房地产企业运营管理体系建设初探

摘要：本文先对房地产企业运营管理体系建设的意义进行简析，然后在遵循法律、行业特点等相关方面，总结房地产企业运营管理体系建设原则，进而在战略设计、组织设计、业务流程设计和运营管理理念树立等相关基础上，详细分析和阐述房地产企业运营管理体系建设内容。

关键词：房地产企业;运用管理;体系建设

在社会经济的不断进步之下，房地产行业的发展速度也逐渐加快，大量的社会资金都流入到了房地产市场，房地产企业也如同雨后春笋一般出现，这让房地产企业在市场发展中的竞争逐渐增大。在经济全球化的时代背景下，房地产企业在经营发展中面临的风险和阻碍逐渐增多。与其他行业相比，房地产项目建设的周期很长，投资额度很大，施工环境也比较复杂，这些内外因素都会影响到房地产项目的顺利开发，从而影响到企业的经济效益和整个行业的发展。针对这些问题，为了保障房地产企业的稳定发展，就需要建设企业运营管理体系，以此来规范整个项目建设的过程，防范企业项目过程中的风险，提升企业竞争力。因此，对房地产企业运营管理体系建设进行分析有一定现实意义。

一、房地产企业运营管理体系建设意义

所谓运营管理，具体是指在一定条件之下，经过企业各种活动，对企业人力、财力和物力等资源的计划、组织和监督等，在满足客户的需求时，降低企业的生产成本，提升企业在竟争中的实力，让企业能够做出有效正确的决策，并且实现企业的经营目标。在房地产企业发展逐渐壮大下，为了应对市场的激烈竞争，房地产企业就必须要建设完整的运营管理体系，并根据企业经营的实际情况做出相应的调整，有效使用企业内部与外部资源，为企业经营决策提供可靠的参考依据。在实际工作中，房地产企业依据每一个季度和每一年的业绩，制定战略规划和管理目标，并且对企业的各种规章制度进行优化，将企业实际情况作为基础，把企业阶段性管理模式做分解，以此形成指导性目标。与其他行业相比，房地产企业有着典型的项目驱动性特征，企业运转是将一个独立的房地产项目作为基本单元的，企业投资与效益也紧紧围绕着项目开发实现。所以房地产企业是否能够成功，其直接就需要看项目建设是否成功。正是因为这种特点，对一些跨地区和不同开发阶段的项目，多个项目相互叠加的开发模式，对其的管理必须要高效有序，企业必须要建设有效的经营管理体系，以此来让所有工作高度一致和有效协调，促使项目的顺利开发建设。

二、房地产企业运营管理体系建设原则

（一）遵循法律规定

一旦运营管理体系建设完成，其就会贯穿于整个房地产项目的建设过程中，对房地产企业的后续发展也有很大的影响，对房产项目的建设施工也有很大的影响。房地产行业是我国主流产业，行业的发展对国民经济的发展有很大的影响。因此，在运营管理体系的建设中，必须要遵循相关的法律规定，要能够了解国家房地产相关的法律法规，并且要综合不同地区的政策方针，保障运营管理体系的合法性与合理性，以此来促进房地产行业的稳定发展。

（二）遵循行业特点

与其他的产业行业发展相比，房地产行业有着其独有的特征，所以在建设房地产行业经营管理体系时，不能够忽视其行业本身所存在的特点，而是要充分掌握和使用房地产企业所存在的特点，综合企业自身情况和整个行业的实际情况，构建最适合的运营管理体系，这样才能够有效促使房地产行业的稳定发展。

（三）控制影响因素

房地产项目建设中，因为建设环境等方面的影响，让项目的建设过程中存在很多影响因素，比如建设当地的政策、制度、气候等等，这些都是十分重要的影响因素。因此，在建设经营管理体系时，要将这些影响因素考虑进去，尽可能控制影响因素。要能通过经营管理体系的建设，对施工现场的情况进行全面的了解，发挥监督管理作用，保障施工质量，从而对整个项目的施工过程进行全面控制。

三、房地产企业运营管理体系建设措施

（一）战略设计

经过对运营管理体系的建设，可以为房地产行业提供战略上的保障。因此.在建设运营管理体系时，必须要明确战略设计内容。在实際工作中，需要对当前企业的内外部环境及优劣势进行系统性分析，明确企业战略性目标。在房地产行业发展中，政策、经济和社会等方面都是行业的外部影响因素。在政治方面，房地产企业受到了国家土地管理的影响，土地成本也不断提升，地产开发的金额逐渐提高。在经济方面，因为受到银行贷款方面的影响，让房地产企业融资存在阻碍。在社会方面，消费者的消费逐渐理性，需要企业逐渐提升自己的专业水平。但是外部存在影响因素，就必定存在相应的机遇，例如在经济方面，城市建设为房地产行业的发展带来的机遇，国民经济的上涨，对房地产发展有一定影响。此外还有房地产行业内部环境及所存在的劣势，比如企业知名度不高、规模不大等会导致失去竞争机会，难以获得土地开发权。因此，若是本土的房地产企业，在经营管理体系建设的战略设计环节中，就需要对当地的文化和消费习惯进行深入了解，掌握当地消费者的实际要求，开发出适合本地消费者需要的房地产产品。在低碳经济下，房地产企业在制定竞争战略时，需要重视产品的标准化，要做好标准化经营管理战略的建设。在实际工作中需要从多个方面人手，做好产品定位、品牌和相关服务的标准化建设。房地产企业在开发中，要逐渐提高现场管理、后台设计与造价控制水平，实现标准化;开发服务渠道和优化服务方式，在房地产开发中增加入文情怀因素，同时还需要提升项目中的客户黏性和消费者个性化需求，以此来形成品牌效益，加强竞争优势。

（二）组织设计

房地产企业的运营管理体系建设中，要想实现战略目标，就需要有组织体系进行保障。当前房地产实施的组织结构可以满足项目开发建设的需要，但是还需要进一步的优化，使其更加有利于企业的发展。从组织静态结构来看，企业各个部门的职责都需要和企业的发展要求结合，在进行静态结构的建设中，要做好职能上的管理和定位，比如成本管理的定位和策划等。而从组织动态结构上看，需要明确企业组织体系的责权，要让各个部门动态职责与各方有效配合。所以，在建设运营管理体系时，需要建设权责清楚的组织体系，要让企业内部各个部分之间可以有效交流和协调。

（三）业务流程设计和绩效评价

房地产运營管理体系建设中，要综合自己的组织结构，将价值链作为基础，做好业务流程的分级与分类。以价值链的理论来看，房地产企业价值链主要是由基本活动与辅助活动构成的。房地产开发各个环节之间存在紧密的联系，我们需要关注可以带来价值增长的业务环节，合理优化内部业务链条，提高企业开发效率。此外，绩效评价也是房地产经营管理体系建设中重要组成部分。绩效评价系统中有客体、主体、目标等内容，我们可以通过对房地产行业和企业经营特点的分析.总结出影响房地产行业绩效的关键因素，采用合理的绩效评价体系，提升企业业绩水平，增强企业竞争优势。

（四）构建运营管理系统，树立运营管理理念

房地产企业中各要素都有密切联系，运营管理也是如此，房地产开发过程中的运营管理会受到很多因素的影响。所以，要构建合理科学的运营管理体系，尤其需要关注运营计划的制定与执行环节，这两个方面有着相互依存的关系。在实际工作中，要比较结果与设计规划的差异，找出差异的原因，还需要观察项目开发经营过程是否有偏差，经过分析经营结果能够找出体系建设中还存在的问题。在构建运营管理体系过程中，计算机技术发挥了十分重要的作用，而其中数据库建设也发挥了不可忽视的作用。我们能够使用网络技术让数据与信息衔接，进而掌握市场供需信息，还能够经过市场信息进行调换，经过对计算机的使用，控制企业运营系统，精准、实时掌握企业最新的经营状况。建设合理高效的运营管理体系，是房地产企业发展中的一个重要内容，要想做好这方面工作，需要有坚实可靠的体系支撑，所以房地产企业员工必须要具备经营管理理念。运营管理在房地产开发中各个部门都有体现，各个部门员工之间要相互协作，依据企业的战略计划和总体目标制定相关的资源储备、开发建设、资金安排、成本管控、招采及营销等计划。在得到各种分项计划以后，需要及时反馈与评价，这是发挥运营管理体系最大作用的方式。此外，还需要保障运营管理体系的规划在合理范围中，综合企业的实际环境，考虑到员工行为与专业能力，创设出一个新型工作环境，保障员工都能够积极参与其中，让员工可以相互配合与服从管理。

四、结束语

运营管理体系的建设是房地产企业发展中的重要工作，经过对运营管理体系的建设，可以规范项目开发和建设的过程，提升项目开发效率，促使企业稳定发展。在实际建设中，要做好组织设计、战略设计和业务流程设计等相关的工作，以此来完善运营管理体系的构成与功能，促使房地产企业可持续发展。

参考文献：

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[2]巴特西·哈帕斯.浅谈价值链下的地产企业运营管理体系建设[J].中国国际财经（中英文），2017（3）：12-13.

[3]蔡海苗.房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系[J].企业改革与管理，2017（5）：20.

作者简介：

李刚，西安紫薇地产开发有限公司，陕西西安。