房地产企业并购融资风险及对策研究

朱念

摘要：在国家去库存、去杠杆的调控政策影响下，近年来房地产行业并购案例逐渐增加，并购金额也是越来越大。并购作为一种优化资源配置、实现产权重组的有效手段，就当前行业发展形势来看，是房地产企业应对严峻挑战和适应复杂形势的必然选择。但是在房地产企业并购融资过程中，也伴随着潜在的风险。如果房地产企业不能及时识别并做好风险应对，轻则影响并购的顺利进行，严重时还会因为融资困难导致企业破产。本文在分析当前房地产企业并购融资风险成因的基础上，就具体的应对策略展开了简要分析。

关键词：房地产企业;并购;融资风险;对策

一、房地产企业并购融资中的风险成因

（1）房地产融资机构的风险防控意识不强

融资风险始终伴随在房地产企业并购融资的各个工作环节中，特别是在国内房地产领域融资监管体系尚不完善的大环境下，一方面是许多房地产企业受到自身运营机制和发展历程的影响，没有形成强烈的内部控制意识，没有立足于房地产企业融资的实际需要，提前做好风险分析和制定应对策略，导致在并购融资中一旦遇到风险，不能及时应对和控制，造成损失扩大化;另一方面，由于缺乏强有力的外部监控手段，对房地产企业一些不规范的融资行为没有及时指出，后期也会面临严重的隐患或问题。

（2）房地产企业采取的融资方式较为单一

从房地产行业发展比较成熟的发达国家来看，房地产企业走“多元化”融资模式是提高风险应对能力和永葆企业发展动力的关键。但是就我国房地产行业来看，现阶段主流的融资方式还是以商业银行贷款、发行股票等传统模式为主。由于融资方式比较单一，特别是对于商业银行贷款过度依赖，一旦后期融资渠道不畅，将会直接导致房地产企业的流动资金大幅缩水，甚至因为短期内资金周转不开，导致企业运营受阻，引发严重的融资风险。除了融资方式单一化之外，在融资风险防控技术手段上也不够多元。

（3）存在拿地准和融资难的两难局面

从去化和收益的角度出发，开发商重点开发一二线热点城市的住宅或商住类项目，刚好与政策相左（如《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》》），导致拿地难和融资难的两难局面。

（4）融资双方立意沟通困难

投资拓展部门的融资知识（如涉及资金如何匹配、交易方式如何嵌人资金方的角色、如何设计融资方案和风控措施、如何根据收购节点有效解决放款等）和实操经验无法一蹴而就，导致仍然使用投资的思路跟资金方沟通，且无法有效理解资金方的顾虑和要求，最终导致双方合作空间变小或拉长谈判周期。

二、房地产企业并购融资风险的基本类型

（1）权益性融资风险

权益性融资是通过稀释原有投资者对企业的控制权为代价，获取资金的一种融资形式，主要以股票融资为主。引发权益性融资风险的原因主要是发行新股选择的时机不当，导致新股对投资者的吸引力不强，不能获得预期融资金额。此外，房地产企业新发股票的数量不当，也会带来一定的融资风险。现阶段股票融资的类型有2种：一是股权再融资，能够保证房地产企业获得较为稳定的现金流，风险来说相对较小;二是首次公开上市，由于融资周期偏长，可能会因为市场波动或政策变动，带来不可预知的风险。

（2）债务性融资风险

债务性融资风险主要有银行融资风险和债券融资风险。银行融资风险是指房地产企业通过商业银行渠道获取贷款后，在还款期限内由于银行利率升高或其他融资条件发生调整，导致房地产企业需要承受比原来更多的利息，由此引发的风险。这些风险的特点是具有较强的客观性，特别是受到宏观调控政策的影响，近年来商业银行关于房地产企业的贷款审批更加严格，限制条款也随之耐曾加，进一步增加了房地产企业的融资风险。债券融资风险是指企业利用债券方式筹集资金时，由于债券发行时机、发行价格、票面利率、还款分式等因素考虑欠佳，使企业经营成果遭受损失的可能性。

三、房地产企业并购融资风险的应对策略

（1）“投资+融资”的联动拓展思路

2018年以来，很多开发商把融资职能和工作合并划入了投资拓展部（部分开发商仍保留融资部门，部分开发商已经两者合并），职能的合并也让投拓部门的压力和工作思路发生很大变化，甚至一个项目变成了重点关注融资的事情，而不是投资的事情。虽然国内金融市场的起步较晚，但是近年来发展迅速，基本上形成了体系完善、监管到位的金融市场，为各个行业尤其是近年来房地产的发展提供了巨大的帮助。虽然国内金融市场体量较大，但是金融产品的创新能力后劲不足，不能满足当前各个行业的融资需求。此外，从房地产企业角度来说，由于金融市场中提供的融资方式单一，也会进一步增加企业并购融资的风险。基于这一问题，今后要尝试拓宽融资渠道，例如近年来兴起的“投资+融资”的联动模式可以在并购融资过程中起到分散风险的效果。

（2）灵活调整拿地方式或合作方式

针对城市更新项目和仍处于前期的项目（即已经圈地但尚未最终拿到土地证），开发商倾向与项目方捆绑合作开发，前期通过小投人和设置更为严格的合作条件，从而实现风险转移和确保资金使用率和资金安全。合理的融资结构，是降低房地产企业并购融资风险的一种有效策略。房地产企业可以通过以下几种途径，实现企业资金结构的优化调整。例如某地区的村企合作，其中包含城市更新、非农指标和征返地指标合作、土地整体筹备利益统筹的留用地合理开发等等。这种卖方市场的现象使得土地报价居高不下。因此对政策的理解不能过于表面，领会调整拿地方式和合作方式，虽然短期来看融资成本偏高，但是房地产企业有更多选择权，对风险的控制力度较强，从而将风险控制在可控范围之内。

（3）严格遵循并购流程

房地产企业实施并购融资是一项专业性、复杂化的工作，要想达到有效预防融资风险、确保并购顺利进行的目的，就必须遵守相关章程，按部就班的完成并购融资工作。首先，房地产企业要结合自身情况和并购需要，制定一个明确的并购目标。这样一方面能够为下一步并购融资提供参考，又能够实现企业效益最大化。其次，还要制定符合房地产企业的并购策略，包括进行自我测评、自我分析、可行性报告等。具体明确房地产企业的纳税信息、财务信息、资产负债信息等。在完场上述工作的基础上，制定最终的并购方案，同时开始筹措并购资金。

（4）加强对当地政策和流程的解读和市场分析

房地产企业内部要自上而下的树立起并购融资风险的防控意識，作为企业管理者，要做好顶层设计与宏观指导，加强对当地政策和流程的解读，为并购融资工作的顺利开展提供支持;作为企业各部门工作人员，也要将并购融资方案落到实处，从源头上防范风险的发生。只有全员提高防范意识，才能在并购融资过程中，做好风险的提前识别、有效预防和及时止损。此外，房地产企业还要结合以往工作经验，或是借鉴其他国家、其他企业的成功方法，建立起风险预警机制，这样才能够在遇到融资风险时，采取有效的应对策略，也是将风险降到最低的一种有效方法。

（5）做好相关法规制度的完善工作

完善的法律法规也能够起到规范并购融资行为、有效预防融资风险的目的。关于完善制度方面，需要各方共同努力：首先，政府方面要通过出台政策和宏观引导，为房地产企业并购融资创造良好的环境。例如进一步完善证券法，通过走房地产资产证券化的方式，解决融资问题;其次，要引进中介结构，发挥监督作用。要给予中介机构一定的自主权和独立权，保持客观和公平，在保障并购融资透明化和规范化过程中起到实质性的帮助。

三、结语

我国房地产行业改革已经进入“深水区”，并购逐渐成为企业谋求生存和实现发展的有效渠道。但是并购融资中客观存在的风险，也不得不引起房地产企业的高度重视。要结合自身实际情况、房地产行业发展形势，提高风险认识，并提前做好全方面的应对措施，才能让房地产企业顺利的并购融资，提高自身的市场竞争力。

参考文献

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