氪空间：让办公更简单

钱婧 常书萌 王斌 屈逸

创业浪潮中，新兴企业如雨后春笋般诞生。但面对高企的房价，传统办公写字楼一直是创业者们奢侈的期望。市场的痛点孕育着契机，一种新型的办公模式在中国悄然兴起——联合办公。这种让来自不同公司的个人，在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境的模式，正在影响人们租赁传统写字楼的观念，乃至城市的产业、经济结构。在这里，不同企业的办公者消弭了物理空间和头脑世界的藩篱，带着事业与梦想共聚一堂。联合办公在满足独立办公需求的同时降低了使用成本，又促进了信息、人脉、知识、技能与想法的共享。

“氪空间”无疑是这种新型办公产业中的佼佼者。2014年，氪空间——36氪旗下的孵化器诞生。三年的大浪淘沙，当年流行一时的创业孵化器纷纷淡出人们的视野，2016年初，氪空间在总裁钟澍的推动下积极转型，致力于打造业内顶级的联合办公服务平台，并取得了阶段性的成功 。截至2018年8月，氪空间在中国覆盖北京、上海、香港、广州、杭州、南京、武汉、天津、苏州、成都、厦门、合肥等12个城市，运营60多个联合办公社区，管理面积超过30万平方米，工位数量超过42000个，服务企业数量超过3000家。

往事并不如烟，钟澍也不禁感慨于曾经的“九死一生”，但也正是因为经历了“每一天都在博弈”的2016，氪空间才拥有了如今“一切皆通，未来可期”的明朗前景。

孵化器？联合办公！

2014年4月22日，氪空间的第一座社区在中国创新创业核心聚集区中关村创业大街正式落户。这个面积约2000平米，包括休息区、会议室、路演厅、氪咖啡、露天阳台等多元区域的社区，是氪空间的雏形。

这一年，随着国家“双创”的大力号召与政策扶持，举国掀起一阵创新创业的热潮，各级政府与企业也纷纷建立了配套的创业孵化器。彼时，氪空间就已不满足于旧有的孵化器机制，意识到孵化器并未解决创业者一些真正的痛点。例如，孵化器与各类资源的对接不够高效，体验欠佳；企业“拿人手软”，一旦进入一些孵化器，往往就意味着要接受该孵化器的投资乃至入股，从而可能丧失同一阶段其他投资人对该企业投资的机会。

钟澍认为，位于小微企业与房产持有者这两者之间的氪空间则应当是一个整合者，通过规模效应实现三方利益的最大化。

有感于此，氪空间决定，重新定义孵化器。他们从双创的核心区域中关村创业大街出发，严格筛选入驻项目，提供三个月的免费入驻机会，并利用36氪旗下的媒体力量，整合丰富的商业资源，打造良好的社群氛围，为企业建立起一条完整的生态闭环。凭借低廉的成本和全面优质的服务，氪空间在成立初期顺利交出了一份漂亮的答卷。截至2015年年底，已有五期项目在氪空间成功毕业，毕业项目总估值超过105亿，融资率超过97%。

随后，氪空间步步为营，逐渐开始了对中国联合办公空间这一新产业的探索。2015年，氪空间延续同样的步伐，尝试将北京的模式复制到全国，陆续在苏州、南京、成都、天津落地，为当地的创业者输送最优质的创业资源。

2016年，氪空间迎来了成立以来最大的挑战。

从“不通”到“通”

2016年，对于氪空间和钟澍都是难忘的一年。2016年1月，氪空间从36氪拆分并独立完成了A轮融资，同时，复地集团投资副总裁，原京东集团副总裁钟澍也以联合创始人的身份加盟并担任总裁职务。这一年，氪空间正式确立了以聯合办公为基础的企业服务平台的定位，开始实行规模化运营，致力于为全球更多的创业者提供最好的产品和服务。

钟澍有着丰富的房地产行业经验，在复地集团任职期间，曾协助复地集团七年后重返北京房地产市场。在碰撞间，新的思想火花在氪空间内部迸发。

钟澍认为，对于小微企业而言，办公空间是一个迫切的需要，而孵化器在投融资中发挥的作用并不明显，因此“空间”应当是公司需要集中核心资源强化的重点。另一方面，对于氪空间的上游——房产持有者，他们虽然看到了小微企业崛起的契机，但是因为新兴企业存续周期较短，重复租赁带来的成本高昂。位于两者之间的氪空间则应当是一个整合者，通过规模效应实现三方利益的最大化。

发现物业工作痛点

对于供给端物业持有者而言，最大的痛是重复租赁的烦恼和传统物业的衰落。

与开发商和各类物业持有者多年的相处让钟澍深知他们的烦恼。传统意义上，物业和租户之间的租期不过1年，最多可能是3年。如果放在10年的时间里看，物业每年都需重复着免租期、设计、装修、招租、空窗等过程，还要防备不定期出现的租赁纠纷，实际获得租金的时间不到8年。在这方面对症下药，氪空间可与物业持有者签署长期租约，对其进行更新改造后再租给企业，充分解决业主的后顾之忧，并提高物业价值，既帮他们“省心省力省事儿”，也实现了空间价值的最大化。

同时，过去的20年里，城市疯狂生长，中心不断迁移，而各类产业也在进行着深层次的变化。从工业到以交易为主的商业综合体，再到传统零售业均受到电商的猛烈冲击，直接导致了一些老商业综合体的逐渐式微，位于城市核心区的大量老建筑活力流失，走向衰败，如曾经的中关村海龙商场，从繁华热闹变得“人去楼空”。这些变得“不再抢手”、亟待被转型运营的优质存量物业的存在提供了丰富的办公空间资源，而城市发展的大背景下部分物业持有者承受的前所未有的压力又呼唤着办公空间利用的转变，这为氪空间带来了在城市中大展拳脚的重要机会。

紧抓物业持有者的这一痛点，氪空间着眼于城市的核心区域或位于核心区边缘具备稀缺优势的物业，将那些被忽略的“价值”重新擦亮。首先通过长期租赁的方式以较优惠的价格获得核心优势地段，然后对这些逐渐衰落的老物业进行更新改造，注入创新文化和新鲜内容，并充分接纳每个区域与空间中特色“记忆”，融合精华部分，创造高性价比空间，从而对产业形成全新的吸引力和承载力，让它们迸发出新的活力。

如氪空间在上海田林路130号的联合办公空间，它正位于SVA越界这一上海最大的创意产业园区内。SVA越界曾是一家电视厂，驻立于徐汇区的成熟商圈，周边早就形成了立体的交通网络，步行几分钟即可到达任意一条轨道线路，这些区域优势因素都成为氪空间确定选址的重要“砝码”。同时，氪空间的田林社区充分利用了旧厂房区的大空间和独栋林立的特点，将老上海的风情和西方英伦、北欧文化相结合。如共享大厅注重轻奢感，高大的书架、鹿角灯、棕褐色地板和沙发具有中世纪的英国格调，而木质墙裙和酒架、置物架等家具，通过线条和木质又能让人重温老上海的温暖复古与层次感；工作区则相对简单，明亮的白色桌椅塑造出北欧极简风格。在两座各3层、中间可链接的独栋中，一层以5-7人的小型独立办公区为主，二层除了小型空间以外还设有超过20人的独立间，三层则是可以容纳60-70人的大型空间，且这些空间以“魔术墙体”做出区隔，可以随时按需调整。

解决企业办公需求

而对于客户，入住传统写字楼的成本过高，一方面需要承担办公场地装修的花费，另一方面还需要额外投资于低频使用的公共空间，如会客室、会议室等。能够“拎包入驻”而且基础设施完善的办公空间是客户的迫切需求。

钟澍指出，在如今移动互联网的发展大潮之下，现象级产品频出，组织的碎片化程度及发展弹性明显提高。这时，联合办公空间便成为这些企业绝佳的“落脚点”。

最好的“落脚点”

钟澍指出，在如今移动互联网的发展大潮之下，现象级产品频出，组织的碎片化程度及发展弹性明显提高。企业员工人数可迅速完成从几个到几十个甚至几百个的扩展过程，也可能在几年间经历大幅波动，随之而来的便是办公空间无法匹配业务发展的情况。于是，企业需要搬家，需要寻找合适的办公地点、和物业沟通洽谈并考虑室内的设计装修和家具的配置，但每一个环节都繁琐复杂，要“蹚很深的水”。同时，许多公司业务分布范围广、流动性大，100个员工可能分布在全国7、8个城市内，或者经常需要飞往各地办理业务，无法通过传统的方法较好地解决对办公场所的需求。

这时，联合办公空间便成为这些企业绝佳的“落脚点”。氪空间从共享空间入手，致力于让办公场所更加物美价廉、灵活方便。首先，氪空间拥有专业的物业拓展和招商人员，总裁钟澍的经验也让他们能正切物业痛点，使物业选择更具效率，加之稳定的长期租约，保证了经济适中的价格；氪空间升级改造后的物业拥有共享前台、保洁、会议室、活动室、咖啡区、健身区等丰富多元的共享活动区域，减少了企业的运营及人员成本；采取按月、按工位的租赁方式，提供开放或独立工作区的多样选择，相较传统写字楼更加灵活；在全国众多一线城市开疆扩土中逐渐积累“据点”，且所有共享区域向其他城市的会员开放，相比其他同行也可以更好地满足组织碎片化发展的需求。

你专心工作，我专心为你

你可曾幻想过某一天与你的工作“坠入情网”？钟澍一针见血地指出了上班最大的痛点——“不幸福”。一个人几乎30%-40%的时间都将在办公空间中度过，那么让这个空间变得更加舒适而幸福就变得十分必要。另外，如今越来越多的80、90后进入社会，新一代的主流办公人群对办公空间、氛围有更多的需求，同时也赋予了它们更多的想象，抓住这些主流办公人群的心，才能“一击毙命”。

面对这种形势，氪空间从社群和服务两个维度着手，竭力满足人们的需求。钟澍提出了联合办公的核心目的与共同使命：“我们要让传统写字楼变得不再冰冷，让办公空间不单单意味着位置、地段、楼宇外立面的设计等等，而是生活与温馨，从而争取更多的客户时间，让人愿意待在办公室里，一睁眼就想上班，下了班还不愿意走。”

为了赢得更多时间、争取更多顾客，氪空間针对企业与员工各阶段、各方面的需求衍生出一系列增值服务，并让这些服务“唾手可得”。比如，每天下午3点是水果时间，氪空间为所有在空间的人提供冷链配送的9.9元果盘，而这在酒店中常卖到28乃至38元；下午5点是咖啡时间，氪空间提供与星巴克、COSTA同样品质但更便宜的咖啡，最重要的是，这些服务你“瘫”在办公桌上就可以轻松享受。钟澍笑道：“其实人都很懒，有的时候，甚至连上班打开App叫一个外卖，都懒得打开。”而这种人性就是可利用的痛点，氪空间相比他处更加贴心的运营和服务为其赢来了更高的客户忠诚度。租车品牌Gofun是入驻在氪空间武汉科技大厦社区内的一支团队。在他们正式启动运营并开始试驾的那天凌晨，自带的打印机突然出现故障，无法打印试驾名单及其他资料，而现有的打印店也均还未营业。一筹莫展之际，他们尝试拨打了氪空间武汉城市经理宋帅的电话，40分钟后，挂着汗珠的宋帅便出现在了社区，仿佛一场“及时雨”，解决了Gofun的燃眉之急。也是从那天起，走在氪空间，宋帅总能收到Gofun团队成员真诚的笑容。

不仅如此，氪空间为了避免办公服务流于肤浅、隔靴搔痒，构建了全面周到的企业服务平台，精挑细选帮助企业对接工商财法税、人力资源、行政办公等企业级服务，引入针对人们娱乐需求引进的健身休闲类服务商，从公司的创业到经营，从产品的研发到运营，所有对 B端的业务都可在此接入。在这些业务都产生了个性化的非工位收入，丰富了氪空间的盈利模式的同时，企业的办公服务更加全面周到，能够给企业员工带来更舒适的办公体验。

另外，氪空间十分注重对办公空间的设计与改造，如琢如磨，精耕细作。钟澍提到了工程部的一位同事，在他的电脑里存有20个某社区的设计方案，而这完全不同的20版方案其实每一次都是被他自己推翻。把最基础的东西做到最扎实，未来才有无限可能。这样的“匠人精神”，藏匿在“用户感受得到却不知道在哪”的细节中：办公桌的宽度应该是1.12米，一个空间中10人以下的独立空间要占到70%，共享大厅的面积要超过总面积的15%……正因为如此，氪空间的社区才拥有了宽松舒适而有设计感的空间，小清新而不乏科技感的布置，智能而人性化的管理系统……让一切都更符合年轻一代办公人群的想象，带给人们更舒适的办公体验。

做有意思的事，遇见最优秀的人

有一张办公桌就足够了吗？一张舒适、暖心、高能的办公桌？氪空间显然还有更大的野心，它要做的不仅仅是空间的共享，更是有想象力的知识的共享、人脉的共享与资源的共享，这些难以看见、难以触摸的事物能让人们在空间内更有安全感、依赖感与幸福感。氪空间在社群中寻求到了实现这些共享的解决方案。

“社群是联合办公三要素之一。所有联合办公企业都在探索构建社群生态的方法和途径，试图建立一个长期有效的机制”，对此，钟澍大胆地从城市发展的角度去思考氪空间社群的构建逻辑。他想起了许多80后童年记忆中的体制内大院，大院的核心大多是国企工厂，人们因工作关系而聚集，创造出了学校、医院、餐厅、商店乃至各项配套组织一应俱全、高度一致性的环境。在那个年代，如果成为某某国企的正式工，就意味着安全感，人才也往往会因为这些社群依靠而形成聚集。以此类比，钟澍看到了联合办公现今面临的形势和发展思路：“城市的形成，原本就是经济活动的结果。如今，伴随着市场经济的发展，城市中心的格局发生改变，工厂退出中心舞台，这些安全的大院在各个城市上演着瓦解，城市在上演新的聚集效应。可最常见的产业聚集却显得有些冷冰冰，虽然产业在区域中非常密集，企业和企业之间或许长期保持的仍是陌生关系。但‘办公关系仍是一个很好的介质，联合办公可以利用这点，创造一个天然的环境：大家来自不同的公司，但是大家同在一个空间办公，物理空间有限制，社群其实无边界。”

对企业需求的清醒思考、敏锐发现与精准满足让氪空间逐渐有的放矢地确定了其核心产品与服务：“氪空间能够为‘初创期企业、中小企业以及大中型企业提供办公空间一站式解决方案，从空间、社群、服务三个维度入手，充分满足他们在成长不同阶段的需求。

在氪空间，并非所有的会员都在这里办公，但他们都愿意自称为氪空间的“校友”，因为氪空间宛若一所大学，让他们在这里实现了很好的成长后顺利毕业。毕业后的“校友”还会获得一块颇具江湖气息的“令牌”，像是一种彼此间心照不宣的信物——来日若江湖有难，校友见此令牌，即应出手相帮，这无疑也让“氪空间校友”这一概念，更多了些归属感与仪式感。而除了办公，“校友们”还会积极参加氪空间组织的CEO Time、Open Day、公开氪等社群活动，与其他会员一起打德扑、夜跑等。资源的聚合和互通突破了办公的界限。知识、人脉、资源的共享帮助他们在社群中有所收获，让创业者在一个空间、一个区域，或者是一个城市里寻找到了社群依靠和安全感，最终，这种安全感会以联合办公空间为圆点不断扩散，让城市的社群关系以一个健康的方式被重构。

“当人们真正发现联合办公的价值，就会对它难以放弃，也就是說，如果你是一个创业者，一旦感受过联合办公的氛围，体验过联合办公的舒适环境，是不愿意再走回传统的格子间的。”钟澍说，这也是这个行业可以迅速深入人心的重要原因。

对企业需求的清醒思考、敏锐发现与精准满足让氪空间逐渐有的放矢地确定了其核心产品与服务：“氪空间能够为‘初创期企业、中小企业以及大中型企业提供办公空间一站式解决方案，从空间、社群、服务三个维度入手，充分满足他们在成长不同阶段的需求。一方面不断更新升级空间产品及体验，一方面持续发挥在社群运营、增值服务层面的优势，让每一个入驻企业和每一个入驻者亲身体验到，与工作、办公相关的各种服务都唾手可得。”

在这个扑朔迷离的未来迷宫里，氪空间摸爬滚打、不懈求索，终于找到了前进的坐标，拿到了孕育新能量的“藏宝图”，怀抱着信心与梦想阔步前行。

不断更新，未来可期

“我们所处的行业很新，我们必须要最快地让一件事落地。”钟澍谈起氪空间在实践中不断更新产品的经历：“我们的一家入驻企业，由最初的3个人扩张到了10人，这时，当体量扩张后，他们不需要搬家，不需要去选址、设计装修、采购家具，只要按需增加工位和其他配置即可。直到他们增长到了30人，他们的CEO和我说：需要独立的空间，需要老板间和财务室。于是我们迅速更新了我们的产品，在敞开式工位的基础上增加了独立包间、套间。后来又有一些企业和我说，即便团队只有3、4个人，他们也同样需要封闭式的小空间，他们不需要去预约大的会议室，只要在办公室中开会就可以了……他们提出了各式各样的要求，在这个过程中我们不断升级我们的产品。”

随着联合办公的发展，除了中小型企业，越来越多的大型企业也开始青睐联合办公这一模式。对此，氪空间针对两类企业的办公需求也分别推出了“先更新物业、企业拎包入驻”和“先有客户需求、定制专属空间”两类产品形态，为企业提供“全生命周期”办公空间解决方案。目前，学而思、时趣互动等大型企业甚至上市公司纷纷入驻氪空间，占比达5%，而摩拜单车南京分部、今日头条武汉分部、华大司法成都办事处等类似的大企业分支机构在氪空间的入驻率也已超过10%。这些企业在入驻时往往更倾向于“企业定制”和租赁独立工作区的形式，联合办公凭借时间和空间层面的灵活性与高效性成为了这些企业“落地生根”的最便捷选择。

回望征程，钟澍在2016年的氪空间年会上感慨不已：“2016年，每一天都在博弈。我们受到了来自多方的赞誉，但我们非常清楚过去的这一年发生的一切，也切身感受到了创业的‘九死一生。过去的一年，我们无数次拥抱变化，也曾走过弯路，但如今看来，我们很幸运，因为在看似‘安全的阶段，我们依旧可以保持清醒，发现并面对错误，而对于改进方向和未来，我们非常明确且坚定。”

谈及未来，钟澍认为氪空间所有的产品都是“可预期”的，对于产品的打磨会更精细，并以标准化的形态呈现。人们在北京的氪空间，不用去想象上海的氪空间三人独立工作区、六人会议室的模样，所有的产品在全国保持一致性，也会根据具体空间的不同有更合理的组合；未来，共享空间的服务职能会给人最大的满足感，真正实现“下班也不想走”的美妙构想；未来，智能系统会贯穿整个空间和设备，空间中会有明确的规则，你能充分感受到科技发展带给人类的高效体验；未来，氪空间社群会保持相对的开放和封闭，当物理空间把人们聚集在一起，他们有可能会擦身而过，但一定也更容易有密切的互动……

（北京师范大学经济与工商管理学院常书萌、王斌、屈逸对本文亦有贡献）