浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策

柴静

摘 要：房地产企业属于资金需求量高、负债比率大的企业，所以其相比于其他行业对于资金管理工作具有更高的要求。立足于管理现状，文章首先介绍了房地产企业资金管理的重要性，其次对房地产企业资金管理中存在的问题进行了解析，并在最后对房地产企业资金管理存在问题优化解决策略进行了解读，也希望可以有效提升房地产企业资金管理整体水平，促进行业的快速发展。

关键词：房地产企业；资金管理；问题；策略

房地产行业是我国重要的支柱型企业之一，但是随着近些年来我国的经济发展速度逐步平稳，房地产的消费热度不断下降，对于行业而言形成了一定的冲击。房地产企业资金管理是实现企业平稳过渡，降低企业资金管理风险的必要条件，其对于企業内部资源的合理配置也会起到一定的影响。为了进一步介绍房地产企业资金管理优化策略，现就房地产企业资金管理的重要性介绍如下。

一、房地产企业资金管理的重要性

房地产企业与传统企业不同，其大部分项目都需要负债经营，所以本身就具有较大的经营管理风险。其中，房地产企业资金管理可以说是财务管理的重中之重。房地产企业做好资金管理，不但可以有效提升预期收益，更好的完成企业的预期发展目标，同时也能够有效促进企业的其他环节。但是，由于企业政策方针以及传统的经营管理理念的影响，大多数企业更加关注项目开发与销售环节，单纯将资金管理认定为“管账”，缺乏对于企业的战略调整的影响，这会严重影响企业的风险管理能力，甚至导致企业出现财政危机。由此可见，房地产企业想要提升自己的风险抵御能力与市场综合竞争力，保持良好的流动资金管理水平是关键。通过及时了解资金的使用情况，加强资金预算的制定和执行管理，维护好财务的收支平衡，能够有效保证房地产企业的资金流动，使企业能够确保企业平稳、健康发展。

二、房地产企业资金管理存在的问题

房地产企业资金管理活动中存在各种各样的问题，其中最为常见的问题主要包括负债比例孤高、资金沉淀严重、投资行为盲目以及融资形式过分单一，现阐述如下。

（1）负债比例过高

房地产行业的经营管理周期较长，所以投资的回收周期也相对比较高，所以房地产企业依靠自有资金进行发展基本是不可能的事情。为了解决这个问题，就必须要做好企业的

风险管理工作。除此之外，随着市场的不断发展以及国家政策的转变，目前政府对于房地产企业的融资的限制也在不断提升，许多企业都存在大量的负债，导致负债的比例过高。根据不完全统计结果，我国的房地产企业的开发资金80%来自于银行，自有资金仅为20%，这样的负债比例不但会导致资金风险累积，一旦出现资金链断裂，往往会导致企业破产，国家蒙受损失。

（2）资金沉淀严重

房地产企业在蒙受资金之苦的同时也需要面对资金的无效占用的问题。这主要由于资金监管不到位，虽然房产销售率较高，但是由于当前监管政策的限制，开发商在房产销售完成后，资金依然存在监管账户中无法解封，故而无法使用流动资金。特别是一些三四线城市，该区域的房地产商的资金沉淀问题十分严重，新建项目滞销严重，造成了企业资金管理困难，甚至入不敷出。

（3）投资行为盲目

房地产项目的行业利润飘忽不定，许多项目在前些年的投资预期回报率很高，但是近些年来则具有较大程度的缩水，在这样的条件下，如果企业还盲目投资，很有可能会出现投资风险累积的问题，所以盲目投资对于房地产企业而言是大忌。

（4）融资形式单一

大多数房地产企业的融资渠道都是长期合作的商业银行，在其他方面的融资渠道不畅通。融资形式与渠道单一，会增加融资的风险，还会导致融资成本增加，不利于企业的多元化发展。

（5）资金管理能力不足

资金管理能力不足主要体现在人员的管理能力不足以及资金管理意识淡薄等方面，具有较大的改善空间。

三、房地产企业资金管理存在问题的解决策略

我国房地产企业的发展离不开资金管理工作，而资金管理中存在的问题会影响企业发展稳定性，带来巨大的经营管理风险，导致亏损甚至是破产。为了解决上述问题，现总结具体的优化解决策略如下：

（1）强化资金预算管理

预算管理是房地产企业资金管理的基础环节，同时也是实现良性管控的基本条件。为了提升资金预算管理水平，首先需要加强资金运营中资金预算编制的准确性，保证资金运营中的收支可控。其次需要明确资金管理目标，确保资金使用效率与管理效果，这样才能够为房地产企业资金管理的顺利开展创造条件。作为企业的财务管理部门，需要结合企业的实际需要进行预算的编制与管理，通过资金预算收入管理以及资金的预算支出管理工作协调应用来实现内部资金的合理管控。其中，预算管理作为最核心的环节，其带来的经营效果也是最为显著的。在进行年度资金预算编制时，需要抓好主要矛盾，明确企业的资金管理计划，特别是做好日常资金的控制与规划活动，这样能够有效把握资金的周转，确保企业合理的融资成本，一定要尽可能避免出现不合理贷款以及盲目的融资，这些都是导致房地产企业资金管理失衡的重要原因。所以，预算方案在编制完成后，正确执行才是基本条件。

（2）加强资金风险管理

企业风险管理中的资金管理也是企业提升自身经营管理水平的重要条件。在资金风险当中，主要表现为投资风险。其作为企业主要的盈利手段，同时也是一种可以事先进行控制的风险。通过强化投资项目的可行性调查以及对市场环境的调查，能够预估出相应的投资收益与投资风险，尽可能将预计风险的概率控制到最低水平，这有助于企业实现资金的平衡管理，不至于出现较大的亏损。除此之外，企业在重大投资项目上一定要做好集体决策，避免出现个人决策的问题，否则企业的资金管理的力度就会受到影响。在项目投资环节，需要做好资金流向以及整体控制，通过跟踪管理的方式来提升资金的管理效率与效果。在获取投资项目前，要进行销售节奏的铺排、回款的铺排、资金支付的铺排、融资的铺排，便于计算资金成本的计算和资金风险的管理。在资金的应用于管理方面可以通过集团或其他企业共同担保的方式来进行压力分担，同时对于完善审批，更低成本的获取资金也具有一定的帮助。

对于销售回款期，房地产企业与银行签订的按揭协议，也是资金风险管理不可缺少的一部分。一般银行都要求房地产企业是先人保后物保，就是业主出现断供情况下，首先让开发商进行承担担保责任，从账户进行直接扣款，这是有很大的资金风险的。我们作为房地产企业，和银行签订协议主要把控好以下3点：首先明确担保责任的期间，一般都是到正式抵押为止；其次是明确担保方式，争取先物保后人保，就是业主出现断供时，首先处理抵押的房屋，后再开发商承担担保责任；第三是争取优先条款，就是按揭协议为主合同，借款合同是从合同而已，一些已按揭协议为准。这样争取了3点，可以降低房地产企业的资金风险。

（3）确保房地产企业资金融资的多样化

对于房地产企业拿到用地规划许可证前，集中精力推进拿地融资，接触和洽谈信托机构、资产管理公司、银行等，通过担保或者信用，与合适的融资机构进行合作完成拿地融资。在取得预售证前，集中精力推进开发贷款，通过土地和在建工程的抵押，获取银行的开发贷款，解决项目资金的需求。在预售后，精心跟进回款，包括认购客户的签约回款、按揭客户的按揭办理。在房地产企业开盘后的常销期，供应链融资、保理、商票、银票都可以运用，主要需要施工单位、供应商的配合，销售回款是資金管理基本的保证，其余的融资方式是可供选择的补充。

四、总结

综上所述，房地产企业资金管理是企业提升风险抵御能力，降低资源配置不均匀问题的重要条件。随着市场竞争的不断加剧，房地产企业资金管理的实际标准与技术需要也与日俱增。结合房地产企业资金管理现状，为了解决其中存在的各种问题，除了进一步强化资金预算管理之外，还需要做好资金风险管理，争取融资渠道多样化，有效促进房地产行业的快速健康发展。

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