新会计准则下的房地产企业纳税筹划研究探索

何文涛

随着社会主义市场经济快速发展的今天，中国房地产公司迎来新的挑战与机遇。为了帮助房地产企业市场的蓬勃发展，国家出台了一系列的政策与法规。新会计准则对房地产企业的纳税筹划提出了新的要求，房地产企业应当顺应时代的发展进行相关创新变革。虽然目前在新会计准则下房地产企业纳税筹划有了一定的成果，但依然有一定的缺陷。本文从房地产需要纳税筹划的原因、房地产企业纳税筹划的原则和新会计准则下的房地产企业纳税筹划方法三个方面进行探究，降低企业经营成本，增加营业利润。

21世纪经济社会迅速发展，中国的经济也逐步迈入稳定发展的关键时期，国家政府也出台了相关的条文政策，逐渐完善市场经济体制。在市场环境内部环境与外部环境都发生变化的现在，房地产企业也应该进行相应的变革。房地产企业财政工作最重要的部分是企业的纳税筹划，在新会计准则下，企业如何合理的避税，怎样实现企业纳税筹划，对房地产企业有着重要的意义。

一、为什么房地产需要纳税筹划

纳税筹划是企业经营者策划纳税业务，并且制定一系列的纳税操作计划，来达到节约税款的目的。纳税筹划是市场经济利益的衍生品，是市场经济主体实现利益最大化的要求。许多房地产企业想要享受国家颁布的优惠税收政策，一方面减少税收的费用，另一方面也降低企业税收负担。通常情况下，企业在总收入不变，但是成本与税收降低，就有利于企业实现利益最大化。因此越来越多的房地产企业在新会计准则下实行企业纳税筹划，通过合理的方法政策，降低成本，提高收益。

由于房地产企业不同于其他其他市场经济企业，相对于其他种类的企业，房地产需要承担更多的税收种类，税收费用较多。在新会计准则下，通过合理的纳税筹划，不仅可以缓解企业经营者的资金压力，而且在一定程度上降低了费用成本。为了房地产企业向着企业多元化更好的发展，将税务管理精细化势在必行。想要更好的看展房地产企业，需要涉及多个方面，例如规划设计、房屋建造等，管理难度也随其经营范围增大而增加。制订了正确的财务管理模式，合理的控制税收成本，才能够对房地产结构与成本结构，经营成本与销售成本，开发成本与转让成本进行有效的制定，实现企业的成本最优化。

随着新会计准则的出台与不断完善，房地产企业的纳税筹划的标准不断的提高。例如，在一定程度上新会计准则允许企业自由选择存货计价的方法，给予了企业税收的选择权，有利于企业降低税收，达到节税的目的。另一方面，新会计准则在会计核算中融入了新的会计工具与理念，来处理包含资产负债的所得税，在未来的房地产企业纳税筹划中，需要考虑的问题更多，因此更加需要对纳税筹划方案进行详细的考量。

二、房地产企业纳税筹划的原则

房地产企业纳税筹划可以通过多种形式的手段和方法，在遵守国家颁布的纳税政策的同时，还能减轻企业的纳税义务，降低企业的经营成本。在新会计准则下，深入分析房地产企业纳税筹划准则，有利于纳税筹划工作的顺利开展，也是企业减少经营压力的重要方法。

（一）房地产企业纳税筹划必须要遵守合法性原则。虽然偷税漏税能够在一定程度上减轻企业的交税负担，但是却违背了国家的法律法规，和纳税统筹的合法性原则造成冲突，不利于企业长期健康的经营发展。因此，房地产企业的纳税筹划应当符合国家颁布的相关法律法规，对于不符合国家政策的举措，都不要出现在企业纳税筹划的方法中。

（二）纳税筹划是为了减轻企业的税收负担，因此应当遵守成本效益原则。虽然企业在进行纳税筹划举措的过程中，有可能增加其他事物的费用。但是任何税收筹划都需要一定的成本。企业的管理者只有在税收方案实施前，先分析税收筹划方案，想到所有的纳税筹划方案，预计方案有盈利，再执行;若盈利为零或者为负，就不用再实施纳税筹划方案，选取对公司最有利方案。

（二）房地产企业在进行纳税筹划时应当遵守前期筹划原则。为了保障我国市场经济蓬勃发展，国家加强了对房地产企业的税收监管，房地产企业的税收大约占我国税收体系的50%左右。在面对国家的宏观调控以及同行业企业的激烈竞争，企业的税收筹划工作必须在纳税义务实施前就执行。企业的项目一旦开始启动，就产生了相应的纳税义务，以此为基础进行相关策略应对，在一定程度上也减轻了企业的纳税负担，但并不属于纳税筹划的范围。

三、新会计准则下的房地产企业纳税筹划方法

（一）借贷款项目利息的筹划工作

许多房地产企业在项目吸纳阶段都是以借贷的方式来筹集项目资金，这种方式筹集资金，不仅产生的利息费用较高，而且贷款的期限也比较长，对企业的发展造成一定的阻碍。房地产企业的项目完工周期较长，通过合理的方法把利息扣除掉，将借款利息归纳到企业纳税筹划范围内。在新会计准则下，房地产开发经营的企业可以把开发成本与土地使用权的总花费，加计扣除20%，一方面增加了扣除项目，降低了增值额;另一方面也减轻了税率和税基的负担，提高了企业的净收益。对于项目完工后支出的利息费用，保留完整的金融机构证明，都可以在一定数额范围内进行扣除。如果无法提供金融机构证明，依然可以扣除开发成本与土地使用权10%的花费金额。

（二）土地增值税

企业只有明确了征税范围才能进行土地增值税的筹划。严格遵守土地增值税的要求，可以大致推算出增值税的具体增收范围。在国家颁布的税法中，对于房地产企业代建房的规定，房地产开发商代替客户进行房地产开发，项目结束后，客户收取相应的费用。对于房地产开发商而言，他们能够获取一些收入，但是这笔收入并没有转移房地产权，其性质为劳务收入，不包含在土地增值税征收范围内。利用这种方式，在开发时进行定行开发，可以降低一部分税收费用。我国颁布的税法中有明确的规定，如果房屋建成自己使用，两者合作建房，一方提供土地，一方提供资金，房屋建成后，依据具体投入比例，分房自用，暂时避免土地增值税的征收。但是如果房子建成后转让，就必须缴纳土地增值税。

（三）企业所得税的具体筹划方案

目前国家的房地产企业所得税制定了相应的政策，如果房屋开发工程结束，管理部门业也接受到相关的证明材料，或者房地产企业拥有了初级产权证明，就表明了彻底完成了产品的开发。一般情况下，当产品开发结束后，就会对企业进行所得税的计算，在计算过程中，会把实际销售收入作为成本费用扣除。因此，房地产企业在进行纳税筹划的过程中，应当仔细阅读文件內容和完工条件的相关条文，例如营业税、失业保险、财产保险等。房地产企业可以通过把完工时间推迟，以此延长纳税筹划时间，保证资金货币时间价值充分发挥作用，有效缓解企业压力。

四、结语

随着我国经济社会的不断发展，企业税收政策体系逐步完善，房地产企业在新会计准则下进行合理的税收筹划，是有效降低企业经营成本，增加企业效益的有效举措。房地产企业作为我国市场经济体系中重要的一部分，为了房地产企业健康平稳的发展，拉动我国经济增长，房地产企业应当顺应时代发展要求，在新会计准则下，积极实行切实有效的税收筹划方法，实现企业的长期目标。通过这篇文章对新会计准则下房地产企业税收筹划的研究得知，有效的税收筹划方法，可以为房地产企业的收受筹划提供依据，减轻房地产企业的税收负担。（作者单位：西安中新华胜房地产开发有限公司）