我国发展养老地产REITs的制约因素及对策研究

赵彬 郭文凯

摘要：近年来我国人口结构比例出现失衡现象，老年人口比例逐渐提高，养老服务需求的快速增长要求企业应该注重养老地产的发展。为了更好地解决养老地产前期投资规模大、资金筹集困难等问题，通过将REITs融入到养老地产建设项目中，可以促进两者的融合发展。从我国养老地产的发展现状及其存在的问题进行分析，从而引出REITs融资方式应用在养老地产中的必要性，并从政府相关政策、REITs专业机构及其自身发展等角度，对阻碍REITs融入养老地产发展的影响因素进行分析，并据此提出促进养老地产REITs良好发展的对策建议。

关键词：养老地产;REITs融资;制约因素

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）03-0064-68 收稿日期：2019-01-20

1引言

在党的十九大报告中，习近平总书记针对人口老龄化问题，提出构建社会化养老体系和环境支持等政策。近年来，随着我国老年人口所占比例逐渐增高，人口流动性不断增强，若是企业不进行创新式发展，沿用传统的养老服务提供方式，那么就很难满足住户的个性需求，因此推进养老地产创新发展显得尤为重要。但是，“养老地产”属于房地产业，同样具有资金投入大、资金回流慢等特点。由于我国人口老龄化趋势加快，要想在短期内满足激增的“社会化养老”需求，就必须拓宽新的融资渠道，进行多方资金筹措，而REITs融资可以解决养老地产建设项目资金不足的问题，同时能够更好地满足社会化养老的需求，进而实现老有所依的目标，提高社会的整体幸福感。

2我国养老地产市场发展现状

2.1养老地产进入黄金期

根据2018年《中国统计年鉴》可知，从2013-2017年我国老年人口比例在不断提高，且有平稳增加的趋势，如图1所示。据此预测，2020年我国老年人口将突破2.4亿人，而年龄在80岁以上的老人将达到2900万，其中独自居住的老人的比例将突破8%。

我国人口老龄化是把“双刃剑”，“养老地产”行业应该把握时机，寻求发展机遇。近年来我国地方政府针对养老行业纷纷出台扶持政策，展现出国家对于养老的支持力度，这在一定程度上促进社会资本对养老产业的重视和投资。由《中国养老产业白皮书》可以预计2020年我国养老地产项目的投资规模将高达7.7万亿元，并会持续保持增加，2030年将会突破22.3万亿元。

2.2养老地产目前存在的问题

2.2.1前期投入资金大，融资困难

从行业性质来看，养老地产是房地产业的一种，这就代表开发养老地产同样具有资金投入量大、短期资金难以回收等特征，而后期配套设施的经营管理是开发商盈利的关键点，这就要求开发商不仅要保证自身的资金供给充足，还需要在较短时间内筹集建设资金。纵观我国投资市场的运行现状，无论是投资渠道还是投资规模，都趋于良性发展。反观房地产行业的投融资模式却依旧过于单一，大部分企业建设资金主要来源还是银行贷款，在一定程度上限制了资金的规模，加大了财务风险。而单纯依靠传统的融资模式，养老地产行业很难解决资金供给缺口问题，养老地产开发与运营项目就难以展开。

2.2.2投资过热，竞争过大，盈利困难

一方面，在政府加大对养老服务的扶持力度背景下，国内投资市场大笔资金注入养老行业，造成部分地区出现投资过热的现象，导致市场的不良竞争，出现养老地产供大于求、空置率过高的现象。另一方面，巨大的资金需求和资金回收周期长等问题导致开发商不确定性风险高，盈利困难等。此外，居家养老的传统观念已经深入国内老人的思想，间接阻碍了养老地产的投资开发。

2.2.3运营问题尚未解决

养老地产有别于普通住宅地产，它不仅要满足基本居住问题，还需要为项目用户提供个性化的后期服务，如餐饮、休闲购物、医疗设备条件等。但与之相匹配的人才建设却略显不足，缺乏高质量的专业管理团队和人才就难以满足多元化的养老服务需求。其次中国的养老地产经营模式依然停留在开发和经营的各种拆分与组合分上，很难找到满足需求的适合自身发展的经营方式，从而对养老地产的开展造成阻碍。

3我国养老地产引入REITs的必要性

REITs在发达国家如美国、新加坡等已经得到了广泛应用，并成功应用于养老地产的融资方案中，可作为我国拓宽养老地产新型融资模式REITs的参考。

3.1REITs可以快速募集资金，解决资金供给不足问题

养老地产建设资金投入规模大、资金回收期长，属典型的资金密集型产业。由于养老地产的开发与运营等相关业务活动的开展都具有很强的专业性，因此開发养老地产要比普通地产更复杂、要求更高。养老地产经营模式是持有一经营，这就需要开发商进行大量资金的投入，但是由于传统融资渠道过于单一，投资市场只对大中型投资者有利，信息不对称问题导致中小型企业无法进行市场投资交易，从而造成大量社会闲置资金的浪费问题。新型融资模式REITs则很好地解决了该问题，它通过向社会各类投资者公募建设资金，让一些中小投资者也能够进入养老地产，同时也拓宽了融资渠道，为开发商筹集大量资金，解决建设资金不足的问题。

3.2创新养老地产的退出机制和收益模式

养老地产在运营模式方面有别于普通住宅地产，在建设阶段投入的大量资金一般只能通过出售或者持有一出售的方式进行资金回收。虽然出售的方式能够大量回收资金，但养老地产的真正盈利点在于后期的自持与经营，这对开发商的利益造成了一定的损失。对于持有一经营模式，开发商需要面临投资回收期长、资金压力大等问题，且缺乏高质量人才与专业管理团队，后期经营风险较大。

将REITs引入养老地产，开发商不必进行“整体出售”来进行资金回收，而是通过引入专业化、高素质的管理团队，在募集吸收大量社会闲散资金基础上，获得一种安全可靠的资金退出机制和稳定可观的收益模式。开发商在项目建成之后将部分产权出售给REITs相关专业机构来回收部分资金，剩余的产权则可以换取REITs收益凭证，保证对该项目的一定比例持有，从而使开发商享有该项目的特定投资收益，达到其持有一经营目的。