房地产企业成本管控研究

(天津市金地城市建设有限公司，天津 301800)

1 房地产企业成本管控的重要性

2016年，房地产市场在“去库存”的背景下经历了新一轮快速上涨。面对一、二线城市房地产市场明显过热现象，党的十九大报告提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。面对不断出台的宏观调控政策和住房制度改革，市场必然要回归理性。房地产企业单纯依靠价格上涨盈利的局面已经成为过去。今后，只有注重成本管控，获得低成本经营发展，成本管理水平做的好的企业，才能取得良好的经济效益，在市场竞争中立于不败之地。

2 当前房地产企业成本管控存在的问题

2.1 成本控制意识不足，缺乏合理的成本控制体系

长期以来，房地产企业只要顺利交房，就能获得高额的利润，使得企业在成本控制方面不够重视，没有建立合理的成本控制体系，没有制定成本管理制度，部门和人员配置不合理，造成成本费用偏高。有些企业虽然建立了完善的成本控制体系和制度，但也是形同虚设，没有得到执行。部门间权责划分不够明确、协同意识差，造成内部成本消耗比较大。如果工作一旦出现偏差，就会带来巨大的经营和财务风险。房地产项目开发周期长，成本核算环节多，各个成本环环相扣。很多房地产企业只注重施工阶段，忽视了前期的立项、规划设计、招标等过程。只注重事后的成本控制，忽视了事前、事中的成本控制。只注重开发成本的控制，而忽视了管理费用、财务费用和税金的控制。

2.2 未实施全面预算管理

全面预算是企业通过内外部环境的分析，在预测与决策的基础上，配置相应的资源，对企业未来一定时期的经营和财务作出具体计划。全面预算体现了预算的全员、全过程、全部门的特征。企业的总目标，通过预算被分解成各部门的具体目标，如果各部门都完成了具体的目标，企业的总目标也就有了保障。预算也是企业成本控制标准、考核依据，在经营中起着很大的作用。房地产企业投资大，所需资金多，没有预算或预算不合理，会造成资金短缺或闲置，给企业造成重大损失。

2.3 缺乏完善的合同管理

房地产企业从土地购买到交房入住，涉及很多合同，而且合同金额大，一旦出现重大诉讼纠纷，将会给企业造成不必要的损失。目前，很多中小房地产企业对合同管理不够重视，没有建立完善的合同管理制度，导致合同管理混乱，容易引发合同纠纷。也没有设立法务部，导致对合同的审批，缺少专业法律人员的参与。如果合同中存在重大欺诈、显失公平的条款，会在履行中给企业带来损失。如果企业发生诉讼失败，企业形象、信誉会受损。

2.4 缺乏激励机制

激励机制是激发员工潜能，调动员工积极性的重要手段，对企业的发展至关重要。房地产项目从立项、建设等各方面都可以进行优化或筹划，降低成本和税负，而这些工作都依赖于员工的奉献。适当的激励，可以增强员工的责任感和使命感。而一些中小房企往往缺乏激励机制，人性化管理体制匮乏，企业文化建设意识还很淡薄，使他们不愿意对员工付出太多，导致无法留住优秀员工。没有合适的激励机制，员工的积极性得不到发挥。许多管理者往往对已发生过的问题善后处理大肆认可，而对事前的预防控制建议不当回事，导致员工“多一事不如少一事”心态。

3 完善房地产企业成本管控措施

3.1 增强成本控制意识，建立成本控制管理体系

成本领先战略是企业的基本竞争战略之一，即通过低成本地位来获得持久的竞争优势。企业要在竞争中生存发展，就必须增强成本管控意识，建立成本控制管理体系。有效的成本管控需要对企业全过程的管控，需要企业全员的参与。建立成本控制体系，设立成本控制部门和主要负责人协调各部门和岗位，提高全体员工的内控意识，是一个企业成本控制的基础。同时考虑到中小房企资源不足，专业技术管理人才少等，中小房企可以选择适合于自己的成本控制体系。但是，关键还是要有一个成本控制的意识存在。

房地产企业的每一个项目都应当开展可行性研究，编制可行性研究报告，并组织各部门和专家等进行充分论证和评审，出具评审意见，作为项目立项的依据，避免决策失误，引发盲目投资。成本控制体系主要包括对土地成本、前期费用、建安成本、配套设施成本、管理费用、财务费用、税金等的控制。土地成本，尽可能争取政府的优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠。前期费用，搞好政府关系，争取报批报建费用减免。设计单位争取最优性价比，虽然设计费在房地产项目全部成本中所占比例不大，但规划设计环节在房地产开发成本中却处于绝对重要地位，往往决定项目成本的70%～80%。因为设计阶段确定了产品结构形式、材料选用、设备选型等，工程投资多少，是否合理，在设计阶段就已经确定了，施工阶段只是按图施工，工程造价的高低实际上掌握在设计者手中。招投标阶段，加强对投标工作各环节的监控，避免决策失误。工程项目一般应当采用公开招标的方式，选择质优价低的施工单位和材料供应商等。建安成本，控制建筑材料和设备的成本，按技术规范和设计规范进行施工，合理、有效地节省施工成本。管理费用，建立合理的费用支出标准和规范的费用审批流程，各项支出严格执行资金使用计划，并加大部门考核力度。财务费用，合理筹措和运用资金，节省资金成本。税金，合理税收筹划，关注国家税收政策，利用税收减免和优惠，降低税务成本。

3.2 实施全面预算管理

房地产企业全面预算工作，必须得到公司领导的重视。设立预算管理委员会组织、监督预算的工作，其成员由企业负责人及相关部门负责人组成。预算管理委员会应制定相应的预算管理制度、工作程序、部门职责等，保证预算工作的顺利开展。

首先，预算编制阶段，应当根据企业发展战略和年度经营计划来编制，按照上下结合、分级编制、逐级汇总的程序，编制年度全面预算。预算编制要科学、合理和可行，避免指标的过高或过低。

其次，预算执行阶段，企业全面预算要层层分解，分解到各部门和各相关人员，切实按照预算来执行。企业办理采购与付款、销售与收款、成本费用、资产购置与维护等业务和事项，均应符合预算要求。超预算或预算外的事项，实行严格的审批。根据资金使用计划，及时筹措资金，避免资金短缺和闲置，给企业造成损失。

最后，预算考核阶段，预算实际执行情况要定期分析，通过分析超支和节约的原因，解决执行中存在的问题，提出改进意见，为今后工作提供借鉴。严格按照预算考核制度，奖励先进，处罚落后，在增强预算工作权威性的同时，也加强了全体员工的责任意识。

3.3 加强合同管理

房地产企业应当加强合同管理，制定合同订立、审核、履行、存档等制度。归口管理部门应定期对合同进行统计，检查合同履行情况，维护企业合法权益。有条件的企业，可以设立法务部或聘请法律顾问，对各类合同签订、履行进行严格的审核。对于影响重大、涉及较高专业知识的合同，应当组织法律、技术、财会等专业人员参与谈判，必要时可以聘请外部专家。合同的履行部门也应参与合同签订过程的谈判，共同发现合同履行的难度，从而使合同履行部门能够充分了解合同内容，增强合同的执行力。

企业应当建立合同专用章保管制度，合同经过审批后由法定代表人签字后，才能加盖合同专用章。加强合同信息安全保密工作，未经批准，合同信息知悉人员不得以任何方式泄露合同涉及的商业秘密。对大额的资金收付，企业财会部门应当根据合同条款收付款项，对没有订立合同的，应当拒绝，并及时报告有关情况。加强合同管理的目的在于增强合同的严谨性，减少合同纠纷，最终降低成本。

3.4 建立成本控制激励机制

21世纪的企业竞争，主要是人力资源的竞争。房地产企业一般员工人数不多，但却是一个高智能的团体，要想在激烈的竞争中生存和发展，必须在一定程度上依赖于其人力资源的有效激励。适当的激励机制可以有效地激发员工的积极性和创造性，同时可以避免一些舞弊事件的发生。

激励包括物质激励和精神激励。企业对于员工的物质激励主要是提高优秀员工的劳动报酬，制定与业绩挂钩的薪酬制度，体现效率优先、兼顾公平。精神激励主要是通过表彰，对作出工作贡献员工的一种肯定，让其有更多的荣誉感更努力工作。通过表扬先进，让更多的员工学习榜样的力量，形成积极上进、勤奋学习和团结互助的企业文化。

4 结 论

房地产企业成本管控是一个复杂而系统性的工程，涉及开发全过程和全方面，需要全员参与。管控工作要取得实效，需要建立一个有效的成本控制体系，需要好的激励机制激发员工的创造和奉献。随着市场竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，通过实施全面预算、加强合同管理，提高企业的成本管理水平，实现成本管控给企业带来的经济效益，增强企业市场竞争力，促进企业健康、持续地发展，顺利度过当前的困境。