“营改增”背景下房地产企业税收筹划建议

摘要：随着我国社会经济和科学技术的不断发展，人们对房地产行业也有一定的了解和认知，对于房产理财以及财产增值的认知也越来越多。现阶段，为了促进房地产企业更好的发展，国家实行“营改增”制度，建立科学合理的税收制度，优化资源，减少重复征税。在“营改增”背景下，如何做好税收筹划，将成本降低，提高经济效益，成为目前房地产企业最需要关注的问题之一。本文主要对“营改增”进行概述，分析“营改增”对房地产企业产生税负方面的影响，提出一系列“营改增”背景下房地产企业税收筹划的建议，希望对房地产企业的发展有一定的指导帮助。

关键词：“营改增”;房地产企业;税收筹划

纳税筹划是指通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的，一般在法律规定之内进行，一旦纳税筹划超过法律范畴，就属于偷税漏税行为，这也成为房地产企业实施税收筹划方案的基本前提。“营改增”是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。自2016年5月1日起，国家全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点，2018年，国家税务局以及地税局，统一规范房地产企业的税收制度，进一步优化资源配置，保证企业税收筹划的有效性和合法性。

一、“营改增”概述

“營改增”是将营业税改变为增值税，简称为“营改增”，能够有效减少重复征税，降低企业税负，促进社会发展。主要涉及交通运输业和现代服务业。交通运输业包括陆路、水路、航空以及管道运输等。现代服务业包括研发、技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨询服务等。交通运输业的增值税税率水平约为11%～15%，现代服务业的增值税税率水平约为6%～10%。房地产企业征收10%的增值税;金融业征收6%的增值税。全面实行“营改增”，不仅能够全面覆盖货物和服务行业，避免出现重复征税，还能够实现社会分工协作，帮助我国的制造业和服务业顺利转型和升级。另外，实行“营改增”，将以往消费类型的增值税制度变得更完善，将不动产也规纳入税收制度中，能够帮助相关企业扩大经营范围，提高企业的经济效益，从而为社会大众提供更多的就业岗位，改善我国的税收环境。

二、“营改增”对房地产企业产生税负方面的影响

在施行“营改增”制度之前，房地产企业需要缴纳营业税、城建税、教育税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等十一种税费，其中营业税、土地增值税以及企业所得税为税费中最高的几种.在施行“营改增”制度之后.增值税成为税费的首位，而“营改增”对房地产企业带来的税负影响，应该从具体问题开始分析。例如，某房地产企业，规模较大，2014年全年营业收入180亿元，全年缴纳税款17.8亿元以上。在施行“营改增”之后，该企业的税负也产生相应的改变：从增值税替代营业税角度分析，将以往的5%的税费改变为4.76%，降低了0.24%的税费。从资金占用情况分析，房地产企业在预售阶段不需要再缴纳50/u的营业税，而是缴纳3%预缴增值税，降低了2%，能够为企业节省大量的资金。

“营改增”对房地产企业产生税负方面的影响，既有好的一面，也有坏的一面，从大层面分析，“营改增”的实行对很多房地产企业起到良好的减负效果，但是对房地产企业的财务管理要求更高。假如企业能够完善内部控制，做好税收筹划，就能有效降低税负，假如无法控制运行流程等环节，就可能增加税负。另外，“营改增”的实行还为房地产企业带来巨大的挑战。第一，由于上游合作企业传递来的税负压力，使得利润相应减少，在实施增值税制度之后，上游合作企业的税负压力逐渐加大，很有可能将一部分的税负压力转嫁给下游企业，使得房地产企业在施工过程中产生的成本大大增加，减少经济效益。第二，在实施“营改增”制度之后，房地产企业财务人员还没对政策和制度进行正确的解读，财务管理观念和业务操作技能还未转变，无形之中增加的税负。第三，很多房地产企业的规模较大，对资金的需求也较大，一般建筑投资时间较长，贷款产生的利息较高，假如一部分利息无法及时偿还，就可能对接下来的工作产生税负影响。

三、“营改增”背景下房地产企业税收筹划的建议

（一）紧跟政策变化，做出相应调整

2012年1月1日起开始进行“营改增”的试点运行，2013年8月1日，推广至全国试点运行，2016年5月1日起，全面推开“营改增”试点。“营改增”的范围在不断扩大，同时还下发相关的政策和制度，2017年10月30日营业税正式改变为增值税。2019年4月1日开始实施的深化增值税改革的通知文件中，对一些领域中的增值税税率进行了下调，而且针对退税也有了相应的调整。这些通知文件和政策等对房地产企业的税收筹划有着直接的关系。税收筹划本身就是一种具有法律效应的经济活动，一旦法律改变，那么税收筹划方案也必定发生相应的改变。因此，在这种情况下，房地产企业要想做好税收筹划工作，就需要更新传统的管理观念，紧跟政策变化，做出相应调整。比如，房地产企业可以和当地的税务机关建立良好的沟通关系，方便及时了解政策的变化，更好的解读政策内容，做到第一时间调整，降低财务风险。近年来，国家逐渐加大对房地产行业的调控力度，而且对其进行税收的制度也有一定的变化。因此，房地产企业就可以与税务局进行沟通，当出台最新税收政策时，能够提前了解到相关信息，并做好税收筹划的准备。

（二）加强发票管理

在施行增值税制度之后，房地产企业要正确认识增值税专用发票能够抵扣税款的作用，严格按照国家相关规定，加强发票管理。因此，可以做到以下几点。

1.房地产企业在进行建筑施工过程中，要加强对材料购买合同的管理，在合同中明确指出材料的价格、种类、数量以及支付资金具体时间，并仔细检查合同条款中的内容是否和增值税专用发票的内容一致。

2.房地产企业在进行建筑材料选购过程中，可以采用多种采购方法，比如集中采购和分散采购，但是尽量少用分散采购方法，不利于价格的了解。采用集中采购方法，能够方便房地产企业了解材料的价格，还能够选择比较正规的供应商进行长期合作，从而减少材料购买资金的投人，还能使用增值税专用发票抵扣一定的税款。

3.房地产企业在进行货物购买、劳务分配以及工程初期谈判的过程中，对合作方企业的行为和操作进行严格的检查，评估其是否满足销售、施工以及合作的基本要求，能否提供真实有效的增值税专用发票，同时加大对成本的控制，在减少成本的原则下选择良好的合作企业。

4.房地产企业还要提高对增值税专用发票的真伪鉴别能力，加强防范，不管是财务人员，还是业务人员，都需要具有增值税专用发票的真伪鉴别能力，掌握正确的鉴别方法，在接受发票对应该先仔细检查，假如发现虚假发票，应该及时追求发票发放单位的责任。

（三）加强合同管理

在施行增值税制度之后，房地产企业应该更加注重对合同的管理，在合同拟订初期，必须充分了解與房地产相关的增值税制度以及其他税费，还要了解与上下游企业相关的政策等，尤其是在“营改增”的深入发展阶段，国家不断对税收制度进行完善和改进，房地产企业也要正确认识这些制度和政策，能够科学合理、合法的利用这些制度为自己节省税费。比如，房地产企业在签订安装、装潢等相关合同的过程中，尽量选择甲方提供施工材料的方式，以此能够从中获得一定的进项税额抵扣，加大成本抵扣的税率。另外，房地产企业还可以与上下游企业进行良好的合作，采用总计价的方式，对电梯安装以及门窗安装等方面的计算建立统一的计算方式，减少重复输送和计价的发生率.实现统一计价.减少成本的投入。

（四）加强税务风险监管

在“营改增”背景下，房地产企业要时刻有风险意识，加强税务风险监管力度，建立完善的风险监管体系。因此，房地产企业可以与当地税务管理机构建立良好的沟通机制，在税务管理机构的引导下，建立企业内部的税务管理部门，对税务各项工作进行科学合理的管理，提高税务风险意识，建立完善的税务风险预警系统。房地产企业要落实对信息的收集，不仅收集相关政策、制度等方面的信息，还要加强对内部信息和外部信息的收集，结合企业实际运行状况，对潜在的税务风险进行识别、判断以及评估，保证各项业务流程中不出现税务风险，同时，理顺风险管理的顺序，制定详细的风险预防措施，做到事前预防和控制。除此之外，还要提高财务人员的风险意识，加强票据管理，保证发票的完整性和合法性。

（五）重视相关人员的技能培训

对于房地产企业来说，需要重视相关人员的技能培训，掌握专业的税收筹划知识和技能。首先，可以聘请专业的税务人员，根据房地产企业的实际情况，进行专项、针对性的培训工作，从而开展具有针对性和实效性的税收筹划培训活动。其次，加强税收筹划宣传，增强税务人员的筹划意识，定期组织人员学习国家下发的最新政策。最后，增强税务人员的法律意识，在了解“营改增”制度的基础上，适当调整企业的税收筹划方案，对于方案中增值税的部分，要仔细进行修改，避免出现法律风险。

四、总结

综上所述，“营改增”是我国进行税收制度的改革的重点，进行税收改革，不仅能够有效降低相关企业的税负，还能够提高经济发展的活力，促进我国经济的可持续发展。特别对于房地产企业来说，应该充分了解国家税收政策和制度，并以此为基础，做好税收筹划工作，减少成本的投人。因此需要紧跟政策变化，做出相应调整，加强发票管理和合同管理，加强税务风险监管，尽可能结合“营改增”制度，制定科学合理的核算方案，降低税负，促提高房地产企业的效益。

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作者简介：

余丽秋，温州欣荣税务师事务所有限公司，浙江温州。