地产“金蛋”藏身乔家大院

南方周末记者 李在磊 南方周末实习生 周静玉

地产“金蛋”藏身乔家大院

大多数村民，还是想指着大院找出路。如今，商贸市场也被拆了。

然而，因“过度商业”而被摘牌的乔家大院，正在酝酿一个更大商业地产项目。

由智旅博翔控制的商业地产项目，是一颗隐身于乔家大院的“金蛋”，远比乔旅公司的门票收入要赚钱得多。

南方周末记者 李在磊

发自山西晋中

南方周末实习生 周静玉

山西著名景区乔家大院，正身陷“摘牌”风波。

2019年7月31日，国家文旅部发布消息，对乔家大院做出取消“5A景区”资质的处罚，随即，当地主管部门责令其停业整顿。

位于山西省晋中市祁县乔家堡村的乔家大院，有着两百多年历史，在晋商巨富乔致庸手中臻于全盛，是晋商文化的一个缩影。

作为电影《大红灯笼高高挂》与电视连续剧《乔家大院》的取景地，乔家大院随着影视作品的热播而名声大噪，被誉为“北方民居建筑的明珠”。

然而，如今的处罚意见明确指出了“商业化过重”等景区运营问题，但在这背后，隐藏着乔家大院股权改革的后遗症。

2008年，山西乔家大院旅游股份有限公司（下称乔旅公司）正式成立，负责整个景区的运营、推广，公司原为祁县国资控股。此后，乔旅公司陆续引入社会资本，几轮股改之后，最终变为一个民资控股、国资参股的公司。

然而，被乔旅公司收入囊中的门票营收，并非乔家大院产业链上最大的那块蛋糕。在乔家大院景区内，号称占地一千余亩地的商业地产项目，开发主体却另有其人。

过度商业

与乔家大院一起被文旅部在官网公示的共有7家5A级景区，但其余6家仅需整改，被摘牌的只有乔家大院。

文旅部反馈，乔家大院的问题包括占道经营、管理无序、配套缺位等六大方面的几十项问题。其中，问题比较集中在“过度商业”这一方面。

整改前，乔家大院的门票价格高达138元，一直被游客们所诟病。

与乔家大院几乎齐名的还有王家大院，王家大院是由静升王氏家族经明清两代历三百余年修建而成，规模远超乔家大院，但王家大院的票价只有乔家大院的一半。

与许多景区由国资运营不同，乔家大院的运营公司经过几轮股改，已变为民资控股。

2008年，乔旅公司由祁县国有资产管理中心全资持有的公司与另外两家民营企业共同投资成立，开展乔家大院及周边区域的规划建设与经营管理，期限为20年。

其后，乔旅公司历经多次引资失败，最终在2016年8月迎来一次关键性的增资扩股。山西景世恒华旅游开发有限公司（下称景世恒华）以5220万元的代价，竞得乔旅公司45%的股权，成为控股股东。

最新的股权结构显示，景世恒华仍为控股股东，但股份下降为32%，晋中国有资产经营有限公司代替之前的祁县国资，仅持有13%。

2017年9月，乔旅公司正式挂牌新三板，名为乔家大院（871666.OC）。财报显示，公司营收主要来自景区门票。

祁县分管旅游的副县长向南方周末记者介绍，当初引入外部资本，主要是想借助民营企业的力量，修复“四堂一园”中损毁比较严重的德兴堂、宁守堂、保元堂及乔家花园，建成后，接待能力大大提升。他说，初期的改革不算很成功，股东进进出出了很多次，不过，最后总算是把修复工程完成了。

实际运营中，在中堂属于原汁原味的古建筑，文物保护品级较高，归祁县乔家大院民俗博物馆所有，无法纳入乔旅公司的运营范围，就采用了变通的方式操作。即“四堂一园”由乔旅公司统一收取门票，事后再按照一定比例，把在中堂的部分，返还给民俗博物馆。

总的来说，归属于乔旅公司的门票实际上并不怎么赚钱。财报显示，乔旅公司2015年实现营收3151.60万元，2016年得益于景点保元堂和宁守堂对外开放，当年营收7422.88万元，但利润只有573.43万元。

乔旅公司也不愿为“乔家大院”的商标支付更多价钱。

就在短短挂牌几个月后的2018年2月，乔家大院就从新三板退了下来。公告显示，商标权纠纷是退市的主要原因，祁县政府没能履约，帮助乔旅公司获得“乔家大院”商标的授权。

2016年8月，乔旅公司曾与祁县国资企业签订《“乔家大院”商标再许可使用协议》，同意将“乔家大院”共计79项商标权许可给乔旅公司使用。但问题在于，“乔家大院”的商标权，掌握在一家名为祁县乔家大院旅游资源开发（下称乔旅资源）的公司手中，该公司股东为乔安东、乔安琪两名自然人。这两位股东，对商标权提出了经济诉求。

上述祁县副县长告诉南方周末记者，2002年，乔安东与乔安琪注册了乔家大院的商标，“正常注册、合法所有”，不过让政府免费使用，“这两个人不见得是乔致庸的嫡系后人，也不好说是抢注，只能说是先知先觉，意识比较早”。

但乔旅公司改制后，商标所有人认为，景区运营商不再是政府主导，而是私人控股，便提出了经济诉求，想要一次性得到3000万元的商标费用。“一下子掏出这么多钱，比较困难。”祁县副县长说，目前双方还在就具体数目进行协商。

拆除商贸市场

歇业整顿期间，乔家大院停车场门口挂出闭门谢客的告示。不知情的游客慕名赶来，只能在院外的牌楼前合影留念。

乔家大院与稀稀拉拉的人流，被一条黄色隔离带分开。乔家大院那一边，铲车的轰鸣声此起彼伏，此前位于景区出口处一条长长的商贸市场正在被夷为平地。

祁县文化和旅游局在给南方周末记者的书面回复中称，他们将国家文旅部列出的6大方面问题，拆解为33项具体事项，尤其是针对“商业气息重”这一核心问题，重拳出击，集中整治摊位62家，拆除不合格广告牌18块。

“把我们的市场拆了。”一位土生土长的乔家堡村民叹了口气，对南方周末记者说，“吃亏的还是村民。”此前，商贸市场不收租金，每家每户都有一个摊位。

之所以有这样的优惠政策，村民告诉南方周末记者，是因为在2015年左右，为了打造5A级旅游景区，政府统一规划拆除了整个村子。村民搬迁后，上述正在被拆除的商贸市场予以保留，承担了一些村民的基本生计。

乔家堡村拆迁时，曾引发不少争议。历史上，乔家大院建在乔家堡村内，与四周的民居相映成趣。拆迁前的乔家堡村，有东西两座门，堡内街巷纵横，以在中堂为几何中心，向四方散射延伸，整个村落形成“双吉相扣”的布局。2013年，乔家堡村还曾入选第二批“中国传统村落”名录。

从2013年至2017年底，村民陆续搬进了与乔家大院一路之隔的回迁房——乔家堡社区。官方资料显示，乔家堡社区占地面积163亩，建筑面积26.4万平方米，包括回迁安置楼房、综合楼、小学、幼儿园及附属工程。

多位村民反映，乔家堡村有两千多口人，当时很多人不愿意搬，钉子户不少。因为村里耕地所剩无几，除了外出打工之外，大多数村民还是想指着大院找出路。如今，商贸市场也被拆了。

对此，祁县分管旅游的副县长向南方周末记者回应称，拆掉商贸市场，是因为商贸市场里，出现了类似于“光膀子卖东西、打扑克牌贴纸条”这样的陋习，影响了景区形象。不过，拆除后，每个摊点补贴了两万元。此外，县政府还承诺，将来易地重新为村民修建一座市场，提升档次。

新建商业街

然而，因“过度商业”而被摘牌的乔家大院，正在酝酿一个更大商业地产项目。

在拆除商贸市场的同时，乔家大院景区内，一个号称占地一千余亩地的商业街项目，作为当地头号工程正在收尾。散落在商业街的装修师傅们，正在做铺设线路、焊接、整饬门面之类的最后冲刺工作。

簇新的灰色仿古建筑与乔家大院之间，隔着宽阔的空地，显示出商业街只是宏大规划中的一角。

在乔家大院一份宣传册中，这个商业街项目包含十大文化主题街区，属于一个汇聚文化创意、休闲度假、健康养生的商旅度假体验区，被命名为“乔家大院·梦境琅環”。其中，一期项目的客栈已经落成7栋，房间约221间。

2019年8月19日，商业街首批临街铺面正式开业。临街铺面中，一位做面食生意的老板告诉南方周末记者，商业街门面可租可买，价格并不便宜。当地的房产网站已经挂出了售卖价格，均价达到2.75万元/平方米。

售卖信息还显示，这个商业地产的开发商是山西智旅博翔旅游置业开发有限公司（下称智旅博翔）。祁县国土规划部门的公告显示，2017年3月，乔家堡村拆迁后腾出的六百余亩地中，有300亩正是被智旅博翔以7278.49万元竞走，土地出让期限为40年。

智旅博翔的股权结构非常简单，由晋中市恒兴贸易有限公司（下称恒兴贸易）全资控股，恒兴贸易只有两位自然人股东——姚洮与张广权。上述祁县副县长向南方周末记者确认，“乔家大院·梦境琅環”项目的开发商的确是智旅博翔，但这家公司的老板比较低调，不太愿意露面。

实际控制人

与乔旅公司的门票收入相比，由智旅博翔控制的商业地产，才是一颗隐身于乔家大院的“金蛋”，远比门票收入要赚得多。

南方周末记者在乔家大院获取了一份署名为乔旅公司的宣传册，其中，乔旅公司为智旅博翔的商业街项目进行了宣传：

股改完成后，乔旅公司继续进行深度开发，推进乔家大院“资源整合与综合开发项目”，项目规划占地面积一千余亩，建筑面积20万平方米。目前，600亩规划用地完成手续办理，商业街三万余平方米的商铺、客栈，已经竣工。其余项目全部建成后，不含门票的年营收预计达到4亿元以上。

不过，藏身于乔家大院的这个商业地产，究竟属于谁呢？

开发商智旅博翔与乔旅公司，虽然没有股权关联，但关系非同一般。

乔旅公司除了帮智旅博翔的文旅项目进行宣传外，还曾为这个文旅项目输血。2018年1月，乔旅公司公告称，为智旅博翔申请借款提供质押担保，涉及金额高达4.6亿元。这个数字是2016年乔家大院2.29亿元净资产的两倍多。

工商信息则透露，智旅博翔与乔旅公司控股股东景世恒华存在更深层次的关联。智旅博翔的法定代表人名叫宁江波，还曾有一个名叫范伟的高管。宁江涛与范伟同时参股山西九洲信步文化艺术有限公司，该公司注册地址是晋中开发区龙湖大街880号华都大厦的一个房间。而景世恒华的注册地址，与之一模一样。

智旅博翔还对外投资了晋中博源德文旅有限公司与山西乔致庸文化传媒有限公司，两家公司的注册地址也均在华都大厦内，只是楼层略微不同。

华都大厦，是山西华都集团的总部。山西华都集团的董事长名叫唐银龙，儿子名叫唐凯，而唐凯正是景世恒华的唯一股东，也就是乔旅公司的实际控制人。上述信息均披露于乔旅公司的公告中。公告还显示，唐凯出生于1989年。

在华都大厦内，除了一楼的一家村镇银行，大厦内几乎没有什么公司铭牌。除了开发乔家大院的关联企业注册于此，华都集团最为核心的晋中市华都房地产开发有限公司，也坐落于此。

实际上，自从乔旅公司开启股改之路后，外界就频现“乔家大院不姓乔”“乔家大院卖身‘煤老板”等质疑之声。

据《新京报》报道，2011年，晋中市榆次区政府网站，曾刊发出一篇名为《唐银龙——出海蛟龙逐浪高》的文章，文中描绘唐银龙“如一条出海的蛟龙纵横商海”。政府网站信息显示，1964年，唐银龙出生在一个普通的农家，曾做过学徒工，当过小老板，下过江南、闯过东北。

2001年，唐银龙“临危受命”将一个濒临倒闭的集体煤矿，改制为年产能30万吨的标准化矿井。煤矿成为唐银龙的第一桶金，也成其被称为“煤老板”的依据。直至2012年，唐银龙仍以山西煤运集团晋中紫金煤业有限公司董事长的身份，接受媒体采访。

上述文章还透露，2010年，唐银龙旗下企业共为榆次区创造利税4400万元，五年翻了三番，创造了“财富奇迹”。

“乔旅是乔旅，智旅博翔是智旅博翔。”上述祁县副县长称两家公司没有关联。

2019年8月12日，在华都大厦，华都集团综合办公室主任甚至向南方周末记者否认华都集团与景世恒华的关系。据他所知，华都集团的业务版图中，并没有乔家大院，公司主要经营房地产。

但在乔旅公司的宣传册中，景世恒华又被列为华都集团旗下公司。乔家大院景区官方微信公众号，也曾发布消息说，华都集团领导参加了乔旅公司的2018年新春晚会。