论房地产供给侧改革

成杰

摘要：房地产行业作为中国最重要的经济支柱之一，其本行业的发展情況也会直接影响到中国总体经济的发展。当下中国房地产高库存问题极为严重，各地政府及楼市自身不断进行调整，但库存压力仍然很大。面对这样的严峻局势，本文通过分析其现况和原因以及汲取国家调控的经验，从供给侧改革的背景下出发，在SWOT分析法所给出的理性战略方向上提出了六条建议。例如：对一、二线城市多购采取梯度增长收税、为人才配给住房等。并运用层次分析法、建立AHP模型，通过权重的计算，得出了最佳的解决方案。

关键词：供给侧改革;房地产去库存;城镇化;扩大需求

一、中国房地产库存区域化

中国房地产库存分布情况具有区域性的分布特色。虽然其总体呈现高库存的形势，但南北各省之间以及

一、二线城市和三线城市之间的具体情况却有着很大的不同，这也是政府之所以提出“因城施政”方针的根本原因。故而要了解中国房地产的库存现况，必须根据区域分而论之。

二、造成中国房地产高库存的原因

（1）供需关系的错配

在供给方面，房地产开发商为追求利益，没有考虑市场真实需求情况而进行过度的开发;而在需求方面，许多人的购房需求已经得到满足，使得市场总的需求已经大大减少。供给和需求没有得到合理配置，因此造成了供给溢出、供过于求的结果，房地产高库存也由此产生。

（2）商品价格过高

对于一、二线城市的房地产库存量根本问题就是商品价格过高，即其超出其本身价值的数倍，使绝大多数人无力购买，库存堆积也就成为必然。而导致房价过高的一方面原因是投资者对地皮的炒卖;另仿‘面是对商品房的炒卖：拥有一定资金的个人或团体以炒房为目的大量的购买商品房，并在其购买的价格基础上以一定的梯度增长，当达到其满意的价格以及时机后将商品房以高价卖出从中谋得暴利。

三、住房调控分析

在房地产高库存严重影响到国家经济的背景下，政府出台了许多相关政策进行调控，而通过对以下几条重要国家调控政策及其成效的分析，我们可以总结其得失优劣，从而更好的帮助解决房地产高库存难题。

（1）住房限购令，自2010年4月北京正式实行到如今，越来越多的一、二线城市都开始实行了住房限购令。

（2）农村户口补贴买房，农民进城后，如果将农村的宅基地和耕地归还集体的，国家有一定的补偿，一般来说3-5万元，具体视情况而定。二是支持农民进城购房。

（3）棚改项目，土地被征迁或房屋被征收的农民领取货币化安置补偿款后，在货币化安置协议签订之日起6个月内（含6个月）购买本市、县新建商品住房的，凭商品住房买卖合同备案登记证明、购房款支伺凭证和货币化安置协议，由市、县政府按照购房款（不超过货币化安置补偿款总额）的一定比例给予一次性奖励。

四、基于中国房地产去库存前景的SWOT分析

（1）优势

房地产高库存严重影响了我国经济的繁荣发展。而我国要想实现经济持续稳定的发展，就必须要解决这一问题。对于房地产去库存，我们有如下优势。

1.政府支持。房地产高库存严重影响了中国经济的发展。故而为了中国经济的持续稳定，政府一直致力于如何解决这个问题并投入了极大的精力。除了以限购等手段降低房价去库存外，政府更是不惜斥巨资来帮助去库存。

2.二胎政策扩大了买房需求。由于二胎政策的全面开放，而这些新人口的诞生，会使得有经济能力的家庭扩大对住房的需求。

（2）劣势

房地产去库存的劣势就是当前中国房地产高库存的困境本身，而我们需要走出这个困境。就不得不清楚的认识其劣势。

1.房价高昂。由第二章中第二节内容可知，在种种因素的影响下，中国房价是总体居高的。其实按照中国对住房的真正需求来讲，是没有供过于求的，只是因为房价的高昂使得相当多的一部分人买不起房。故而，房价的高昂是房地产去库存的一大劣势。

2.库存量高。在上文第二章中通过数据等的分析已经论述了房地产高库存量的具体情况。这样的高库存量使得房地产去库存困难重重。并且巨量的库存商品房也使得去库存不可能一夕而成，而是一个长期的持久战。

（3）机会

虽然房地产去库存面临着重重困难，但是通过对其总体的分析，也不难发现其也有着机遇。一是有广阔的农民购房市场;二是三线城市具有发展空间。

（4）威胁

房地产去库存的劣势是其面临的一个巨大困境，但并非仅此而已。其面临的威胁也是困境的重要组成。

五、结论

（1）研究结论

对于我国房地产高库存的严峻形势，我们提出了配给人才住房建议、实施房地产税、控制土地使用权交易、进行房屋转型、大力优惠农民购房和对多购采取梯度收税的建议。这样可以减少资本流入楼市、抬高房价，使得更多真正需要住房的人对房屋的需求得以满足，在改善人民生活的同时，完成去库存的目的。

（2）研究价值

一是，通过研究有利于帮助解决房地产高库存的难题，使中国经济能保持稳定发展。二是，通过研究调节供给结构，使得更多人的需求能得到满足。三是，房地产的供给侧改革能带动其相关产业的发展，贯彻中央供给侧改革的经济施政方针

参考文献

[1]资料来源：2016-10国家统计局，中国产业信息网整理

[2]易宪容房地产去库存化的难点与重点《浙江经济》高端视点2016-12-15年第三期