谁来拯救不盈利的长租公寓

胡嘉琦 朱耘

“站在风口，猪也能飞起来。”这句话对于长租公寓这个风口下急速膨胀起来的产物并不适用。投资周期长、成本高、盈利难已经成为长租公寓的几宗原罪。

2017 年以来长租公寓得到从中央到地方全方位的支持，吸引了房企、中介、酒店、创业品牌等多方主体参与其中，然而，自 2019年以来多家房企对长租公寓领域放慢了脚步。

同时长租公寓的马太效应十分明显。尽管长租公寓主要是以轻资产的方式运营，即从房东手中收房之后出租，但是大多数长租公寓实际上承担了前期的房屋改造装修、家电成本、营销成本、人员成本以及房屋空置成本，这类成本在短期内很难快速收回，因此，这导致长租公寓在短期内从一个轻资产项目变为重资产项目。

政策和资本助推之下，地产企业、房产经纪公司、酒店等各领域纷纷加码布局长租公寓，但风口过后，项目不盈利、金融贷款乱象、甲醛门等让长租公寓“一地鸡毛”。

剥离主业

5月14日，朗诗绿色集团有限公司发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

对于长租公寓品牌朗诗寓，公告解释称，作为一个创新类业务，朗诗寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离至控股股东朗诗集团，可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司，推动长租公寓业务健康发展，亦可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

据朗诗绿色集团的年报数据，长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。

在2018年业绩会上，朗诗绿色集团董事局主席田明曾表示，长租公寓回本周期在3-5年，这个业务需要培育，在一段时间里都会产生比较大的亏损。朗诗的长租公寓采用二房东模式。田明预计，2019年、2020年，长租公寓还将继续亏损。

实际上， 2019年多家房企对公寓板块放慢了脚步。2019年6月初，多家媒体报称远洋计划年内剥离旗下长租公寓品牌“邦舍”。

而就在此前在长租公寓领域加速扩张的万科，在跑马圈地后，也对长租公寓业务有所“收敛”。7月9日晚，万科回复称时任长租公寓总经理薛峰履职仅不到一个半月便离职。

彼时，2019年3月26日，在万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，“长租公寓现在看起来要赚钱很难。”

资金压力大

万科泊寓是典型的重资产经营模式，即资产收购 + 持有经营，即公司通过资本运作来建设，收购或改造物业，然后自持管理或与第三方的公寓管理公司合作。公司以租金和服务费为主要收入来源，同时获得资产增值收益。

戴德梁行《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》指出，重资产经营模式存在很多风险。首先存在重资产估值风险，对于资产价格则跟土地财政、投资强度和建造成本等正相关，其资产价格有可能偏离其投资价值，对于重资产收购出租运营的投资商而言其收购价格对后期的盈利空间影响较大，而对于自建型长租公寓投资运营方而言，地块区位选择，前期定位及建造成本的投入对未来物业的估值则影响较大。同时，存在处置及退出风险，由于目前长租公寓的处置及退出主要依靠资产证券化，直接进行资产交易的处置方式较少，主要原因在于长租公寓并不允许散售，交易对手有一定限制，只能依靠收取租金获取回报，因此资产证券化成为目前长租公寓较为可行的退出渠道。但同时也面临证券化收益率较低，购买方依然以金融机构为主，风险集中度较高。

而据龙湖集团冠寓工作人员向《商学院》记者表示，自今年4月开业的亚运村店入住率不到60%，龙湖冠寓北京亚运村店基本属于赔钱经营，由于房屋的成本均价已经高达5300元，而出租的房屋的价格多在5200元-5400元之间，因此收入并不能覆盖成本。

不难看出，盈利难、资金压力大是长租公寓运营的難点和痛点。同策研究院总监张宏伟认为，从2018年下半年至今，房地产市场进入下行通道，全国市场还处于调整阶段，房企资金压力较大，尤其是来自于债务到期的压力。在此背景之下，房企会对长租公寓这类投入大、短期成效慢的业务做一些战略收缩。

前景待考

在运营长租公寓盈利难的背景之下，也产生了以公寓类 REITs（房地产信托投资基金）为代表的新型盈利方式。例如，实行类 REITs的新派公寓约定了每年将租金收入中的 800 万元用于偿还专项计划投资人的利息回报。

据悉，以公寓类 REITs 产品为例，如保利，碧桂园，恒大等公寓类 REITs 产品底层资产均由项目公司与项目运营方签订整租协议以保证底层资产获得稳定的租金收入用以偿还所需要支付的本息或利息。

戴德梁行《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》提出尽管通过购入、翻新和运营长租公寓物业项目，以实现租金的提升，并对外出租或出售以实现盈利的方式相比于资产证券化专项计划投资人，可以实现更高的投资回报，但同时也面临更高的投资风险。类 REITs 投资人则可以在持有专项计划期间享受固定的利息回报，不需要直接持有项目，减少运营风险。类 REITs 产品的回报同样来源于底层资产的租金收益。无论是类 REITs投资人，还是长租公寓项目投资人，底层物业资产才是保证还款、偿还本金或实现盈利的主要收入来源。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，随着市场的不断演变，此前市场的自由竞争阶段将会终结，从而进入一个强者恒强的二八分化阶段，头部长租公寓企业凭借雄厚的资金实力、强大的市场营销能力将有可能逐渐占据市场支配地位，只有头部的长租公寓企业才有可能真正生存下来并形成市场竞争力。

财经评论员严跃进认为，从朗诗集团剥离持续亏损的长租公寓业务可以看出，开发商类型的企业做长租公寓面临很多问题，这类企业的盈利模式还有待解决。

“由于资本的过度投入导致长租公寓市场只追求规模不追求效益的问题被引爆，长租公寓的租金贷、甲醛门事件也纷纷出现，整个市场陷入一片混乱。未来，长租公寓一定会向着更加规范和精细化的方向演化，并且随着市场规范政策的逐渐明确，将从野蛮生长时代全面进入规范健康发展的大时代，江翰向《商学院》记者表示。