房地产税收制度探索

钟海英

摘要：文章首先对我国当前房地产税收制度的特征进行分析，结合房地产行业市场发展现状，对现行房地产税收制度中存在的弊端进行详细论述。在此基础，重点探讨房地产税收制度中现存弊端问题的优化改革方向，提出扩大税收宽度、优化税收结构完善、税收立法等方面意见，对未来我国房地产税收制度发展完善的主流方向进行概括，具有税收制度落实以及完善的理论指导意义。

关键词：房地产税 税收制度 房地产行业

一、我国房地产税特征

我国房地产税属于个别财产税中的一部分，在征收过程中，从立法层面分析可以发现立法结构单一，并且层面比较低。我国现行房地产税收制度中，房屋的经营使用方式不同，在税收层面也会有明显的区别差异，自用房屋与商用房屋在税收比例方面相差较大。征收的范围不仅包括城市、县城，更包括工业园区以及采矿园区等建设房屋。从使用层面分析我国现行房地产的税收制度中，通常采用交易过程中的一次性解除方法来进行，并按照实际价格来进行税务征收。在征收方法上也比较多样化，体现出不同使用功能房屋，征税阶段比例以及方式的不同。具体征税额度，需要按照房屋所在位置、房屋使用功能以及房屋面积来进行综合制定，现行制度虽然维护了我国房地产交易环节的公平性。但在税收制度中也存在一定的弊端，导致具体落实期间存在税务结构以及征税方式不合理的情况，下面文章将针对这一部分内容进行详细探讨研究。

二、现行房地产税收制度中存在的弊端

（一）立法层次偏低

我国现行房地产税收制度中存在立法层次偏低的问题，由于房地产税收属于个别税收中的附属内容。因此，在立法环节也依附于个别税收。对于房地产税征收以及相关制度形成，我国采用了试点推广的方式来进行，并没有直接启动立法环节。政府行政部门直接对试点区域进行选择并加以改革，导致房地产税收制度形成存在片面性的问题，缺乏全国人大立法通过，导致房地产税收制度的形成，并没有广泛汲取社会群众意见。公众对于房地产税收的认同程度也因此带来影响。立法层次偏低，导致房地产税收制度执行过程中，社会层面上的公共执行力以及群众信任度都因此降低，并不利于房地产税收制度在房产交易环节发挥保障作用。立法层次直接决定了房地产税收在我国税法中的地位，以及面向全社会推广落实中房地产税收的公信力。立法层次偏低，是当前房地产税收制度落实中存在的主要弊端，也是税收体系改革中首先要解决的根本问题。

（二）征税范围狭隘

房地产税收制度形成后，征税范围始终处于较小区域内。大部分用于城市，县城以及工业园区的经营性房屋来展开房地产税收。在这一范围界定中可以发现，农村并没有被列为房地产税征税范围。农村经济近年来发展迅速，房地产交易活动也更加频繁，如果在税收制度制定落实过程中不能解决范围狭隘的问题，农村的房地产交易市场将会处于税收法律落实中的空白部分，很容易造成税收过程中制度混乱的现象。除此之外，在我国现行房地产税收制度中存在一些优惠政策，但在具体优惠范围界定中却比较模糊，导致经营性房屋在交易过程中，很容易出现税收漏洞问题。甚至出现房地产税收管理人员出现贪污腐败的情况，税收范围界定直接影响到税收法的落实程度，如果是说范围，不能明确划分各项税收制度的落实，很容易出现争议。

（三）税收结构不合理

税收结构的调整也是当前急需解决的问题，我国现行房地产税收制度中，税收结构组成比较单一。采用一种注重流通轻视保有的形式来对税收结构进行完善，对于房地产税收的类型划分。目前几种主流形式包括增值税、契税、印花税、城建税，以上分类是针对流通环节来制定的。对于房地产的保有环节，税收包括房产税、土地使用税两方面，根据类型数量，便可以判断税收环节中注重流通而轻视保有。这样的税收结构会导致房屋交易过程中的整体赋税水平较低，容易出现炒房现象，而房屋建设过程中的税收比例比较高，导致房产开发建设成本增大，也造成一手房源销售价格不断攀升，房地产税收结构直接影响到我国房地产行业发展情况，以及地方的一手房与二手房交易价格，因此，这方面内容还需要持续完善。

三、基于国际宏观环境的房地产税收制度完善建议

（一）提升房地产收税地位

房地产税收行为是一种国家行为，国家税务机关，国家的房地产税收行为是通过或借助于国家税务机关和有关的房地产行政管理机关实现的。土地是国家资源，是一切财富的源泉，只有国家才有权选择或实施房地产稅收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产税收行为。我国房地产税收法律制度完善，需要放眼国际市场，给予国际宏观调控，对内部房地产税收地位进行控制。完善房地产税收制度首先需要对立法地位进行提升。确保房地产税收制度在立法层面的独立性。严格按照全国人大立法审核程序，对房地产税收制度进行构建。在法律体系约束下，房地产税收制度落实才能得到保障，并提升面向社会层面低公信力。房地产税收制度立法完善。虽然需要充分借鉴国外房地产税收制度，但同时更应该体现出我国房地产的独特性。能够从国内市场需求角度进一步构建完善，通过房地产税收制度立法。为房产交易过程提供严谨的税收保障。立法地位提升，面向社会层面的公信力度自然也会因此得到强化。

（二）完善宽税基税收原则

关于房地产税收宽度的调整，急需对房地产税征收过程中的范围进行完善，重点针对农村房地产交易区域进行制度构建，确保房地产征税体系能够在地产交易环节中，起到维护市场公平性的作用。对于交易过程中所应用的资源，更应从市场占有需求的角度，进行税收宽度调整，由于农村房地产市场与城市房地产市场之间存在本质差异，在进行税收制度调整中，不仅要对其宽度范围进行重新构建，还要重点体现出不同市场之间的环境差异性。能够从市场发展需求及市场规划的角度，对所应用的制度体系进行以市场为向导的完善，我国房地产税收宽度调整，要确保在这一过程中的全面覆盖程度。避免政策落实过程中出现漏洞，从而导致贪腐行为产生，税收体系构建完成后进入到执行阶段，对于不同区域设置直属税收监管体系。在进行税收宽度调整的同时，配合切实有效的法律监督管理体系，在法律监管条例完善的帮助下，新税收制度落实将能够得到保障。税收范围扩大，还应该充分考虑市场环境的发展规律，避免制度完善构建后逐渐被市场所淘汰，进入到税收混乱的市场发展局面中。

（三）加速创新优化税收结构

税收结构的调整与完善，还应加快速度，结合我国房地产领域所表现出的发展特征，对税收结构体系进行完善构建。提升税收结构体系的覆盖范围，并在现场调整控制中，能够从社会发展需求的角度创新资源应用。利用税收结构调整增强房地产税收制度的约束能力，从而减轻炒房行为在房地产领域发生的几率，通过税收结构调整消除房地产领域中存在的经济泡沫。税收结构与税收体系在落实过程中仅能起到调节作用，由于其自身尽在税收领域中，具有法律强制意义，并不具备其他监管能力。因此，在结构体系的构建与完善中，还应进一步突出体现税收结构的约束作用。对于税收制度中的结构体系优化构建方向，应该将其作为税收制度完善中的一个框架部分，通过结构调整来提升框架的整体配合能力，为行业发展中的税法完善提供源源不断的动力。在税收结构优化创新阶段，更应该立足于当前的社会发展环境，能够从市场需求以及行业优化调整的角度，加大解决力度，进而促进各项税收制度能够在现场充分完善，发挥税收法律制度中的指导作用。

结语：综上所述，由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时，也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来，国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下，甚至产生了推波助澜的作用，进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展，我国社会经济体系也将更加稳定。