新常态下房地产开发企业财务管理优化之我见

摘 要：社会的进步促进了我国房地产产业的发展，但是在房地产企业飞速发展的同时也面临地企业财务管理的问题。本文通过分析房地产开发企业财务管理中现存的问题，探究了新形势下房地产开发企业财务管理的优化策略，希望为我国房地产开发企业财务管理的优化提供参考意见。

关键词：房地产开发企业；财务管理；问题；优化策略

一、房地产开发企业财务管理中现存的问题

（1）缺乏高效的财务管理机制和风险防范意识

近年来，我国房地产开发企业虽然风生水起，但是在实际的房地产开发企业的经营管理中，其中一个严重的问题就是缺乏高效的财务管理机制和风险防范意识。从其实际的表现形式上看主要分为两个方面。一方面，财务管理机制过于重视项目成本的控制以及资金的流出，因而造成了财务管理的内容以及形式过于单一的局面。除此之外，我国房地产开发企业在筹资、财务分析以及资产管理等诸多方面普遍存在能力不足的情况，因而使得企业的财务管理中不仅存在企业内部监督不到位的问题，还存在财务管理机制相对较为混乱的危险局面。另一方面，房地产开发企业对商品房销售以及项目的施工情况较为重视，而相对来说对企业内部的财务管理的重视程度明显不足，因而企业财务管理的过程中普遍存在财务管理分工不明确、管理制度不完善以及风险防范意识不足等诸多问题。

（2）资金流动性有待提高

对于我国房地产开发企业来说，受到国家宏观调控的影响较为严重，再加上房地产开发企业项目周期较长，因而导致我国房地产开发企业普遍存在资金回笼时间较长，资金流动性较弱等问题。由于这一问题的存在，导致企业的负债越来越严重，从而使得资金流动性进一步减弱。除此之外，房地产企业的筹资渠道较为单一也是企业面临的一个问题。我国房地产开发企业主要是从当地的银行中进行贷款，每月固定的利息支出导致企业的财务管理风险进一步加大，并且可能威胁企业的发展。

（3）筹资过程的资本结构合理性有待加强

资本结构的优化能够有效地降低企业的财务风险，但是对于房地产开发企业来说，在其筹资过程中存在资本结构不够合理的问题。在房地产开发企业的实际工作中，其筹资主要是以负债投资的形式进行，这种高负债的结构不仅给企业的财务管理带来了极大的风险，还进一步造成了企业的经济效益降低。

（4）税收安排的科学性有待完善

随着营改增政策的施行，很多企业的税率发生了较大的变化，尤其是对于房地产开发企业来说。在这种新形势的大背景之下，房地产开发企业如果不能及时调整自身的税收管理以及筹划方案，再加上在日常财务管理的过程中缺乏对进项税额的合理预测，会因此造成企业进项税额减少而致使其纳税较多的问题。除此之外，在房地产开发企业中，常常不能从企业整体进行税务筹划，因而容易引发由于某一环节的问题而影响其他环节的税费支出增多的问题。这两个问题都会导致房地产企业产生涉税风险，而其根本原因是税收安排的科学性和合理性不足。

二、新常态下房地产开发企业财务管理的优化策略

（1）完善财务管理制度

对于房地产开发企业来说，其在项目中的资金投入成本较高，因而如何将投入的资金达到效益最大化和最优化是企业财务管理中的关键问题。面对企业财务管理制度不够完善的问题，房地产开发企业需要对其财务管理制度进行进一步完善，一方面是对原有的财务管理制度进行梳理，另一方面是从多方面对原有的财务管理制度进行修订和完善，比如從筹资决策机制、预算管理机制等方面作为切入点，从而确保企业财务管理制度的科学有效性。

（2）加强项目的成本管控

加强项目的成本管控的主要目的是提高企业流动资金的使用效率，从而保证企业财务管理目标的顺利实现。在房地产企业财务管理的实际工作中，主要从三方面入手加强开发项目的成本管控。首先，在招投标环节要做好内部控制，以防止由于个人舞弊的问题而造成项目成本增加的情况。其次，对于在建的项目要严格做好预算控制工作，保证施工款的拨付和施工的合格进度二者相互匹配，从而防止项目成本增加的现象。再者，对于项目施工的人员需要进行严格地筛选，分别从人文素质和专业水平两方面入手，以杜绝施工过程中的质量问题，同时也有利于资金回笼速度的提升从而有效解决资金流动性较弱的问题。

（3）合理进行负债投资

对于房地产开发企业来说，合理地进行负债投资能够优化其资产结构，关于如何进行负债投资，主要从两个方面入手。一方面，通过采用科学的资本结构决策方案保证融资方案的合理性，同时保证其风险最小。另一方面，由于房地产企业负债融资现象普遍，因此企业最好拓宽其融资渠道，从降低负债融资的角度来实现对其自身的资本结构的调整。总而言之，房地产开发企业资产结构不合理的问题存在已久，财务管理有关人员需要对其进一步研究，通过对其资产结构的调整提高财务管理的水平。

（4）优化企业税收管理和筹划

由于政策的变化，很多房地产开发企业并没有进行及时合理的应对，因而在实际工作中还存在一些问题。对于优化营改增之后的企业税收管理和筹划，房地产开发企业财务管理的关键在于取得可抵扣进项发票的金额。因此企业在实际工作中，对于供应商的选择上以增值税的一般纳税人为主，并且在工人的选择上以劳务派遣的形式为主。通过这种方式，能够很大程度地降低企业的税负，从而提高企业的经济效益。

参考文献

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[2]宋益民.关于房产企业财务管理的优化措施研究[J].中国国际财经（中英文），2018（03）：137-138

[3]怀淑艳.经济新常态下房地产开发企业财务管理优化路径研究[J].财会学习，2017（15）：68

作者简介：李宝善，1973年10月，男，汉，湖北孝感，财务总监/中级会计师，南京维泓置业有限公司，财务管理。