浅析买卖不破租赁的限制与立法完善

摘 要 法律是维护公民合法权益的有利武器，“买卖不破租赁”规则是国家为了均衡交易各方的权益制定的一种交易规则，它在法律体系之中，但是因为规则规定还存在问题和漏洞，所以在具体实施的过程中会因为“各种限制”而无法有效适用。为了提高买卖不破租赁的司法实践效果，各国都在对该法则进行规则重建，并且相关体系制度的建立也正在加快步伐，从立法完善角度，应对买卖不破租赁的限制问题，是本文要讨论的主题。

关键词 买卖 租赁 “买卖不破租赁”

作者简介：程芳芳，河南恒翔律师事务所，专职律师，研究方向：法学。

中图分类号：D923.6                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.06.108

“买卖不破租赁”规则是承租人租赁权的对抗效力规则，该法则源于公元前7世纪罗马法中的“买卖破租赁”规则。随着经济发展、经济交流逐渐频繁，买卖交易情况也变得日益复杂，处于弱势地位的承租者，需要依靠法律来维护自身的合法权利，并且削弱租赁对抗下不平衡状态的产生。对于“买卖不破租赁”限制的讨论与立法完善的研究已经相对丰富，在已有研究结论和观点的基础上，进行综述性研究，是本文论题展开的前提和基础。

一、“买卖不破租赁”的限制

（一）定义

因为各国在“买卖不破租赁”方面的定义各有各的解释和说法，所以本文只讨论我国对于该项法则的定义，即买卖不破租赁是指“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该项定义出自我国《合同法》第二百二十九条，该定义对于“租赁期间”的解释会引发诸多歧义或问题，也就是说，无论是承租人还是出租人，都可以针对租赁期间的各种情况围绕租赁权展开对抗。从该法律条文的司法实践效果來看，“买卖不破租赁”更倾向于对承租人权利的保障，法律的倾向性特征，促使这项规则的滥用，公平交易状态被影响。

（二）“买卖不破租赁”规则的限制

1.“租赁物”限制

“买卖不破租赁”是对于租赁物所有权的交易，所以对于租赁物的解释和说明各国有各国的规定和说法，它会影响到租赁合同的真实效力。法国、日本将租赁物列为“不动产”范围，德国在此基础上，破格规定把超出不动产范围的“船舶租赁”业务也纳入其中，可见，在租赁物权限上，“买卖不破租赁”的法则会因为对租赁物权限的界定不统一、歧义、超界限等情况，让规则陷入推行无法控制、使用没有说明的“滥用”境地。

2.租赁权对抗效力的限制

各个国家对租赁权的有效规定是比较明确的，其中最主要的判断依据是，租赁合同是否公示，只有公示才可确立租赁权，其权益才受到“买卖不破租赁”的法规的保护。随着各国在实施租赁权时遇到的问题不同、界定看法不同，租赁权的对抗效力开始因为“公示”“登记”“交付”等条件的不同，有区别说明，由此，来自租赁权对抗效力的限制也因此而生。法国法典规定，租赁合同只有“公示”后方可有效;德国民法则规定，“交付”就代表合同的“公示”过程;而我国将租赁权的“交付”过程看得比较重，及租赁权的转移事实产生其对抗效力才会生效。因为租赁权的对抗效力产生要求、产生节点、产生影响的不同，“买卖不破租赁”的规则制度在推行中存在诸多不确定的解释，以对抗效力为例，它受到租赁权、租赁物、租赁期间等诸多定义的控制，改变其一，其租赁权的对抗效力就会发生改变，在纷繁复杂的租赁交易事件中，要向让“买卖不破租赁”法规适用于每一种情况，实在是难上加难。

3.“买卖不破租赁”规则法律后果的限制

围绕“买卖不破租赁”规则各国都会制定与之配套的制度，以确保规则的有效实施，然而实施之后，其法律后果或法律解释也备受限制。我国《合同法》中，对“买卖不破租赁”规则中的“不影响租赁合同的效力”是给出了明确指示的，这更加确定了租赁合同的延续性影响。合同顺延则代表租赁权依然存在于出租人和承租人之间，围绕租赁权的一切合规的法律后果，都不会影响租赁权的对抗效力。由此可见，买卖不破租赁的规则在某些方面可以抑制权力不均衡的情况，然而因为租赁合同延续性的不可破坏性，让该规则的法律后果备受限制，甚至其法律后果一点限制作用也不起，甚至会让规则的实施处处掣肘，变得形同虚设。

二、“买卖不破租赁”的立法完善建议

通过上文研究发现，“买卖不破租赁”在司法实践的过程中，其立法定义、关键词界定、司法解释、法律实施等过程，因客观条件、主观因素或是法规缺陷等因素，导致“买卖不破租赁”出现了诸多“限制问题”。基于此，本文从各国围绕“买卖不破租赁”的法规解读，从完善我国该项法规的角度，提出建议想法。

（一）限制“租赁物”的适用范围

对于“买卖不破租赁”规则来说，租赁物是制度推行首先要解释清楚的一个关键词定义，所以对于租赁物适用范围的解释和规定非常关键。在原有法规基础上，可以对租赁物中“不定产的性质”进行说明，如：各行各业、各领域的代表性事物、参照物，亦或是名词范围等，说明越详细、租赁物的适用范围越明确，围绕租赁物的法规解释就更具针对性。同时，对于无法纳入“不定产”的租赁物，可以纳入特殊选项和行列当中，如：汽车、船舶等，特殊租赁物的“买卖不破租赁”法规，有特殊的解释和立法条件，则依靠法规对租赁物进行权限限制或控制的时候，便可以对照法规的明细说明，一一对应采取处理办法。

“买卖不破租赁”规则是发条修饰下的制度，所以要想制度越完善，就越需要通过对其中关键词加以详细说明，租赁物定义和理解的确定，以概括性语言、提示举例、类推适用的说明方式，可以有效防止出租人、承租人围绕租赁物适用范围，采取不法手段，激化权益矛盾。

（二）完善租賃权对抗效力的公示制度

可以说，租赁权是租赁交易过程中极容易产生风险的“权力责任”，因此，要想杜绝对租赁权的歧义，摆脱“公示制度”的限制，也要从制度上优化完善。比方说，租赁权转移时，承受不可知风险的受让人，应有权选择或寻找到第三方，就租赁权所含的隐蔽风险进行风险划分，一方面保护受让人的合法权益，另一方面也是平衡租赁权在转让过程中交易各方承担的风险。

在公示制度完善细节方面，需要确保“公示”操作过程各个要素俱在，并且在说明各要素的时候，明确要素的形成条件和要求。比方说，租赁权转移的过程，必须要配合同步租赁物的转移，租赁物与租赁权的风险、权力转移是同步推进的，当租赁物未转移的情况下，租赁权是无权完成完全转移目标的。又比方说，“公示”“登记”“交付”等租赁权的转移方式都可以认可，但是需要第三方介入，认可、承认租赁权转移的过程，以第三方视角，完成“公示”“登记”“交付”等正规权益转接的存在过程。如此一来，第三方便成为了租赁权纠纷中，责任判属、评价的依据，在追求租赁权责任的时候，第三方因“公示”“登记”“交付”等作证行为的依据说明和解释也会作为重要依据，纳入司法实践中。

（三）加强“买卖不破租赁”规则的法律效果

对于其他国家来说，我国在“买卖不破租赁”规则法律效果方面缺乏的是监督、管控的办法和手段，可能在明文规定的状态下，规则的推行有法可依，就依法而行，无法可依，就通过协商、依据现有法规进行解释。法律效果注重法律的评判，而没有追求实施、同步监控的过程，这是法律效果推行不佳的主要体现。为此，我国需要针对“买卖不破租赁”规则的法律效果，给予针对性的加强管控与监督，方法有：

首先，重点考虑租赁物、租赁权对于出租人、承租人的权益效益影响，从人性角度对租赁权、租赁交易过程所有权益的判定进行属性划分。如：与德国、法国学习，对“买卖不破租赁”的各方权益人，通过所有权限定，让租赁合同推行的不同节点下，都有针对于出租人、承租人，亦或是第三方应当承担的权益、责任。再加上人性思考，当租赁交易纠纷出现后，便可以利用司法实践对矛盾纠纷出现的节点，有针对性地采取能够落实到实处的判罚方法。

其次，“买卖不破租赁”进入到法律实践阶段，应当围绕出租人、承租人应当承担的法律责任，对处罚办法、处罚时限、处罚要求及相关的连带责任进行明确说明，即形成完整的“承担模式”。无论是出租人，还是承租人，因为租赁纠纷或矛盾，做出了对租赁合法交易产生不利影响的不法行为，就应当承担相应的“赔偿义务”，或是由出租人、承租人单方承担，或是由二者共同承担，总之，承担责任后的处罚内容要详细、明确。

最后，对于“买卖不破租赁”规则法律后果不佳的情况，也可以通过特例、特案调查的方式研究处罚不到位、不得力的研究。任何一种法规、制度在推行实践的过程，其不利因素、干扰情况都会相继出现，特殊情况下，只有通过反思、调研的方式反复思考，才可准确找到“法律后果”不佳、不成立、不受控制的根本原因。通过调研对“买卖不破租赁”的规则或是司法实践办法加以分析，其漏洞和细节问题才会显现，问题出现了，应对问题的措施加以补充，补充后再出现问题，再加以解释，如此反复，法律后果的实践效果才能得到慢慢完善。

上述各种行为和办法，其核心要素在于针对于“买卖不破租赁”规则在制定或实施中的出现的歧义、问题，亦或是不可预见的情况进行重新的解释、说明，下定义、找解决方案，完善定义方式、强化处理办法等。一系列完善操作的办法，有基础、有条件、有规则、有方法，如此“买卖不破租赁”的规则才能适用于当前纷繁复杂的租赁交易市场、法制环境。

结论：综上所述，“买卖不破租赁”规则在保护人权、提高交易公平方面有其不可取代的价值，但是在司法实践中，该项法规的内容、标准和要求、操作与实践等阶段性工作，都面临着诸多限制条件和因素，它们让该项本捍卫正义的规则，变成了让交易有漏洞、空子可钻的不规则制度。今后，随着租赁交易环境、条件以及事件的日趋复杂，“买卖不破租赁”规则的“限制”会越来越多，所以其立法完善的改革与优化便更加“迫切”，其研究与讨论的意义价值也就更加深远。

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