投资性房地产公允价值计量中存在的问题及对策分析

曹模珍 汤敏

[摘    要] 近几年来，房地产业的发展速度势不可挡。越来越多的企业也逐渐选择将房地产作为投资性房地产为企业赚取租金或资本增值。2006年起我国的会计准则中也加入了投资性房地产这一概念，但是，企业在应用公允价值后续计量投资性房地产同时暴露出种种问题。文章在立足于我国国情的基础上挖掘公允价值的应用前景和存在的问题，并提出有效的解决对策以保证公允价值模式在我国投资性房地产计量中顺利推广使用。

[关键词] 公允价值模式;投资性房地产;问题;对策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 11. 003

[中图分类号] F830    [文献标识码]  A      [文章编号]  1673 - 0194（2019）11- 0008- 02

1      公允价值模式下投资性房地产概述

我国新准则中规定将公允价值相关概念定义为：公允价值主要是在熟悉双方交易的情况下以交易的市场公平交易为基础，并且考虑市场的情况和所属行业的背景，进而自愿地进行某项资产的交换或负债的清偿。从该概念可以看出，公允价值计量模式要求的是一个以双方熟悉交易情况为前提的有序、公平、开放的交易市场。

公允价值在我国市场经济的发展下也逐渐被大多数企业了解。同时，公允价值多以计量金融工具及其衍生物为主，其特性使得企业无法选择采用传统的计量模式对其进行会计上的处理，作为以当前市场价值为判断标准的公允价值便很好地弥补了历史成本模式的缺陷。因为历史成本使用的是历史时间节点反映的会计信息，企业真实的财务状况可能会被之后的市场因素影响而发生改变。企业财务报表是企业的意向投资者进行投资决策的参考依据，所以，计量模式使用不当可能会对投资决策产生误导。现时的会计信息则是由公允价值来体现，相比之下公允价值能更加恰当真实地反映企业的经营状况，也有助于为投资者提供更加准确有效的财务数据。企业的收益都是客观存在的，用公允价值模式进行后续计量可以提高会计信息的相关性，因此应该广泛推广公允价值作为后续计量模式。

2      投资性房地产采用公允价值模式存在的问题

2.1   公允价值应用的市场环境有待提高

公允价值在我国应用的时间还不算太长，从2006年我国会计准则出台关于投资性房地产的新规定后，绝大多数的企业依然还是选择历史成本模式进行后续计量。我国的房地产市场还不够完备，加上房地产市场价格差异显著，这也就加大了公允价值在我国运用的难度。

不同于国外有着流动性强的房地产环境，我国的房地产业成熟较晚，一些配套政策也还不够完善，除了小部分发达城市外，其他城市的房地产业尚不健全，要想获得活跃的市场更是难上加难。而且企业一旦选择采用公允价值模式，企业无法更改后续计量模式，因此，我国的大部分企业还是会谨慎处理。

2.2   公允价值获取的可操作性有待提高

由于活跃市场难以寻找并且也很难获得公开的报价，这就使得获取准确的公允价值便成了企业想要采用公允价值模式计量的最低要求，但根据我国现在的评估能力和手段，公允价值的取得成了难题。公允价值的评估更需要一个可靠的评估机构和极其专业的评估师，然而这些都很难满足当下对公允价值评估的要求。

《公允价值计量》准则规定，估值技术的运用在于确定估计市场参与者在计量日当前市场情况下有序交易中出售资产或转移负债的价格，并对市场法、收益法和成本法三种方法进行了介绍。若采用成本法进行资产评估则要根据投资性房地产的重置成本，而公允价值则要求的是资产在当前市场中的价值，显然成本法是无法获取有效的公允价值;采用收益法时，要对资产的未来收益做出估计，而投资性房地产则难以预计未来收益，因此收益法也无法适用;市场法虽可取，但由于我国房地产行业所处的市场环境各不相同，各个地区的发展状况也有相当大的差异，造成了投资性房地产难以取得类似资产的市场价格。

相较于历史成本，公允价值的评估成本高，聘请专业的评估团队也需要大笔的费用。这些也都增加了企业获取公允价值的难度。

2.3   公允价值容易扩大企业操纵利润的空间

如今越来越多的企业逐渐发觉利用公允价值可以对企业利润进行调整，尽管存在会计制度和法律法规的约束，在面对巨大的金钱和利益的诱惑时，企业也常常容易丧失道德，出现虚假评估等不正当手段进行舞弊的行为。

凭借我国对公允价值的测量技术，公允价值的测量结果也存在一定程度上的操纵空间，并且公允价值的评估也具有一定的主观性，在很大程度上可以进行人为控制。如果上市公司用公允价值模式计量投资性房地产则在很大的程度上对企业的利润存在调整的余地，这时候公允价值就成了企业操作利潤的工具。

2.4   应用公允价值计量投资性房地产的限制条件严格

只有满足条件的企业才能将房地产确定为投资性房地产，然而，对于绝大多数的企业来说，即使满足条件的房地产占大多数，但是仍然存在小部分处于边远地区、难以获得活跃的房地产交易市场的房地产，这在很大程度上影响了企业对于投资性房地产后续计量方法的最终选择。这种情况下，企业很难对这一小部分房地产进行公允价值的评估，这就导致公允价值模式处在一个进退两难的处境，又考虑到一旦采用公允价值模式后计量方式不可逆转的限制因素后，大部分企业还是选择保持谨慎的态度选择采用历史成本模式。

2.5   采用公允价值模式计量增加了企业纳税的工作量

在历史成本模式计量下，投资性房地产要进行折旧和摊销，处理方式与税法规定的一致。相反，采用公允价值模式后，企业不再对投资性房地产进行折旧和摊销，这就产生了会计处理与税法之间的差异。会计准则中，投资性房地产计入利润中的当期损益是账面价值与公允价值的差额，并且折旧和摊销是不作为公允价值模式下的要求;而现行税法中则要求将投资性房地产仍应进行折旧和摊销并在税前扣除，对企业纳税调整增加了工作量和复杂性。

3      投资性房地产运用公允价值模式的建议

3.1   健全投资性房地产的相关会计准则

当下的会计准则需要根据时代的发展进行修正、补充，防止会计人员利用会计准则不完善的地方进行财务报表的舞弊。

为与会计信息质量要求相匹配明确投资性房地产的披露要求也十分重要。充分披露企业财务信息不仅可以有效消除由于信息不对称带来的企业和投资者之间的掌握信息的差异，更能够防止企业利用会计准则的漏洞进行财务报表缺陷的掩盖。我国的会计准则存在着不明确性，即对于企业来说，公允价值或者历史成本计量模式只要满足企业的条件便可自行选择，这也就在一定程度上造成了公允价值与历史成本的不公平的待遇。两种计量方式之间的选择增强了选择方法上的主观性，企業会有意识地选择对自身有利的模式。

加强对企业的定期检查，如果发现企业未对会计政策变更情况在财务报表中进行披露或发现企业有不正当的会计政策变更行为，监管部门要及时进行调查，以防止企业利用会计政策变更来提高企业收益，并且要设立后续追踪机制，防止企业产生侥幸心理。

3.2   提高企业管理者和会计从业人员的职业素养

如果企业财务相关人员缺少对投资性房地产的准确判断，造成了企业利益的损失，那么提升企业管理者和会计从业人员的职业素养就成了重中之重。

首先要加强相关人员对法律法规的掌握程度。只有在法律的约束下，才能做出合理合法的职业判断。会计从业人员要清楚法律法规中规定的条款，确保提高真实、可靠的会计信息，避免受到其他不当因素的影响而做出错误的判断。

其次，要提高会计从业人员的道德素养，时刻坚守良好的职业操守，拒绝利益诱惑。事实上，公允价值一直是一个操纵企业利润的好工具，在这个过程中，会计从业者如果不能坚定道德立场，利用公允价值作为粉饰财务报表的工具，再严密的监督也无法避免企业的舞弊行为。

企业管理者和会计从业人员要加强学习，进行专业技能的培训，不断提升职业素养。由于公允价值引入我国的时间比国外要晚，市场环境和相关制度也不够完善，所以从业人员要与时俱进，时刻关注公允价值在我国具体的应用中发生的变化，及时修正自己的不足。

3.3   完善法律制度，提高违法成本

当前，仍然有不少的会计人员在钻法律的漏洞，他们的侥幸心理虽然可以带来企业利润的提升，但却破坏了公平的市场环境。为了杜绝一切舞弊和造假的发生，首先必须加强对投资性房地产法制环境的建设，使市场环境在法律制度的监管下健康发展。其次要加大执法力度，对于违法行为要做到严惩不贷，消除会计从业人员的侥幸心理，保证会计从业人员是在合法情况下进行工作。最后对于违法行为要提高违法成本，加大法律法规的震慑力度，使得会计从业人员不会并且不敢做出违法行为。

3.4   建立透明的市场环境，完善房地产市场

建立第三方平台，在平台内公开市场价格信息，对于被评估的投资性房地产要及时发布评估信息，方便全国范围内的上市公司在第一时间了解到市场的最新动态，保证在透明、公正的环境下让企业获得可靠的数据。

3.5   完善公允价值评估技术和方法

在房地产市场的飞速发展下，评估方法也要顺应发展趋势符合当下的要求。目前我国拥有投资性房地产的上市公司一般采用的评估方法有市场类比法、评估价格法、第三方调查报告。其中市场类比法需要找到类似的房地产市场，而我国的房地产由于所处的位置、周边环境和企业价值的不同导致价格的不同，这也就提高了寻找同类或相似房地产的难度;评估价格法则要求采用一定的评估方法对房地产的价格做出合理的估计，这种方法避免了市场类比法带来的决策者做出判断的主观因素，但因为采用不同的评估方法能够得出不同的评估价格，所以在选择评估方法时也给企业带来了极大的要求。

在资产评估的过程中，资产评估师的专业技能和职业素养对于评估结果能够起到至关重要的影响资产评估结果要保证其独立性和真实性，避免评估人员和企业有不正当关系而做出违法评估结果。因此，要严格把关当下社会中的独立的资产评估机构，资产评估师要求持证上岗并且做好资产评估的后续学习工作，不断更新自我，形成良好的法律意识。

3.6   完善上市公司的内部监控制度

企业采取多措并举的方法，首先落实企业的规章制度，保证公司的每个员工都能按规做事，并且加强规章制度的完善和修改，从源头上切断发生舞弊的可能。除了对会计从业人员进行专门的技能培训外，企业也应对所有员工进行法律知识的培训，强化企业整体的法律道德建设。

其次，保证企业各个岗位之间的独立性，明确各岗位之间的权利和责任。企业高级管理人员也应发挥好主导作用，制定有效的风险应对策略，做到定期检查公司账目，及时发现账目问题并与会计从业人员加强沟通。

4      总    结

公允价值作为时代发展的产物在我国推行或许已经成为大势所趋，虽然在其推广的过程中依然会碰到重重阻碍，如：不完善的社会机制、不健全的评估技术等，但社会始终在进步，通过逐渐加强对企业乃至社会的监管，并且努力提升会计从业者的职业技能，公允价值在我国的应用必将走向成熟。