房地产开发项目全过程成本控制

● 周贵章

对于房地产企业而言，成本控制必须贯穿于房地产开发的全过程，成本的下降直接带来企业利润的增加；对于购房者而言，成本控制可直接体现在房屋单平方售价的优惠上，而在房地产市场，价格的优惠是购房者最为看重、最为在意，最能直接影响其购房决策的因素。

当前，房地产开发成本越来越大，房地产业正式进入微利时代，房地产开发全过程成本控制显得愈发重要。市场化竞争，在同等产品质量和服务的前提下，成本控制成为最大的卖点，成本的节约与利润的增加成正比，为企业的发展创造了上升的空间，同时，也有利于市场化竞争的健康发展。因此，控制好房地产开发全过程成本是一个房地产开发企业能够过关斩将，在市场化激烈竞争中生存下来，并且稳定发展的基础和保障。在房地产开发建设过程中，市场调查、可行性研究、项目决策、建设前期手续及准备、建设施工、策划销售、交付等阶段成本控制主要体现为土地成本控制、建设成本控制、营销成本控制。

一、土地成本控制

土地成本控制主要体现在前期市场调查、可行性研究以及项目决策三个阶段。

（一）细化房地产开发前期市场调查

房地产开发企业要进入一个城市房地产市场的第一步，就是做该城市房地产市场调查，调查结果能够让房地产企业决策层充分掌握当地市场信息，避免决策失误造成的选址不准、市场定位不当，最终体现为成本增加、投资失败。

一是了解当地城市经济、社会、政治发展趋势。房地产业能否健康发展与一个地区的政治、经济、教育、治安以及居民消费习惯等社会发展因素息息相关，直接或间接地影响着房地产市场的发展，尤其是对房价和销售情况的影响。调查内容首先是宏观层面，比如当地GDP、三大产业的比重等。然后是对微观的层面进行调查，比如城镇居民人均可支配收入、农村居民纯收入、居民人均支出等，这直接决定着该地居民的购买能力及市场活跃度，同时应该与周边同等级城市进行一下对比，如果可以的话，建立一个一元或者多元的回归模型，对未来进行一下预测，数据可以用图表的方式展现，比较直观，也不至于枯燥。

二是了解当地房地产市场发展态势。对本地区以及周边同等级城市房地产开发建设的总体情况进行调查了解，房地产近几年发展规模与速度、当前房地产库存量以及市场需求情况、当地房地产价格走势等。更加详细的调查，可以调查近几年本地区所有房地产开发项目的建设面积、销售面积、销售价格、库存面积、市场波动情况以及当地二手房市场的销售总量、销售价格、市场波动情况等。对于本行业的市场调查可以克服投资的盲目性，帮助房地产企业精准定位当地市场。

三是了解当地房地产政策法规以及相关规定。房地产行业政策法规及其他相关规定、当地政府的宏观调控政策及方式，直接影响着当地房地产行业的发展、房地产企业的发展。在这方面主要调查内容包括土地招拍挂相关政策、规划设计审核备案机制、开发销售相关规定、税收情况等。熟悉当地房地产行业相关政策法规并严格执行，将减少房地产企业不必要的时间浪费及资金损失，同时，能及时调整房地产开发和销售策略，提高房地产开发成功率、收益率。

（二）做好房地产项目可行性研究报告

拿地之前必须做好可行性研究报告，报告中成本估算将会成为整个开发过程成本控制不可超越的上限，报告中收益测算将会成为开发全过程的目标和方向。房地产项目可行性研究报告以前期市场调查结果为依据，分析研究项目投资环境，确定项目建设规模和开发条件，同时需要编写项目总体规划方案、投标范围及方式、财务评价及不确定性分析，最终获得可行性研究结论，结论包括总投资概算、总成本费用、销售收入及成本的变动等。

（三）做好房地产开发项目决策

房地产开发项目全过程涉及成百上千个决策，而这些决策最为重要的就是土地竞拍决策，它是直接影响到整个开发建设成本的重要组成部分。目前，一、二类居住用地，不管是否兼容商业用地，都是通过公开的土地拍卖获得土地，拍卖的现场竞价性质，对房地产企业决策层面的业务能力要求极高，短时间内必须对土地叫价对该项目后期建设、营销等环节产生的成本造价影响度做出研判，对项目最终开发成果、收益率做出预测。就该环节而言，前期市场调查就显得尤为重要，能够为房地产企业决策层面提供研判依据。

二、建设成本控制

项目建设过程是从项目备案手续开始的，整个建设过程包括了相关建设手续的办理、建筑方案设计、施工图设计、预算编制以及开始施工的施工组织、造价控制、质量监督等内容。其中，与房地产开发全过程成本控制联系最为紧密的要数建筑方案设计以及施工阶段的成本控制。

（一）方案设计阶段成本控制

房地产开发项目方案设计，由开发企业提出设计任务，设计单位按照任务书要求，收集相关且必要的基础资料，结合项目场地现状及周边环境，遵照规划部门给出的技术经济条件，对房地产开发项目总体布置、空间布局、交通流线组织进行合理安排，并就建筑方案进行单独细化的设计。在此设计的过程中，对房地产开发项目成本控制影响最大的就是建筑方案的设计了。方案设计中关于建筑结构、建筑材料及装修标准、设备选型等选择不同，建筑物材料、人工、机械的单价估算及用量也不同，设计成果最终将反映到施工预算编制中，影响着房地产企业在建设阶段的直接资金投入。根据当地市场反映情况，参照当地其他房地产的设计标准，通过方案设计增加可销售面积，确保销售收入。需要提醒的是，施工图设计完成后需要委托专业的咨询公司对其进行编制预算，合理分部、分项统计投资成本，并于可行性研究报告中的目标成本对比，找到差异，对设计进行优化完善，最终实现房地产开发项目的合理利润最大化。

（二）施工阶段成本控制

施工阶段是建设工程成本控制的重要阶段，通过科学合理的材料、人员、机械等资源配置，对施工现场发生的所有涉及成本费用变化的事项进行有效控制，作为房地产开发企业，项目施工阶段的第一步就是选择一个有实力、有经验的施工单位，同时，组建自身的监管团队，全程参与到项目建设过程中。一是制定行之有效的施工周期。合理的工期可以将人力、物力资源的闲置浪费程度降到最低，将可同时跟进的子项工程整理整合，将施工周期压缩到最短。二是人工费的控制。施工期间需要按劳动定额合理使用劳动力，减少非生产用工和无产值用工，同时，制定严格的外包队工资结算制度，执行各种工资实效，避免资金的流失。三是材料费的控制。要加强施工材料购置、存放、使用的管理，材料购置要按照既定施工横道图，提前分析即将发生的材料使用需求，实行实效储备，减少积压损失；材料存放要专人管理，避免材料的遗失，及时维修、清点保管；租赁的要及时办理退租手续；材料的使用要按计划进行分配，各施工工种之间不得交叉借用、占用材料，避免使用混乱。四是要加强现场的安全文明施工管理。现场施工的安全文明施工既是对劳动者的人身保障，也是对工程质量的保证，须尽量杜绝施工中安全事故发生所带来的停工整顿、罚款、赔偿等一系列经济损失。五是每个关键进度节点都需要进行成本分析，并与目标任务相比较对照。如有偏差，立即组织研究找到原因，提出调整方案，进行补救。

三、营销成本控制

营销工作有关的成本只占房地产开发项目成本中很小的一部分，营销的成果才是全过程成本控制的关键。因此，房地产营销方案至关重要，直接作用于项目成本的回收、利益的最大化。房地产营销方案首先要找准本项目的优势、劣势，扬长避短。分析本区域其他正在销售的房地产项目特点，找出本项目可以脱颖而出的亮点，准确定位目标人员，制定有倾向性的营销策略及方案。销售过程中，适时地开展广告宣传，增加项目知名度；加强销售人员的培训，建立奖励惩罚机制，提高销售人员的紧迫感和积极性。值得一提的是，要尽量选择不同年龄阶段、不同性别、不行性格特点的销售人员，以应对不同客户群体的需求。

房地产业市场竞争十分剧烈，在同等产品质量和服务的前提下，只有严把全过程成本控制，才能为企业的发展创造了上升的空间。更重要的是，不能一味追求利益最大化而忽视产品品质、施工质量、人员安全等。以上观点，希望可以为房地产行业从业者提供一些思路与参考。