新形势下的房地产企业的经营管理路径研究

胡平方

【摘要】过去几年我国房地产行业的热度逐年上升，但是随着政府对房地产经济的有效调控，房价逐渐下跌并保持稳定，本文主要思考当市场房价回归合理趋势后，房地产行业如何通过调整自身经营管理思路保证企业的平稳发展，房地产企业需要制定明确的发展方向，进而适应市场的变化。

【关键词】房地产企业;经营管理;国家政策

为了满足百姓的住房需求，我国对房地产行业的相关指导政策从鼓励逐渐变更为宏观调控，房地产行业在市场大环境逐渐变动的情况不断面临新的挑战，因此随着房价的平稳回落，房地产企业需要从自身管理着手，调整经营理念与管理方针，更好的应对市场风险与机遇。

一、房地产企业的现状

随着我国政府对房地产经济的宏观调控，房地产行业的发展背景逐渐改变，房产经行业没有走向泡沫经济这种极端状态，但是部分中小型房地产企业濒临破产危机，整体经济收益处于下滑阶段，房地产行业目前面临的主要危机是来源于以下两点。

（一）国家政策的影响

随着国家相关房地产管理政策的出台，政府对楼市的调控使房产经济降温，房地产行业的供求关系调转，房地产企业不再受到消费者的追捧，过去几年房地产的抢购热潮已经消失，消费者占据了房地产经济的主导地位，消费者对于购房的态度不再急切，部分消费者的购房态度逐渐变为观望与等待，一部分房地产投资者也转至其他行业，人们逐渐开始理性的看待房地产行业的发展如图1所示。

图1 人们对楼市处于观望状态过去房地产的融资途径主要是各大金融机构以及抵押贷款，但是随着国家对房地产融资金额的限制，加大了房地产的融资难度，与此同时，房地产企业还没有找到新的融资途径。

（二）企业自身经营存在问题

在过去几年，房地产行业飞速发展，导致房地产内部管理不能跟上企业的发展脚步，部分房地产行业为了扩大公司的发展规模或者实现资金的快速回笼进行大量土地的购买，然后进行迅速销售变现。因此部分房地产企业内部只分为两个管理模块：开发模块、销售模块，致使企业内部管理混乱，没有规模化与系统化，当外部环境不利于企业发展时，管理结构不稳定的严重性就逐渐凸显出来。

房地产企业与其他行业不同，在经营管理中往往需要大量资金进行项目的开发与建设，当房产销售情况不好时，会造成大量资金不能用于企业周转，而许多房地产企业资金链管理不到位，国家对房地产企业的融资监管力度增强，房地产交易的资金占比加重，造成企业资金断裂，企业不能维持运转。

二、新形势下房地产企业的经营管理办法

（一）政府管理

政府需要加强对房地产行业的管理力度，通过城乡建设的相关规划政策，从土地供应、融资限制、税收力度、基础设施建设等多方面减少房地产企业对商业用房与高档住房的建设，促使房地产企业加大中低档住房的投资建设力度，降低房屋的建造成本，保证经济适用房对市场供应力度，促进中低档住房的建设速度，满足更多百姓的基本住房需求。

政府需要加强房地产行业发展的监控力度，建立房地产行业的预警系统，有助于政府及早发现房地产行业的发展问题，保证房地产行业供求的平衡，实现政府对房地产售价的监督与调控。银行能够更全面的了解需要贷款的企业与消费者的贷款信息，提高贷款的监管力度，降低银行面临的贷款风险。

政府需要逐步完善房地产的管理法律，有效加强房地产行业的市场监管力度，保证房地产交易在符合国家政策的前提下有序进行，促进房地产交易市场环境的健康。房地产管理部门要将房地产法律法规的落实作为重要工作内容，加强对房地产企业的资质审核力度，有效促进房地产行业的交易安全。

政府要逐步规范房地产行业发展中的衍生行业例如中介服务机构，要建立价格公开透明的交易平台，增强中介服务人员的从业资质与信誉培养，实现卖方与消费者的信息对等，真正为消费者提供实际所需的房产信息，消费者购买房屋的过程符合相关法律法规，中介在房产信息介绍时不存在欺瞒行为，进而保证消费者的合法权益，实现买房、卖方、中介三方共赢的局面。

政府要加大对房地产企业违规行为的处罚力度，严惩当地政府对房地产企业的包庇行为，从百姓的利益出发，保证百姓的住房需求，增强第三方监管部门，保证消费者的监督权益真实有效，促进房地产行业发展的健康。

（二）房地产企业内部管理

企业要对自身发展进行合理分析，提升自身竞争力，进而提升企业品质。随着银行抵押融资监管力度加大，资质要求提升，企业要找寻新的融资渠道保证自身资金链的稳定，银行贷款是一种间接融资的模式，其主要特点是时间短，贷款到期后还款压力加大，企业容易出现财务危机，因此企业需要多角度的进行融资渠道的建设，房地产企业可以采用市场融资的手段或者组合融资的方式。组合融资是房地产融资的优良途径，通过多种融资方式的有效组合保证房地产企业发展的不同阶段能够平稳发展，能够促进企业发展资金有序运转的同时还能降低企业的投资成本，使企业更好的适应新形势下房地产行业的发展环境。房地产企业还要对政府不断出台的新政策进行学习与分析，对房地产行业的发展做出合理预判，有针对性的提升自身面对政策变化时的抗风险能力，寻找适合企业发展的管理模式，建设符合市场需求的产品。根据企业的特征发挥相应的优势或者制定相应的转型策略，企业要抓紧进行自身定位，然后指定相应的发展路线，要积极主动的寻求发展出路，不能被动等待，不能固守己见，在新形势下，企业不进步，不改变，固守传统理念，坚持僵化思想的结果就是被时代所抛弃，所以房地产企业必须马上行动，制定相应的发展战略，寻找相关专业人才，建立企业特色，打造企业品牌，根据政府政策的指引而奋斗，固步自封只会自寻死路。

房地产企业要加快自身资金的回笼速度，尤其是中小型房地产企业，资金链一旦断裂会造成非常严重的后果，会给企业带来致命的打击，因此企业必须加快资金回笼的脚步，完善自身财务管理系统，寻找融资渠道，通过价位的合理制定，保证房产的快速倾销，抓住消费者的需求，实现资金快速回笼的可能性。

企业要增加资金的来源渠道，实现企业创收手段的多元化，调整企业的产品内容，对市场需求产品加大投资建设的力度，保证企业资金回笼的速度，促进房地产企业在新形势下快速发展。我国政府对房地产行业调控手段中的限购制度直接造成高端住宅的滞销，进而将商业房产的投资价值显现出来。因此房地产企业可以根据市场情况加大商业房产的投资占比，抓住旅游业热的发展趋势，为企业找寻新的产品卖点，保证企业的经济收入。随着我国相关房地产政策的完善，国家对房地产行业的调控力度加强，房地产企业要通过优化自身产品实现房产的销售。房地产企业可以从新定位消费群体，优化建筑的房间规划，保证房产户型满足业主需求，增加中小型房产的投资力度，根据政策的倾斜情况，抓住政府提供的便利扶持，加大经济适用房等保障房项目的资金投入，调整房地产企业的项目重心，保证房地产企业的发展。

三、结论

综上所述，房地产企业需要不断完善自身管理方法，寻求适应新形势的管理措施，找到适合企业发展的管理手段，进而帮助房地产企业在管理政策收紧的当下有序发展，保證房产经济的平稳，进而满足百姓的住房需求，促进国家经济的合理发展。

参考文献：

[1]何文涛.完善房地产企业内控管理模式的建议实践探究[J].纳税，2019，13（10）：268，271.

[2]李芊.如何利用税收政策提升房地产企业经营管理效率[J].财会学习，2019（7）：175176.