新一轮限购政策对我国房地产企业经营效率影响研究

姜翔程 季萌茜 谢小爽

（河海大学 商学院，江苏 南京 211100）

一、引言

房地产作为我国的支柱产业，对国计民生具有极为重要的意义，因而，确保房地产企业的稳定持续发展是政府关注的重点。2016年，我国一线城市的住房价格出现了大幅度增长，二线城市的房价更是水涨船高。随着武汉、厦门等城市限购政策的逐步出台，开启了我国新一轮限购大潮。在十九大期间，习近平总书记明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，在这一背景下，我国多个城市出台或升级调控措施，加入了限购大军。在2018年3月两会上，中央政府再次强调“自住不炒”，表明我国致力于促进房地产市场持续发展的决心。各地政府为了稳定房价，出台了一系列限购政策。那么，新一轮限购政策会对我国房地产企业有何影响呢？

国外房地产市场虽然发展时间较长，但是由于与中国房地产市场体系的差异，因此在关于限购政策对房地产企业经营效率影响方面的研究相对不足，但是政府的宏观调控会给房地产企业带来影响的观点得到了国外学者的认同。Carey(1990)[1]认为政府有必要通过采取货币政策和税收政策来干预房地产业的经济发展；Dinnis J.Mckenzi和Richard M.betts(1996)[2]从房地产市场的供需结构出发，得出了政府应该干预房地产市场以改变住房价格与交易量的结论；Muellbauer和Minetti（1997）[3]一致认为政府可以借助信贷市场的政策工具来调节住房价格；Noord（2005）[4]进行了房地产税对房地产企业影响的相关研究。

我国当前关于限购政策与房地产企业之间的关系研究，主要分为理论研究与实证研究两个方面。在理论研究中，董晶、王莉（2017）[5]认为，限购政策并未从根本上改变我国房地产市场上的供需矛盾，会加剧我国房地产市场的波动，同时，也会对房地产企业产生影响。罗胤铭（2016）[6]从理论上分析了限购政策会对房价起到一定的抑制作用，但对房地产企业不会产生长期影响。

在限购政策对房地产企业影响的实证研究中，李治国（2014）[7]运用熵值法和TOPSIS 模型测度了上市房地产企业的经营效率，结果表明，2010年和2011年我国房地产企业的经营效率与2009年相比呈下降趋势。潘慧峰、刘曦彤（2018）[8]使用非参数面板数据方法来检验在没有限购政策的情况下北京房价的潜在趋势和实际趋势，发现限购政策会使房地产企业的住房供给量出现明显的跨期调整迹象。范作冰、尹若凡（2017）[9]对杭州2016-2017年5月期间的房价和房屋交易量进行实证分析，得到了限购政策只能暂时使房地产企业降温的结论。

综上所述，限购政策对房地产企业经营情况影响的研究集中在第一轮限购政策的作用效果，并未做出新一轮限购政策影响房地产企业经营效率的定量分析。基于此，本文运用VRS模型和Malmquist指数测度沪深A股上市的86家房地产企业的经营绩效，做出新一轮限购政策对房地产企业经营效率影响的实证分析，同时提出房地产企业提升经营管理效率的对策与建议。

二、限购政策对房地产企业经营效率影响的传导机制

（一）近年来房地产限购政策回顾

限购政策又叫住房限购令，由中央政府与住房城乡建设部统一下达的调控政策，具体表现为各城市本地户籍与持居住证的家庭，多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房；与此同时，各地政府加强了购买第二套以上住房的首付比例，并对购房者的资金结构做出了要求。

为了遏制房地产企业过热的现象，在2010年和2011年先后出台了新“国十一条”、新“国十条”、新“国八条”等，开始了第一轮的限购政策，这些限购政策使得部分城市的住宅交易量急速下降，房价上涨得到抑制，我国房地产市场得到短暂降温。但随着2014年各地陆续废除限购政策以及在2015年房地产市场供给侧结构性改革的刺激下，房价开始了报复性反弹。2016年9月，部分核心二线城市开始实施新一轮限购政策，截止到10月初，已经有4个一线城市、11个二线城市、1个三线城市新颁布限购政策或对已实行的限购政策加码，这一轮限购政策是中央政府“抑制资产泡沫”与稳定住房价格的重要举措。2017 年，在中央财经领导小组第十五次会议和党的十九大上，习近平总书记提出要紧紧把握房子“自住不炒”这一定位。各地政府为了稳定房价，出台了很多限购政策，以北京的“认房认贷”模式为标志，我国房地产市场掀起了一波调控浪潮。2018年，中央政府在两会政府工作报告上再次强调“房子自住不炒”，各地政府坚持因城施策, 房地产限购政策的内容和范围不断扩大，部分三四线城市也开始实施限购政策。总体来看，在实行限购的城市中，基本上是因城施策，根据实际情况对购房的区域、数量、购房者的户籍和资金结构做出限制。至2019年2月，全国整体基调以“稳”为主，各地继续因城施策。

新一轮限购政策的调控效果初步显现。从中国指数研究院公布的百城房价指数来看，2018 年我国的住房价格虽然整体上仍呈现出上升的趋势，但是增速逐渐放缓。全国百城的商品住房2018年12月的均价是14678元/平方米，相较于2017年12月上涨约711元；但是2018 年全年住房均价的同比涨幅仅为5.09%，比2017年降低了2.06%，反映出新一轮限购政策在抑制房价的非理性上涨中发挥了积极作用。

（二）限购政策影响房地产企业的机制分析

限购政策可以通过不同的传导途径作用于房地产企业，进而对房地产企业经营效率产生影响。

图1 限购政策对房地产企业的影响机制

房价主要受供需关系的影响。限购政策的颁布，通过对购房者的购房资质、购房数量以及资金结构等做出限制，在一定程度上可以强化住房的居住属性，弱化其投资属性，使房地产市场总体需求下降，进而控制房价。住房销售量的下滑会影响房地产企业整体的经营效率。

从供给方面来看，开发商在获取一级垄断的土地资源时会耗费较大的成本，这些成本无疑会增加到房价中。与此同时开发商，考虑到要弥补房地产开发、销售中的各种成本以及收益的要求，进而限定了房价的刚性下线，所以不会轻易销售住房。但是限购政策实施时，会抑制房屋的需求量，从而使房价降低。当住房市场的需求被明显抑制时，房地产开发商会“捂盘惜售”，留待未来销售，以期获得更大的利益。这会引起成交量下降，库存增加，进而降低房地产企业的经营效率。

另外，限购政策还对购房者的资金结构做出了要求，因此很多购房者难以从银行获得资金支持，而一些具有正常需求的购房者受仍然相对高昂房价以及限购政策误伤刚需（如很多地方限制有社保才能买）的影响，只能“望房兴叹”；限购政策刺激开发商采取“捂盘惜售”举措，导致房屋销量大幅回落，从而减缓了房地产销售资金的流动速度；房地产市场低迷时，银行对于房地产企业的贷款要求变得更为谨慎。因此开发商也难以从银行获得足够资金进行土地投资以及支付相关成本，抑制房地产企业投资行为，使得房地产企业经营效率下降。

综上可知，限购政策可以通过住房销量的抑制、开发商的“捂盘惜售”以及资金限制在一定程度上降低房地产企业的经营效率，但是，由于房地产泡沫的存在以及政府未来政策的不确定性，房地产企业未来的经营管理状态并不明朗。

三、新一轮限购政策对房地产企业经营绩效的实证研究

（一）样本选择与数据处理

本文以在沪深两地上市的房地产企业为样本来源，考虑到指标数据的可获得性与可用性，先后选取了86家企业，经营数据全部来自沪深证券交易所披露的年度报告，因2018年的相关数据尚未公布，同时考虑到第二轮限购政策开始于2016年，所以选取了2015-2017年的经营数据进行研究。

（二）评价指标体系的构建

企业经营效率是指企业在一定投入条件下获得最大产出的能力。因此，投入指标要能反映出上市房地产企业的经营规模、资源投入情况；产出指标要能反映出企业的经营成果。同时综合了DEA模型指标选取的相关性、精简性等要求以及数据的可获得性，构建出房地产企业经营效率的评价指标体系，如表1。

表1 房地产企业经营效率评价指标体系

（三）数据处理与结果

目前，虽然研究效率的方法较多，但主要是采用生产可能性边界估计法。该方法主要由参数下的随机前沿分析法(SFA)和非参数下的数据包络分析法（DEA）组成。相较于SFA方法， DEA是一种依据被评价决策单元间进行相对比较的非参数综合效率研究的方法，特别是在解决多输入、多输出的综合评价问题上具有独特的优势。因此，本文选择DEA方法中的Malmquist指数和VRS模型来测评上市房地产企业的经营效率。

1.基于Malmquist 指数的房地产企业动态效率测度

Malmquist全要素生产指数可以用来衡量特定决策单元在某段连续的研究期间效率的变动情况。其数学模型表达如下：

表2 2015-2017年房地产企业全要素生产率变化年均值表

通过运用Malmquist指数，衡量特定的上市房地产企业在研究期间内效率值的变动情况、2015-2017年上市房地产企业的全要素生产率变化的年均值，如表2所示。可以看出，2015-2016和2016-2017，全要素生产率指数都大于1，分别为1.039、1.040，全要素生产率持续增长，且增长基本持平，表明我国房地产企业生产力水平不断提高。

从全要素指数生产率的分解来看，2015-2016年间，综合效率变化、纯技术效率变化、规模效率变化指数均大于1，表明我国房地产企业的经营管理水平、资源配置能力、技术转化利用能力较高；唯有技术进步变化指数小于1，这与2015年提出的供给侧结构性改革有关。在楼市“去库存”的背景下，各房地产企业对房屋的开发程度有所下降，使得房屋竣工面积降低，进而影响了房地产企业的技术进步变化。而在限购政策实施后的2016-2017年间，除技术进步变化指标大于1之外，综合效率变化、纯技术效率变化、规模效率变化指数均出现下滑趋势，但是由于技术进步提升较为明显，最终使得2016-2017年全要素生产率也提升。由此可知在2016-2017年间，我国上市房地产企业全要素生产率增长的源泉是技术的进步。这种情况与新一轮限购政策的实施下，我房地产市场出现了下行的态势，上市房地产企业出于自身发展考虑，积极增强自主创新能力有一定的关系。

2.基于VRS模型上市房地产企业相对效率分析

假设生产系统有n个决策单元DMU1、DMU2…DMUn，m个投入指标X1，X2…Xm，k个产出指标Y1,Y2,…,Yk。无效率的决策单元很可能有着投入冗余量(S-)或产出松弛量(S+);那么添加投入冗余量和产出松弛量后的VRS模型为：

由前文结果可知，新一轮限购政策实施后，我国上市房地产企业2017年的综合效率、规模效率以及纯技术效率较2016年均有所下降，但是房地产企业经营情况的现状并不清楚。所以，本文基于2017年样本企业的相对效率数据，从静态分析的角度，考察2017年的房地产企业的经营管理水平、资源配置情况以及技术利用转化能力。

表3 2017 年上市房地产企业相对效率数据表

说明：运算结果中的“irs”“-”“drs”分别表示规模报酬递增、规模报酬不变和规模报酬递减；三个效率的关系为：综合效率=纯技术效率规模效率。

（1）纯技术效率分析

纯技术效率是企业受技术和管理等因素影响的生产效率。由表3可知，2017 年86家房地产企业中纯技术效率值为1的企业共有22家，占比25.6% 。所有样本的纯技术效率平均值为0.76，其中，纯技术效率大于0.76的企业有41家，小于0.76的企业有45家。整体而言，我国房地产企业的技术资源的应用水平不够理想，仍有74.4% 的企业尚未处在效率前沿面上，表明房地产企业在经营管理和技术转化利用方面有待增强。

（2）综合效率分析

综合效率的值越小, 说明房地产企业投入产出的效率越低。由表3可以得到86家样本企业的综合效率分布情况。其中，处在综合效率前沿面的企业只有13家，综合效率未达到1的企业占比高达84.9%。有5家企业综合效率值介于［0.9，1）之间，5家企业综合效率值介于［0.8-0.9）之间，综合效率最主要分布区间为[0.5 ,0.6)，占比达到了23.3%。表明目前大部分的样本公司的综合经营效率不高，存在一定的提升空间，这一结果在一定程度上也反映出了我国当前的限购政策政策对房地产企业综合经营效率的影响

（3） 规模报酬情况分析

规模效率是指企业的产业结构通过优化资源配置对产出带来的影响大小。可由表3可知，2017年86家上市房地产企业的规模效率的均值是0.878，其中，规模效率值为1，即实现了规模报酬不变的企业有15家，占比17.4%。有48家企业处在规模报酬递增状态，23家企业处在规模报酬递减状态。所以有82.6%的样本企业有必要根据实际情况对其生产规模进行调整，以达到理想的规模效率。同时也可以看出，在限购政策的实施下，我国房地产企业整体上资源配置不合理，大部分上市房地产企业仍具有通过增加投入来获取更大产出的可能性。

四、结论与建议

虽然房地产企业正在面临寒冬，但这未必不是实现转型升级的好时机。

从2015-2017年三年发展变化的动态角度看，2015-2017年房地产企业全要素生产率持续增长，增长基本持平，但每年全要素生产率增长的原因都有所不同。在第二轮限购政策尚未开始时，增长源泉是我国房地产企业的经营管理水平、资源配置能力、技术转化利用能力的提高；在限购政策实施后，虽然房地产企业的纯技术效率和规模效率呈下降趋势，但是技术进步的增长幅度较大，使得全要素生产率依然在增长。所以在限购政策的持续作用下，房地产企业应当积极增强其自主创新能力，努力开展产品、服务等的创新以不断提高经营效率。

从2017年房地产企业经营状况的静态角度来看，第二轮限购政策作用下，我国房地产企业的整体技术效率出现了下滑的趋势。2017年我国房地产企业的综合技术效率不高，主要源于规模效率以及纯技术效率的降低。可见我国大多数上市房地产企业仍有可能通过增加投入来获得更多产出，说明企业的规模选择和资源配置不够合理。同时房地产企业经营管理水平以及技术利用转化的能力也有待提高，这既有限购政策调控的影响，同时也与企业自身的经营模式，采取的应对措施密不可分。因此，在限购政策的持续实施下，房地产企业若想谋求稳健的发展，应立足于实际，通过发现制约自身发展的问题，制定出相应的改善方案，不断提升企业经营绩效。

实际上，国家相关政策也在试图引导房地产企业走转型升级之路。在限购政策等调控政策的影响下，房地产企业要想实现转型升级，首先，拓宽融资渠道，降低资金风险。随着银行风险意识的增强，依赖银行贷款将越来越困难，房地产企业可吸引海外投资和信托融资，将资金流动风险降到最低。其次，领会习近平总书记“自住不炒”的理念，抓住房地产供给侧结构性改革的主线，改善房地产市场的供需矛盾，解决自住性需求，控制投机性需求。另外，开拓市场新业务，例如房屋租赁市场，实现租售并举，即拓宽了融资渠道，又保障了人们住房的需求。