老旧小区改造的“厦门模式”

■ 黄 硕

老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措。近年来，福建省厦门市充分运用“共同缔造”理念，在老旧小区改造方面大胆探索实践，总结出一套老旧小区改造的“厦门模式”，取得了明显成效，值得学习借鉴。

一、主要做法及成效

自2015年以来，厦门市在试点的基础上，分批对1989年底前建成并通过竣工验收的408个非商品房小区和非个人集资房小区进行改造。截至目前，全市累计完成老旧小区改造318个、996栋，涉及建筑面积235.01万m2，惠及住户32078户。改造后的小区市政配套、环境卫生、建筑物本体得到完善和提升，社区自治、后续管理逐步建立，群众满意率达90%以上。2016年10月，厦门作为我国可持续发展城市建设典范，老旧小区改造提升作为范例之一被选送参加“第三届联合国住房和城市可持续发展大会”参加展览。2018年3月，老旧小区改造“厦门模式”向全国15个试点城市推广。

1.科学谋划，滚动实施改造项目。在摸清辖区老旧小区情况的基础上，按照“先急后缓、统筹平衡、分步实施”的原则，制定分批、分阶段实施计划，包括项目数、户数和投资额。在小区业主委员会或居民自治小组自行申报的基础上，优先选择居民改造意愿高、市政配套设施不完善、筹资比例大的小区进行改造提升，做到“实施一批、谋划一批、储备一批”。

2.理顺职责，形成改造强大合力。针对老旧小区改造涉及行业和部门多、工作相互交叉等问题，厦门市将改造工作纳入全市宜居环境建设行动，依托市宜居办统一协调推进，各区对辖区内老旧小区改造负总责，探索建立了“市级筹划、区级统筹、街道组织、社区实施”的工作机制，明确各级各部门职责，形成既分工明确又通力协作的工作局面。

3.共同缔造，坚持群众主体地位。坚持以居民为主体，充分运用“共同缔造”理念，调动居民群众的积极性，汇聚民众智慧，参与老旧小区改造提升全过程，实现共谋、共建、共管、共评、共享。在改造过程中，加强代建、施工、管线与居民群众沟通协调，尊重群众个性化、差异化需求，坚持问计于民、问需于民，做到“改哪里，群众拿主意”。居民从原本不关心小区建设的“局外人”，变成了为小区建设贡献力量的“主人翁”。

4.突出重点，满足居民日常需求。坚持先民生再提升，重点解决居民迫切关心的用水、用电、用气和公共配套等问题，兼顾对建筑物本体和小区环境的适度提升。市政配套设施方面，实施小区红线外的供水、供电、供气、弱电（通信、有线电视）、市政道路等改造提升项目。小区环境及配套设施方面，实施小区范围内房前屋后绿化美化、雨污管网、围墙和大门、停车管理系统、环卫设施、区间道路、消防设施设备、安防监控系统、路灯、立面整治以及水、电、气、通信、有线电视等改造提升项目；有条件的小区同步建设停车场。建筑物本体方面，实施楼道修缮、楼道走道照明改造、防盗门和对讲系统配套等改造提升项目。公共服务设施方面，对具备相关基础条件的老旧小区，统筹完善社区综合服务站、卫生服务站、幼儿园、室外活动场地、慢行系统等公共服务设施。

5.节约实用，多方筹集改造资金。坚持“花小钱、办大事、节约实用”的原则，在推进老旧小区改造提升中，坚持居民出资、管线单位投资、财政以奖代补、社会单位捐资等多渠道筹集资金。小区红线范围内改造提升资金以居民出资为主，来源包括房改房维修资金、日常专项维修资金、公共收益、捐资等资金。其中，小区环境及配套设施改造费用由居民承担，财政按共同缔造方式以奖代补80%；建筑物本体改造费用由居民自行承担。红线范围外的改造提升资金由各管线单位投资，财政实施以奖代补。同时，鼓励社会资本参与建设卫生服务站、幼儿园、室外活动场地等公共服务设施。

6.巩固成果，完善小区管理体系。一是坚持“改造提升”与“居民自治”双同步原则，通过推动业主自治、建立健全物业管理、健全维修资金归集机制等，创新“纵向到底、横向到边、协商共治”的治理体系，建立社区居委会、小区业委会、物业公司三方联动机制，完善小区后续自治管理，实现从“靠社区管”到“自治共管”的转变。二是创新成立中介服务机构，鹭江街道创新成立专门服务老旧小区自治管理的非营利性社会组织“家园服务中心”，为老旧小区提供自治小组筹建、物业管理培训、公共资金托管等服务。

二、思考与启示

当前，各地在积极探索实施老旧小区改造，厦门的做法值得借鉴，在改造过程中应遵循以下几条原则。

第一，坚持群众申请与政府审定相结合的原则确定改造项目。推行群众自愿申报项目机制，由小区业主委员会或居民自治小组征集小区居民对改造提升内容的意见，小区居民无异议后向政府提出改造申请。政府在申报的基础上统筹考虑，按照先急后缓的原则分批组织实施，优先改造环境条件较差、配套设施破损严重、群众反映强烈的老旧小区，原则上对违建多的小区不予列入改造范围。

第二，坚持让群众在改造中唱“主角”，变“要我改”为“我要改”。坚持以人民为中心，激发居民群众热情，调动社区组织、专家学者、企业单位的积极性，共同参与老旧小区改造。坚持开门纳谏征集“金点子”，多方听取群众意见，集体评议改造项目、建设方案。将“核心是共同，基础在社区，群众为主体”的理念贯穿到改造全过程，做到改造前问需于民，形成共谋；改造中问计于民，达成共建；改造后问效于民，实现共评。

第三，坚持“先民生再提升”的改造原则。因地制宜，精准施策，结合本地和小区实际，科学制定改造方案。优先解决居民的用水、用电、用气等问题，结合背街小巷综合提升改造工程，重点改造老旧小区市政配套设施、小区环境、服务设施等公共部分，把有限资金用在刀刃上。在此基础上，按照居民群众的意愿，对小区建筑物本体和周边环境进行适度提升。

第四，坚持多渠道多形式筹集资金。探索建立可持续资金筹措机制，由居民、市场、产权单位、政府多方筹措老旧小区改造资金。按照“谁受益，谁出资”原则，组织居民、产权单位出资参与改造，资金来源可包括住宅专项维修资金、居民共同收益、捐资等。充分发挥市场机制作用，研究制定支持引导政策，通过购买服务、新增设施有偿使用等方式，引导专业机构、社会资本参与老旧小区改造工作。建立财政资金“以奖代补”奖励机制，对无产权单位管理、居民或原产权单位无力承担且无维修基金的，由政府出资，纳入财政预算。

第五，坚持“三分建，七分管”，建立小区长效管理机制。创新物管小区管理，对改造前已引入专业化物业管理的老旧小区，探索实行物业公司打包连片、区域性管理模式，降低物业管理成本。同时，结合“保文创卫”工作，推动小区在环卫保洁、设施设备维护、文明秩序提升等方面建立长效管理机制，严禁违章搭盖、从空中走线等行为。引导非物管小区引入物业管理，推动建立社区居委会、业委会、物业企业等联动协调机制，通过引入专业物业管理企业或实施居民自治管理、准物业管理等方式，健全老旧小区管理各项制度。多元拓展管理维修资金，通过“居民自筹+政府补贴+公共收益补充+市场化”等方式，建立老旧小区管理维修资金归集机制，为小区公共管理及房屋后续维修提供资金保障，增强老旧小区“造血”功能。

第六，坚持把历史文化特色融入改造。“饱经风霜”的老旧小区，经历了岁月时代的变迁，成为历史的“见证人”。在改造中，应充分挖掘老旧小区历史人文底蕴和城市街区历史风貌、内涵，注重历史文化传承，使老旧小区在“旧貌换新颜”过程中，既改善居民的居住条件和生活品质，又留住城市历史记忆，延续历史文脉。

（作者系江西省崇义县人民政府副县长）