房地产企业成本管控思考

张启伟

摘要：伴随国家对房地产行业的宏观调控日益趋紧，房企过去那种高周转、高杠杆开发模式越来越难以为继，我国房地产行业的暴利时代已经结束，加强成本管控，开拓新的利润增长途径，向管理要效益，通过精细化管理，保持和建立成本竞争优势，已经成为目前房地产企业维持生存和保持企业持续健康发展的必然选择。本文基于房地产企业进行成本管控的重要性，对目前房地产企业在成本管控方面普遍存在的问题进行了思考，并提出了主要控制措施。

关键词：房地产;成本管控;全价值链;品牌意识;责任考核

一、房地产企业成本管控的重要性

（1）是保持企业持续健康发展的必然选择

2017年，中央十九大报告明确“房住不炒”的定位，确立了房地产行业未来发展的基调，当前的房地产行业集中化程度越来越高，市场竞争惨烈，房企利润空间不断遭受挤压，房地产企业通过获取土地，快速开发销售即可赚取高额利润的时代已经成为过去，如何“活下去”，已经成为目前众多房企不得不面对的首要问题，房企唯有及时调整管理思路，实施精细化管理，通过加强成本管控，增加利润，建立成本竞争优势，才能在新的一轮行业洗牌中争得一席之地，才能维持企业的持续健康发展。

（2）能够为项目开发决策提供支持

房地产企业进行项目开发，首要问题就是针对目标地块进行投资收益测算，衡量项目风险和收益，成本在其中的作用至关重要，高质量的成本信息能够保障项目投资收益测算的准确性，合理制定项目目标成本以及土地竞价价格，有助于企业做出正确决策。而企业成本管控水平的高低，会直接影响其所提供成本信息质量的高低，因此，通过加强成本管控，能够为企业经营决策者及时提供合理准确的成本信息，支持企业项目开发决策。

（3）保证项目实现预期经济效益，降低投资风险

房地产项目开发的主要目标就是实现项目预期收益，渠道主要分为内、外两个途径，外部途径是通过销售开发产品获取销售利润，在现行国家宏观调控政策以及行业经营环境双重压力下，房企单纯依靠外部途径实现项目预期收益已经变得越来越困难。而内部途径，企业可以通过精细化管理，实现降本增效，因此，新经济形势下的房地产企业成本管控益发凸显其重要性，企业通过科学高效的成本管控，可以合理控制、降低各项支出，提高项目报酬率，保证项目实现预期经济效益，并进而降低投资风险。

（4）促进企业管理水平提升，实现成本战略，提升企业核心竞争力

成本管控是企业省理的一个子系统，两者是布、“水涨船高”的关系，成本管控水平直接体现公司治理能力，树立全员参与，全面覆盖的成本管控意识，加强成本借控是提高企业管理水平的一个重要组成部分。通过成本管控，企业可以提升扫页目利润空间，实王则曝本增效，形成成本竞争优势，增强市场竞争力，扩大市场份额，对于提升企业核心竞争力至关重要。

二、当前房地产企业成本管控存在的主要问题

（1）成本管控缺乏系统性、整体性

房地产项目一般都要经过项目开发习页目建设一项目竣工一售后服务等阶段。现实中，房地产企业通常是通过设立相关职能部门分工负责各阶段相关业务，“部门墙”将项目各阶段业务人为分割，各自为战，众多房企往往存在重项目开发轻经营管理的思想，没有将成本管控与项目开发有机结合，造成项目科研不严谨，审核不严格，增大了投资风险;部分房企侧重项目工程建设阶段成本管控，而忽视了事前設计阶段成本控制，设计方案不优化，随意变更，造成投资成本加大;部分房企在项目工程建设过程中，只考虑如何降低成本，不断压减建筑承包商、材料供应商的合同成本，而忽视工程质量、品牌建设，造成后期开发产品滞销、返工、维修成本加大等;众多房企成本管控意识淡薄，企业领导者认为成本管控仅仅是财务部门或者是成本管控部门单一部门的职责，没有在整个企业树立全员参与，全面覆盖的成本管控意识，使得项目成本管控缺乏系统性、整体性，缺少各职能部门之间的良好配合，使得成本管控无法得到真正落实。

（2）成本管控制度不完善

目前，众多房地产企业的管理在总体上还是相对粗放的，特别是在成本管控方面，部分房地产企业日常管理中不仅对成本管控重视与认识程度不够充分，而且也未能建立健全与企业相适应的成本管控制度，日常进行成本管控，缺少标准和规范，缺少制度约束和正确的指导方法，不知道依据什么干，该干什么，该怎么干。

（3）成本管控执行效果差

大多房企崇尚项目开发“高周转”模式，项目建设过程中侧重项目施工速度，而忽视成本管控，事前没有对成本目标没有进行具体细化，科学分解，层层落实，责任到人，过程中没有严格按照分期预算数据进行实时、动态控制，人为干扰，现场施工工程随意变更现象时有发生，未建立专职成本管控部门或者成本管控与项目管理不同步，施工现场工程变更信息不能及时传递到成本管控部门，成本分析、责任考核流于形式，造成项目支出不断增加，成本失控。

（4）成本核算不规范，成本信息不真实

房地产项目开发产品复杂多样，有高层、多层、独栋别墅、联排;有普通住宅、公寓楼、商业用房、生产经营办公楼房、单独出售的配套设施;有毛坯房、装修房等等，房地产开发成本主要有土地成本、前期费用、建安成本、基础设施费用、公共配套设施费用、借款费用等，实务中，经常出现开发项目没有按照规定事先正确划分成本对象，项目开发过程中，没有严格按照成本对象进行成本归集、成本分摊随意，期间费用和开发成本混淆，暂枯成本依据不充分，造成成本核算不准确，成本信息不真实、不完整，导致企业经营管理者无法及时发现成本管控中存在的问题。

（5）工程结算不及时，增加期间费用

没有按照合同规定及项目工程进度及时进行工程结算，造成工程结算出现严重分歧，影响项目后期竣工验收及相关手续的办理，同时也造成项目开发周期延长，期间费用增加，影响项目经济效益。

三、主要控制措施

（1）提升企业成本管控意识

房地产企业要想在激烈的市场竞争环境中立于不败之地，就必须认真进行项目科研，平衡项目的收益和风险，坚持“策划先行”的管理思维，持续强化、提升企业的成本管控意识，通过内部挖潜，扩大利润空间，建立竞争优势。企业领导层特别是“一把手”应当在成本管控工作中起到表率作用，充分理解成本管控在企业经营管理中的重要作用，重视成本管控工作，不乱开口子，不乱批条子，认真学习、自觉遵守各项成本管控规章制度，保障成本管控工作在企业中顺利开展，对全体员工，企业应当加强培训和宣贯，提高全员业务水平，在企业中形成照章办事的良好氛围，建立全员参与，覆盖项目全生命周期的成本管控理念，加强各职能部门间的协作管理，不断提升企业成本管控意识。

（2）建立基于企业全价值链的成本管控体系

房地产企业应当站在企业战略高度进行成本瑞参腔，建立基于企业全价值链的成本管控体系，组建横向的跨职能成本瑞窦控领导小组，具体决策、领导成本管控工作，综合运用目标成本法和作业成本法，利用目标成本法进行利润规划和目标成本管理，对目标成本进行层层分解，采取全面预算管理，将其落实到各职能部门并加以有效执行，使成本目标转化为执行计划，在实际执行情况与计划目标的对比分析中，进行因素问题的分析，通过有针对性的实施优化灵妇鳌措施，力求缩短二者之间的差距。利用作业成本法对房地产项目从不;阿汽量日二施工建造一营销移交等各环节进行成本动因分析，区分各环节中的增值作业和非增值作业，通过优化设计方案等措施，尽力消除或减少项目开发过程中的不必要的非增值作业，努力降低资源耗费，减少各项成本费用支出，房地产石匕业建立全价值链的成本管控体系，除了眼睛向内，苦练内功外，还应当进行企业间价值链分析，通过建立优质供应商资源库、业务外包、一体化战略、战略联盟等方式合理规划，整合产业链上下游环节的各供应商资源，进一步提高项目开发各环节的价值创造能力，进而实现项目全生命周期总成本最优化。

（3）注重成本效益，树立品牌意识

房企进行成本管控不能只是一味强调降低支出，而应当注重成本效益，更加关注投入产出，应当以顾客为导向，努力提高项目开发产品的综合性价比，在实现成本降低的同时，为顾客提供有价值、增值高的产品，树立品牌意识，建设具有自身鲜明特色的品牌，不断提升品牌价值，通过品牌价值和规模效应，不断扩大市场份额，保持企业持续竞争优势。

（4）建立健全企业成本管控制度

完善的成本管控制度是企业实施成本管控工作的依据和基准，房地产企业不能只注重项目开发以及工程建设的安全、质量、进度，企业应当结合自身实际情况，建立健全和企业规模、发展阶段、管理模式相适应的各项成本管控制度，加强执行力建设，注重绩效评价和责任考核，通过制度约束，运用科学合理的成本管控方法，规范优化业务流程，确保成本管控制度的合理性和规范性，不断提升企业成本管控水平。

（5）持续优化改进成本管控内容，不断强化成本管理

房地产企业成本管控内容涵盖立项、设计、招投标、施工、营销、融资、税费等各阶段、各环节，在进行成本管控内容的不断优化改进过程中，房企不仅要以资金的合理分配作為物质保障，更要以成本内容的具体细化优化、持续改进完善来确保成本管控的有效实施，房地产企业涉及环节众多，房地产企业进行成本管控，不仅需要各环节自身具备良好的管控能力，同时也需要各环节之间良好的协调与配合，需要企业从内、外方面，进行全链条、全方位的综合因素考虑，在实施精细化管理的同时制定具体的成本计划，并在执行全链条成本管理模式下不断强化成本管理，保持企业的成本竞争优势，持续提丁日全业的核心竞争力。

（6）及时进行工程结算，充分发挥工程结算审计作用

房地产企业应当将成本管控充分融入项目管理中，根据项目工程进度及时进行工程结算，现场施工工程变更信息应当及时传递到成本管控部门，对于隐蔽工程，应当及时组织验收、确认，避免造成后期工程结算出现严重分歧，房地产企业应当科学选择工程造价咨询公司，为他们提供便利工作条件，合理设定收费标准，充分发挥第三方作用，及时进行工程结算审计，有效控制成本。

（7）强化成本管控责任，加强绩效考核

房地产企业进行成本管控，应当在合理确定目标成本的基础上，将目标成本层层分解，落实到各环节、各阶段、各部门，形成责任成本，同时，对成本管控应当分工明确，责任到人，避免因业务边界、岗位责任不清，造成互相推诿扯皮，效率低下等现象，将成本管控过程、结果纳入绩效考核，及时分析，科学评估，严格考核，及时兑现，激发、增强全体员工的成本管控责任意识，不断降低各项支出，实现成本管控目标。

参考文献

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