轨道交通对沿线住宅房产价格的影响——以合肥地铁线路为例

钱维灏

(合肥工业大学，建筑与艺术学院，安徽 合肥 230601)

1 引言

1.1 研究背景

随着经济与科技的快速发展，人们对居住环境的要求不断提升，“可达性”这一词被越来越多的人认知和了解，为了减少空间上的距离感，实现我国城市各区域间的“可达性”，新型基础设施轨道交通的大肆兴建成为重要措施。资料显示我国城市轨道交通的历史最初是从1971年开始发展，而后仅用15年便实现了发达国家轨道交通建设近百年的发展过程，发展态势可谓迅猛[1]。轨道交通的兴起，影响着整个城市尤其是其周边区域。

轨道交通很大程度上方便了人们的出行，自其出现以来，因具有运量大、速度快、安全、准点、节约能源等特征更是获得人们的青睐。毋庸置疑，地铁缓解了大城市交通拥堵的严峻问题，亦减少了人们在路程上所耗费的时间；而且由于满足了人们在沿线区域的“可达性”，一些人选择离开市中心，从而促进城市结构的改变[2]。对投资者来说，城际铁路的建设提供了更多沿线楼市投资的机会，随着轨道交通的逐步建成，其对周边区域房价的拉伸作用也逐渐体现出来，这点在沿线住宅房价上体现更加明显。

1.2 研究意义

本文将以合肥地铁线路为例探究轨道交通对沿线住宅房价的影响，通过对地铁开通前后沿线住房房价对比，以及沿线房价和整体区域房价的对比，结合数学模型，证实轨道交通已经成为影响沿线住宅房价的重要因素，并探讨轨道交通影响沿线住宅房价的范围大小。

1.3 轨道交通与沿线房价关系的理论研究

赫德于1903年发表的《城市土地价值理论》首次提出了土地所处区位的交通便利程度可决定土地的价值高低，将交通与地价联系到了一起。1964年阿罗索的地租理论通过微观经济学原理巧妙地解释了区位、地租和土地利用三者之间的关系，首次为交通与土地价值关系的研究提供了实实在在的模型。20世纪末，国外著名学者们便运用多种数学模型进行定量研究后证实了交通对房屋价格会产生刺激影响，其中能客观体现的是在加利福尼亚州的旧金山海湾地区由Landis、Gervero和Webber等对运营初期的轨道交通系统(BART)所做研究，通过以其中的一个站点为研究对象，他们发现沿线400 m范围内的房价较运营之前都有10%～15%的涨幅。[3]

此外，更多的欧美学者获取类似的影响结果，如1992年Laakso S.发现赫尔辛基地铁会使附近住宅价格上涨，尤其是距离站点500～700 m的地区，影响效果最为显著。2012年，Loomis等则是考察后发现，位于波多黎各圣胡安内的重型轨道交通(Heavy Rail Transit)在营运期间对房价的影响程度与距离呈现反比，即距站点每缩短1%km，房价上涨约7.8%。

在国内，因对应基础设施起步较晚的缘故，关于轨道交通对沿线房价的研究虽然也有，但数量并不多，而其中较具有代表性的是2016年周培祺等利用可达性理论，结合长沙地铁2号线的实际情况对地铁沿线各站点影响范围的测算，并采用特征价格模型，计算了地铁对沿线住宅带来的增值效果。最终结果显示，楼盘到站点的距离每缩减1 km，其单价每平米上涨15.04%。结果表明，地铁对沿线房价有刺激影响，越是临近站点的居民小区价格涨幅越大，但也存在区位因素的影响，所以城市中心区的涨幅没远离城市中心的外围区大。由此可见，临近效应的存在，即越接近轨道交通站点的居民区，房价上涨幅度越大。[3]2017年孟乐通过对西安地铁3号线的研究也发现，沿线站点1500 m范围内的房价有明显上升，站点周边500 m及1000～1500 m圈层内房价的增值幅度平均值达到约9%和8%。

轨道交通建设实际上是城市交通建设的加强与改良，相较于原始的交通方式这是一个改善的新型过程，它可以充分利用地上与地下的空间，在不影响城市原生活节奏，也不占用地上空间的同时，又缓解了这部分地区的交通堵塞，在提高房价的同时更是为沿线的经济发展做出了贡献。[4]

但不同城市可能会有不同差异，所以本文仅以合肥地铁线路为例，通过定量分析以及实地调研的方法，结合国内外学者的相关理论展开分析。解析轨道交通对沿线住宅房价的影响，以及其对沿线住宅房价的影响范围进行分析，得出相关结论。

1.4 选择合肥地铁线路的依据

本文选择合肥地铁线路为例进行分析，主要考虑以下几个方面因素:

1.截至目前，我国已运营地铁城市共35座，在这35座城市中合肥的地铁运营里程位列第二十二位。虽然合肥的地铁里程在全国还排不到前列，但是已经处于较为稳定的时期，同时也在迅速的向前发展着。

2.合肥地铁首条线路正式通车的时间是2016年12月26日，是长三角第7个开通地铁的城市。因此，以合肥地铁线路为研究对象可避免掉“首次”、“初期”之类不可控影响因素。[5]

3.地铁一号线是2016年12月26日正式运营，与现今的时间间离2年。合肥地铁一号线如今运营渐渐成熟；合肥地铁二号线正式通车为2017年12月26日，与一号线相差一年，两条线路对沿线规划影响已显现，但程度不同遂以合肥地铁一、二号线为案例进行研究具有一定的典型性。

2 合肥地铁一、二号线对沿线房价影响的实证分析

2.1 线路概述

合肥地铁1号线(图1)是合肥第一条建成运营的地铁线路，是全安徽的首条地铁线路，于2016年12月26日正式开通运营，标志色为红色。合肥地铁1号线北起合肥火车站，南至九联圩站，线路全长29.06千米，全线为地下线，共设23座车站，在将来的2-5号线中已设置4个换乘点，设有车辆段1座:珠江路车辆段。合肥地铁2号线是合肥建成的第2条地铁线路，于2017年12月26日正式开通运营，标志色为蓝色，合肥地铁2号线(图1)线路全长27.8千米，全为地下线，共设24座车站，设车辆段1座，停车场1座。联系蜀山区、庐阳区、瑶海区，线路西起南岗站，东至三十埠站。

图1 合肥地铁一、二号线线路图及未来规划图

2.2 沿线房价影响分析

2.2.1 研究方法

(1)定量分析法。本文将收集的数据整理后做成表格，计算开通前后沿线站点的房价差值与比值，以及与所属区域的比值。通过数值之间的比较分析，获取地铁一号线对沿线地区房价的影响结果。

(2)实地调查法。实地走访站点周遭的居住小区，发放调查问卷，获取小区居民对房价变化的直观感受，以居民所知的房价数据作为依据，并与网上数据相佐后探究其真实性、准确性以及实时性，整理后加以分析，探究轨道交通对房价带来的影响。

(3)数学模型分析法。通过回归模型的建立，假设住宅价格为应变量y，住宅距车站的距离为自变量x，在不考虑其他社会因素的影响下，设价格与距离的关系为直线方程y=a+bx。将收集的数据录入excel表格进行软件分析，最后得出散点图，可以清楚地体现沿线住宅价格与住宅与站点距离间的关系。[6]

2.2.2 数据选取及来源

本文选取一号线起始至末尾中较具有代表性的庐阳区、瑶海区、包河区、滨湖新区以及二号线中蜀山区、庐阳区、瑶海区为代表。以开通前后沿线站点和站点区域房屋均价为理论依据进行对比和分析(表1、表2)。本文所运用的表格是由网络调查的数据加以规划后自行制作而成，数据多来源于安居客和房天下两大权威房产交易平台，下表数据选取了地铁修建过程的几个节点作为样本对像:1.修建过程中:2014.11，2.地铁 1号线开通后:2016.12，3.开通后一年(调控开始，2号线开通):2017.11，4.现值房价(调控政策渐渐放松):2018.05。针对建成时间不同但站点分区重叠的两条线进行分析比较(图2)。

实地调查法所运用的个例数据由我们亲身居住过的小区和实地走访调查的小区为依据，在询问自身购买和售出的价格同时还与网上调查数据进行比对，以保证数据的真实性。

2.2.3 实例分析

以差价和比值的对比为着手点，结合相关基础理论，运用回归模型进行影响分析，其中的特殊情况将会运用实地调查法进行个例分析，从而获取综合结论。

通过表1、表2数据和查阅资料总结1、2号线三个阶段沿线区域房价走势。

2.2.4 居民和售楼人员访谈及问卷调研

根据我们在地铁1、2号线各站点附近对行人和居住者发放的266份调查问卷，整理数据后发现，91%的人群都认为地铁会成为他们购房时考虑的因素，其中68.9%的人觉得可以接受地铁沿线房价的增长，而且仅13%的人认为周围人群噪声会成为购房的影响因素，这说明大部分人为了方便生活，非常重视沿线交通；通过走访沿线楼盘售楼人员，得知由于2016调控政策的影响，房价普遍下降，但沿线站点房子一直很抢手，到今年房价调控放松后，沿线房价开始稳步上涨。

表1 合肥地铁一号线沿线住宅房价对比表

表2 合肥地铁二号线沿线住宅房价对比表

2.2.5 数据分析

通过以上图表数据，无论是1号还是2号线，从修建开始沿线站点房价就有大幅上涨，但开通前后房价上涨却趋于稳定甚至有所下降，是哪些因素的影响呢？结合相关资料，我对每一时间段的房价变化做以下分析:

1.轨道交通修建阶段(选取2014.11和2016.12作为时间节点)

图2 各站点沿线区域房价和站点区域房价折线图

轨道交通在建成过程中开发商和地产商就把目光放在这片区域，并且受到炒房团的影响，2014年沿线房价开盘时约为7000～8000元，2年内上涨了近80%，站点房价相比区域整体房价更高，其临近性有所体现。

备注:查阅资料得知，2016年合肥房价疯涨，主要是炒房团大量涌入，导致了非正常的房价上涨，2016.10.2政府实施限购政策进行调控。

由此可见，地铁1、2号线必定因其空间优势和运输特征给沿线房价带来了增长，但它并不是唯一的影响因素。上述的炒作情况也为我们敲响了警钟，在购买二手房或进行房地产投资是不能仅因为一个轨道交通便进行盲目的增价。

2.轨道交通正式通车阶段，调控初期(2016.12到2017.11)

从表中数据发现，正式通车后，站点房价和区域房价并没有想象中的大幅度增长，反而普遍有一定程度的下降。比如包河区房价，相较于之前14年的7997元/m2，现值在1号线的影响下得到大幅提升达到15368元/m2，但相较于16年12月的15416元/m2有所下降。

其中包含三个影响因素:

(1)在政府的宏观调控下，2017为房价调控年，调控力度比较大，导致虚高的房价有所下降，使得轨道交通的出现对沿线房价的影响不是特别明显。

(2)通过走访沿线售楼人员得知，相较于其他轨道交通发达的城市，合肥轨道交通刚刚起步，未形成完整的城市轨道交通网，轨道交通未成为城市主要交通方式，并且其运营未达到稳定状态，对房价的影响力相较于房价调控小，导致房价相对于2016年普遍下降。但铁路沿线站点房价仍然高于该区域整体房价，说明了轨道交通的通车对沿线房价的影响一直存在。

(3)这些现象的产生可能也与相关房地产项目的大肆炒作有关，在查阅资料的时候也曾出现均价数值折线骤上而后一直下跌的情况。

在表中还显示:2号线开通时正是房价调控时期，因此二号线区域和沿线房价峰值均未达到1号线峰值，峰值最大相差约2743元/平方米。

3.轨道交通运营成熟阶段，调控后期(2017.11到2018.05)

由上表数据显示，去年11月份到现在合肥房价趋于稳定，并开始有一定程度的增长，查阅资料得知，经过了一年的房价调控，随着调控政策渐渐放松，地铁沿线楼盘迎来了一定的补涨，这说明:

(1)尽管调控政策使得地铁沿线楼盘房价沿时间线并没有增长，但分析每一时间节点的沿线房价和该区域总体房价发现，沿线站点房价均高于区域房价，说明轨道交通周围房价的临近性一直体现，且越是临近站点房价越高，当调控政策这一影响因素作用减弱后，轨道交通对房价的影响就会显现出来，使得站点房价的增长的同时，站点区域相较于合肥其他区域房价也有所上涨，证明了前文观点，这种影响不仅带动了周围经济以及其他社会活动的发生，而且使得大量外来人口涌入，使该区域影响力不断增强。

(2)房价的走势是综合性问题，它受到多方面因素影响(经济、教育、社会问题、政府干预……)，某些地区尽管远离地铁，但仍然房价高，可能是由于靠近商贸中心或学校，如合肥市政务区房价，虽然远离一号线，但由于靠近市政府和商贸中心，其房价较轨道交通沿线高。

这些因素相互作用影响房价，尽管有的时候从数据本身无法明显体现轨道交通对房价的作用，但轨道交通导致沿线房价上涨是普遍的，并且从我实地调研和走访当地民众和售楼人员了解到，1、2号线沿线楼盘一直是受到购房者和地产商重视的“黄金”地段，其价格是逐年稳步上升的。

2.3 轨道交通影响范围分析

以上分析，说明了轨道交通对沿线住宅房价的抬升作用，然而轨道交通对房价的影响是在一定范围内的，下面将以地铁1号线为例，通过回归模型的建立，分析其对沿线房价的影响范围。

2.3.1 沿线房价与距站点距离关系

通过前文的数据调研，选取葛大店站、合肥南站、骆岗城站附近楼盘价格，整理出图3、表3(均价为现值房价区域均价)。

图3 合肥地铁1号线沿线住宅房价与距车站关系图

轨道交通周边房价受各种因素影响，选取滨湖区站点收集数据，因为此区域属于新区，发展时间较短，公共设施较少，人口密度较老城区低，因而1号线对此区域影响较大。

表3 距站点不同距离区域房价

2.3.2 回归模型分析

通过图4、图5对比分析发现，0-1000 m范围内，楼盘的价格随着到车站距离的增大而减小。1000 m以外，价格反而产生了反弹。其原因在于距车站较远的区域可能距老城区繁华的商业中心较近，导致楼盘价格在该区域回升。因此可以初步判断合肥地铁1号线对滨湖新区沿线住宅价格的影响范围大约在1000 m。

3 结论

以地铁为代表的轨道交通已经融入居民的正常生活，也为社会经济活动带来了更多的活力，因此，轨道交通对沿线房价必然是会产生刺激影响的，它会带动房价的上升，也会为其沿线住宅区的经济发展做出贡献，通过以上分析，得出下列结论:

1)轨道交通对住宅价格的影响具有时间性。通常情况下，在建成通车之前轨道交通沿线周边住宅的房价会有明显的上升趋势，随着通车运营，其影响逐渐减弱，价格趋于稳定。

图4 1000 m范围内住宅价格与住宅距车站距离关系图

图5 2000 m范围内住宅价格与住宅距车站距离关系图

2)轨道交通影响住宅价格仅在一定范围内。由图分析可知，在1000m左右范围内，地铁1号线对沿线住宅价格产生明显的影响，站点附近的住宅分布较密集，价格较周边区域高，并且沿线房价呈现两侧低，中段高的现象，在这个范围之外，住宅价格会出现反弹。

3)轨道交通的建设对沿线房产价值的影响会随着时间的推移而减弱。根据合肥轨道交通规划建设，到2025年后，合肥将建成15条轨道交通线，总长度约676.5公里，到那时，几乎所有的住宅门口都有轨道交通经过，人们无论在哪出行都很方便，因此轨道交通对沿线房产价值影响有所减弱。