租赁服务”类型当中，与原本的“生活服务业”税费产生差异。同时，由于营改增的全面推行，在合同管理中也要进一步区别增值税业务合同与非增值税业务合同，根据不同的合同类型采用不同的税务筹划方法才能确保企业实现税费筹划的规范与科学。

其次是由于公司业务方式的不同而产生的不同税务筹划点，商业物业企业主要有自有经营以及物业出租两种业务类型，但两种业务类型可以采取不同的业务方式开展，如自营以及联营。自营方式下主要涉及增值税、企业所得税、进项税抵扣等内容。联营模式则需要将品牌方的销售额同样划入商业物业企业的营业收入范围内，作为税费征收依据。正因为如此，一些商业物业企业将联营模式转为佣金租金模式，将结转成本转为摊销租金，从而不仅简化了税务筹划流程，也可以在一定程度上降低企业负税额度，达到有效节税的目的。

再次，定价方式也会直接影响到商业物业企业的税务筹划工作。由于物业租赁合同包含了许多内容，如管理费、物业租金以及水电费等一系列费用，虽然客户在签订合同时只会关注合同总价，但对于物业公司而言，不同费用的涉税点和税务筹划是不同的，如水电费由于是物业公司代开代缴的费用，因此可以作进项税抵扣处理，在企业缴纳企业所得税之前进行扣除，从而减轻企业负税压力。商业物业企业除向租户收取租金外，还会收取物业管理费或者经营管理费。而根据增值税相关规定，租金适用的税率较高，物业管理费税率较低。因此，商业地产企业在和租户签订合同时，应在合同中明确租金、物业管理费、停车租赁费、办公租赁费等具体金额，在收取租户费用时，也要分开列示和分开进行会计核算处理，便于统计不同的费用适用不同的税率，如果没有分开，就需要按照收入全额适用高税率缴纳增值税。

三、提升商业物业企业税务筹划质量的措施及思考

（一）积极了解并学习税法政策

税法变动频繁是当前时期的商业物业企业面临的一个主要问题，大多数企业对于频繁的税法制度变化颇为抱怨，但如果不能够积极了解并深入学习，必然会对企业的税务筹划工作造成严重阻碍。学习税法政策一方面是为了了解企业当前的纳税环境，另一方面也能够帮助企业找到科学筹税、避税的方法，避免企业因为误解和不了解而走入筹税误区[2]。

（二）积极规范财务管理，强化会计基础工作

首先应当明确商业物业企业是处于资金需求巨大、负债较高且涉税项目复杂的行业之中，加强会计核算及财务管理十分重要。企业应积极构建专门的税务管理部门进行税务筹划工作，实现税务筹划的专业与高效。同时，企业应积极组织相关税务筹划及管理人员的集中学习，及时学习新税法新制度，了解税法变化规律及主要内容，并将其作为实际工作的指导依据。此外，积极强化会计基础工作，尤其是在票据管理、会计档案管理上应当更加重视信息化管理技术的应用，在提升使用效率的同时确保保管上的安全，为税务筹划工作有序开展铺平道路。

（三）确定科学且明确的税务筹划目标

税务筹划不仅仅是为了帮助企业实现短期效益提升，更是要通过税务筹划帮助企业实现长远稳定发展，因此要将税务筹划目标与企业的未来发展战略相结合，在兼顾眼前利益的同时，充分考虑长远整体利益的实现。只有这样才能够避免一味追求短期节税而影响到企业未来发展的情况。

（四）积极与税务部门取得沟通

税务部门不仅肩负着监督企业依法积极纳税的职责，同时也会为企业提供税务筹划相关的咨询及服务。企业管理者应当正视企业与税法部門之间的关系，积极与相关部门取得联系，及时就新税法、新变化进行沟通咨询，保证企业能够第一时间掌握最新最完整的税法制度信息。同时，积极沟通的态度也能够帮助企业与税务机关建立起良好关系，从而让企业能够更好地从税务制度中获益，实现科学且积极的税务筹划。

四、结语

商业物业企业税务管理及筹划是一个相对复杂的问题，企业不仅需要及时了解税费制度变化，同时还需要不断提升自身管理，以及从企业发展需求的角度确定税务筹划目标。只有充分做到知法懂法和结合实际，才能够真正做好税务管理及筹划工作。

参考文献：

[1]王晓晶.“营改增”后物业管理企业税收筹划关注点研究[J].纳税.2017，9.

[2]许滔.与物业资产相关的税务风险分析及纳税筹划探讨[J].财经界.2015，5.