浅论房屋租赁纠纷处理

摘 要：介绍了房屋租赁纠纷的类型、纠纷处理的依据、解决租赁纠纷途径和如何有效防范或减少租赁纠纷。

关键词：房屋；租赁；纠纷；处理

中图分类号：D922.181 文献标识码：A 文章编号：2095-6835（2014）14-0126-02

近年来，随着房屋租赁市场的快速发展，租赁方面的纠纷也逐渐增多，不少纠纷涉及面广，法律关系复杂，不仅加大了行政机关和司法部门的工作量，还严重地威胁到当事人的权益。因此，在处理房屋租赁纠纷时，应当遵循“尽量预防，协调处理”的原则，争取高效、和平、友好地解决问题。同时，相关部门要加强合作与配合，从不同方面履行好各自的职责，减少租赁纠纷的发生。

1 房屋租赁纠纷的类型

根据多年工作经验，笔者认为，目前房屋租赁纠纷主要有以下几种。

1.1 承租人不履行租赁合同，拖欠租金

租赁房屋用于生产、经营的，一旦承租人经营状况不佳，很容易发生拖欠租金的租赁纠纷。交纳租金是承租人的法定义务，如果以经营亏损为由拒交租金，法律是不予支持的，承租人将会承担相应的法律责任。

1.2 承租人擅自改变房屋用途或结构

未经有关部门批准，承租人擅自改变租赁房屋用途或拆、改房屋结构而引发的纠纷。如果未经业主同意或有关部门审批，承租人擅自改变房屋用途，比如将住宅转为商业用途，或者未经出租人同意，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建而引起的纠纷。出租房屋用途确定后，承租人只能按照合同约定的用途使用，需要改变用途时，要经过出租人同意，并经有关部门批准。

1.3 合同不规范，双方权利、义务不明

未签订书面合同或合同不规范，双方的权利、义务约定不明确而引发的租赁纠纷。由于租赁双方缺乏法律意识，未参照《房屋租赁合同范本》签订租赁合同，导致合同内容不全、约定不明，进而引发租赁纠纷。

1.4 其他方面的纠纷

比如因承租人未经出租人同意，擅自将房屋转租；因租赁合同未登记备案，致使承租人不能对抗善意第三人的纠纷。

2 房屋租赁纠纷处理的依据

房屋租赁纠纷处理的依据主要是指有处理租赁纠纷权的有关部门在处理房屋纠纷时所使用的有关法律法规、政策规范。房屋租赁纠纷处理的依据主要包括以下几方面。

2.1 房屋租赁合同

房屋租赁合同包括租赁标的物、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修、违约再作解决争议的方式等内容，是体现房屋租赁各方当事人权利、义务的基本依据。

2.2 法律、行政法规、规章

《中华人民共和国合同法》第十三章、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章、《城市私有房屋管理条例》第四章、《城市房屋拆迁管理条例》《城市房屋租赁管理办法》《城市危险房屋管理规定》等。

2.3 地方性法规

地方性法规是地方行政机关进行行政管理的主要依据。随着房屋租赁市场的发展，各地根据本地区的实际情况作出了相关规定。

2.4 司法解释

在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，对房屋租赁中关于承租人装修、装饰，将租赁房屋转租，承租人的优先购买权等作出了明确的规定。

3 解决房屋租赁纠纷的途径

3.1 通过协商解决房屋租赁纠纷

当租赁纠纷发生后，双方当事人应本着互谅互让的态度和实事求是的精神就有关纠纷进行磋商或谈判，自行达成解决纠纷的协议。在协议的过程中，要求当事人既要据理力争，又要适当退让，最终达成共识，确定双方合理的利益界限。这种方式是最可行的一种解决方式，但应在运用过程中注意其合法性和自愿性。

3.2 通过调解解决房屋租赁纠纷

当租赁双方当事人通过协商不能解决纠纷时，其中一方可申请人民调解委员会或其他第三方进行协调。调解委员会以国家有关法律、法规和社会公告为依据，通过劝导、协调，使房屋租赁纠纷双方当事人在互谅互让的基础上自愿进行协商，或者通过协商自愿达成协议，最终解决房屋租赁纠纷。但是调解结束之后，如果当事人一方不履行调解协议，另一方当事人无权请求人民法院强制执行。

3.3 通过行政调处解决房屋租赁纠纷

行政调处是指法定行政机关按照有关法律、法规的规定，对特定的房屋租赁纠纷先行调解和处理的纠纷解决方式。这种方式具有专业性、权威性，还具有效率高、成本低的优点。房屋租赁纠纷的行政调处决定是由房屋所在地的房地产行政主管部门做出的，当事人双方或其中一方不服从该决定的，可以向上一级房地产行政主管部门申请行政复议。

3.4 通过向人民法院起诉解决房屋租赁纠纷

在租赁纠纷发生后，一方当事人可以向人民法院提出诉讼。民事诉讼是解决房屋租赁纠纷的司法手段，它具有强制性和最终性。它与行政调处等手段的不同之处在于无需双方当事人出于自愿，只要一方当事人提起诉讼，另一方当事人只能被动参加诉讼，由人民法院作出裁决，双方当事人都要服从并履行诉讼结果。如果一方当事人不履行，那么另一方当事人可以申请人民法院强制执行。

4 减少租赁纠纷的几点建议

4.1 及时办理租赁合同备案登记

在签订租赁合同后，应当及时到房地产管理部门办理登记备案手续，领取《房屋租赁证》，未经登记备案的租赁合同不受法律保护。办理登记备案可以保证租赁双方的合法关系，保护租赁双方的合法权益，减少租赁纠纷，同时，也为以后出现纠纷提供解决的依据。

4.2 防止中介机构非法欺骗承租人

目前，房屋租赁中介市场混乱，扰乱了正常的市场秩序，所以，当事人在办理相关业务时应当谨慎。在与中介公司签订合同时，要看清合同的内容，对自己不利的内容可跟中介公司协商变更或去除。在支付有关费用时，要索取正式收据作为凭证。

4.3 合同内容全面，权利、义务明确

在签订租赁合同时，合同内容尽量要全面，权利和义务的约定要明确。出租人和承租人要签订书面租赁合同，尽量使用或参照租赁合同示范文本，合同中要有约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任、转租、争议解决办法、违约责任等内容，要将所有内容都涵盖在内，做到有备无患，避免发生租赁纠纷。

参考文献

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作者简介：张金珍（1980—），女，山西省平遥县人，房地产经济师，自修大学本科，主要从事房地产交易和发证工作。

〔编辑：白洁〕

Abstract： Depending on the type of housing tenancy disputes， disputes to resolve lease disputes ways and how to effectively prevent or reduce the lease dispute.

Key words： housing； leasing； disputes； treatment