房地产开发企业的成本核算研究

张宸

[摘    要] 房地产开发项目具有资金投入较大，建设周期较长，成本核算流程较多，投资风险较高等一系列的特点。因此，就更有必要精心规划，进而来避免风险，力图用更少的成本消耗获得更多的经济利益。文章以分析房屋開发项目成本核算的账户设置以及成本项目为基础，进而分析房地产开发过程中的六种费用，然后对这六种费用的会计处理进行分析。

[关键词] 房地产开发;成本核算;会计处理;成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 11. 011

[中图分类号] F234    [文献标识码]  A      [文章编号]  1673 - 0194（2019）11- 0025- 02

1      引    言

房地产开发企业的房地产开发项目一般可以分成四大类：代建工程、房屋、配套设施、土地。房屋是房地产开发企业的主要项目，而且房屋的开发从最初的项目规划设计到征地拆迁、房屋实体的建筑安装工程、相关配套设施的开发，一直到最后的房屋对外销售或交付使用，项目的开发周期较长，导致会计核算的周期也较长。在开发过程中房地产开发企业需要与多方进行沟通交流，而且房地产开发项目的开发费用比较复杂，所以房地产开发企业主要项目房屋开发的成本核算的有着较强的特殊性。房地产开发相应的政策越来越完善，规范成本核算工作，发现并且解决企业成本核算的问题，对房地产开发企业来说是一项十分重要工作。

2      产品成本的内容

产品成本对房地产开发企业来说，指的是其企业在房地产开发建设过程中所产生的各种类型的费用以及支出，房地产项目开发建设过程中耗用的全部物化劳动与活劳动是其反映的重要内容。产品成本是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，也是制定其产品销售价格的基础。按照产品内容，房地产开发企业的产品成本一般来说可以分四大类：

2.1   土地开发成本

土地开发成本一般来说是指房地产开发企业在进行开发土地时产生的各项支出以及费用。

2.2   房屋开发成本

房屋开发成本是指房地产开发企业进行房屋项目开发时（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所产生的各项支出及费用。

2.3   配套设施开发成本

配套设施开发成本是指项目开发完成时可以进行有偿转让的配套设施。一般来说不可以直接计入成本、不可以有偿转让的公共配套设施开发完成时所产生的各项支出也计入配套设施开发成本中。

2.4   代建工程开发成本

代建工程开发成本是指除了房屋和土地以外，房地产开发企业代替客户进行代替开发的项目继而产生的各项费用和支出。

3      房地产开发企业成本的核算

3.1   账户设置和成本项目

3.1.1   账户设置

为全面地归集房地产开发企业开发房屋过程中发生的费用，最后汇总计算房屋开发总成本，需要专门设置“开发成本—房屋开发”和“开发间接费用”两个账户。

3.1.2   成本项目

房屋开发过程中发生的费用较多，为方便开发费用的归集，可以将开发费用分为六个类别，因此对应的成本项目也就可以设置六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费。“开发成本—房屋开发”明细账中相应地按六个成本项目设六个专栏，用于详细地登记开发过程中发生的各项开发费用。

3.2   房屋开发成本的核算

开发成本指的是可以直接计入产品成本的，直接为了开发产品所耗用的各种费用。按照一定的分配方法，把开发所有产品公共耗用费用，分别计入各类产品的开发成本。在日常核算中，企业可依据成本核算对象，在取得发票或满足预提成本条件的前提下，根据以下明细，计入开发成本中。

3.2.1   土地征用及拆迁补偿费的核算

土地征用及拆迁补偿费指的是因为依照城市建设总体规划而对土地进行开发所造成的各种相关费用。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]号）规定，土地征用及拆迁补偿费包括征用土地的费用、占用耕地所支付的税费、安置相关劳动力的费用以及拆迁附着土地的有关物体所给予的补偿的净支出和安置动迁用房支出等。针对房屋开发带来的土地征用及拆迁补偿费用，成本核算对象可以准确定位的，可以在“土地征用及拆迁补偿费”成本项目中直接计入该成本核算对象，借记“开发成本—房屋开发”，贷记“银行存款”等。如果分不清成本核算对象或者没有明确受益对象的，可以先把相关费用计入“开发成本—土地开发”账户，在土地开发完工之后再按照一定的标准重新计入相关受益对象的账户之下，借记“开发成本—房屋开发”，贷记“开发成本—土地开发”。针对房屋开发过程中没有明确用途就被占用的土地，在核算的时候应该把相关费用先计入“开发成本—土地开发”账户之中，待土地开发完成时再按照相应的标准重新计入有关成本核算对象的账户之下。假设开发的土地后期被用作房屋开发，则应借记“开发成本—房屋开发”，贷记“开发成本—土地开发”;假设该土地后期作为商品对外销售，则应结转完工的土地开发成本，借记“开发产品—土地”，贷记“开发成本—土地开发”。

3.2.2   前期工程费的核算

房产开发在完成了前期的土地征用和拆迁之后，就会对开发项目进行可行性分析，做项目设计规划、水文地质勘查和测绘、“三通一平”（通水、通电、通路，场地平整）等后续项目，这些项目都会产生各种费用。针对此项费用的核算，成本核算对象可以明确地，直接借记“开发成本—房屋开发（前期工程费）”，贷记“银行存款”等。如果分不清成本核算对象或者有多个成本核算对象，则应当按照一定的标准将其分配结转记入有关成本核算对象相应账户的“前期工程费”专栏，借“开发成本—房屋开发（前期工程费）”，贷记“银行存款”等。

3.2.3   建筑安装工程费的核算

房屋开发过程中进行的建筑安装工程，有不同的施工方式。有的企业采用外包方式，有的企业用自营方式。如果采用外包方式，只需要在工程完工时，将应向承包单位支付的工程价款记入房屋开发成本，借记“开发成本—房屋开发（建筑安装工程费）”，贷记“应付账款—应付出包工程款”。如果采用自营方式的，工程规模比较小，可以直接将建筑安装工程中的建筑安装费用归集在开发成本账户，借记“开发成本—房屋开发（建筑安装工程费）”，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。如果工程规模较大，房地产开发企业可以与施工企业样，增设“工程施工”、“施工间接费用”账户，用于归集建筑安装工程费用，并将其定期结转到“开发成本—房屋开发（建筑安装工程费）”中。

3.2.4   基础设施建设费的核算

房屋开发建设过程中必然会存在水电供应、环境卫生、道路建设以及绿化等基础设施建设，针对这些设施建设产生的费用，在成本核算时一般直接记入或分配结转后记入相应账户的“基础设施费”专栏，借记“开发成本—房屋开发”，贷记“银行存款”等。如果原来开发的商品性建设场地在土地开发完工时已转入“开发产品”账户，则应在将其用于开发房屋等项目时，将其负担的基础设施费记入房屋开发成本，借记“开发成本—房屋开发（基础设施费）”，贷记“开发产品—土地”。

3.2.5   公共配套设施费的核算

针对像小區内的居委会、警卫室、消防设施以及公厕等配套设施的费用具体核算时，应该参照此类设施的具体建设情况进行分类核算。

（1）建设房屋的同时也进行配套设施的建设时，如果能够分清受益对象，那么可以将产生的费用直接计入有关受益对象的开发成本账户，借记“开发成本—房屋开发（公共配套设施费）”，贷记“银行存款”、“应付账款”等。如分不清受益对象或没有明确受益对象的配套设施费用，要先将这部分费用算进“开发成本—配套设施开发”账户中，等到配套设施的建设完成之后，再在涉及房屋等成本核算对象的开发成本账户里面根据相关的标准分配结转记入，借记“开发成本—房屋开发（公共配套设施费）”等账户，贷记“开发成本—配套设施开发”。

（2）先修建房屋再建设配套设施的情况，即房屋先建好再对外出售、出租或交付使用，而相关的配套设施还没有建设或尚在建设之中。此时，房屋即将对外出售、出租或交付使用，一方面，房地产开发企业会相应地取得一定的收入，根据收入与费用相配比的原则，应及时结转房屋开发总成本。另一方面，房屋对外销售时定价及进行利润预测时，应综合考虑房屋开发总成本。因此，可以先预提公共配套设施费用，然后计入房屋开发成本，等配套设施完工后，再将实际的费用与预提的费用进行冲销，相应的也要对成本核算对象的开发成本进行调整。

3.2.6   开发间接费用的核算

应该先在“开发间接费用”的账户中将开发土地、房屋、配套设施以及代建工程等各种产品的过程中，房地产开发企业所属二级管理机构所产生的各种间接费用计入其中，等到月底的时候再根据相关的标准将费用分别计算到各开发项目的开发成本之中。有此开发间接费用需要由房屋开发成本负担，应借记“开发成本—房屋开发（开发间接费用）”，贷记“开发间接费用”。

3.3   期间费用的核算

3.3.1   管理费用

按照开发项目的开发成本中，前面第一项至第六项之和作为基数，按照大约3%计算。

3.3.2   销售费用

在销售主要产品、设立销售机构以及委托代理销售过程中，发生的各项费用。下面三项是销售费用的主要内容。

广告宣传费用：约占销售收入2%～3%;

销售代理费用：约占销售收入1.5%～2%;

其他销售费用：约占销售收入0.5%～1%。

3.3.3   财务费用

指的是企业在筹集资金时产生的各项费用，财务费用和借款产生的利息是其主要内容（例如汇兑损失等）。

4      结    语

综上所述，计划性、系统性、综合性是房地产开发项目的特点，因为其包涵了较多的经济活动，所以成本核算工作比较复杂。房地产开发项目中，成本核算是十分重要的一个环节。提高开发项目成本核算的质量是房地产开发企业的当务之急，也是房地产开发企业在市场竞争中获取经营利润的必要途径。