唤醒“沉睡”土地 提高“亩产”效益——湖州经济技术开发区持续推进低效用地盘活利用工作记略

□ 湖州市自然资源和规划局 项江鸿 汤惠昆

湖州经济技术开发区（以下简称湖州开发区）是湖州南太湖产业集聚区的核心区，是1992年8月经浙江省政府批准设立的首批省级开发区，2010年3月经国务院批准升格为国家级经济技术开发区。湖州开发区经过二十多年的发展，取得了巨大的成就，但是产业发展后劲不足、集聚度不高、结构不平衡等问题逐渐显现，引领全市的产业发展方向的作用没有充分展现。一方面，经过长期大规模、高强度国土开发，建设用地总规模已接近2020年规划规模控制线，土地资源投入和经济产出效益不匹配、粗放低效利用问题突出，继续依赖外延扩张保障发展难以为继；另一方面，长期外延扩张和粗放利用积累了大量存量低效用地，急需重新加以利用。

面对困境，近年来，湖州开发区积极践行绿色发展理念，在当前生态空间管制趋严的形势下，针对发展中用地粗放、土地资源错配、低效配等突出问题，先后开展“四破”和“五未”土地处置等专项行动，不断提升土地供给质量，引领产业转型升级和布局优化，实现生态环境改善、自然资源节约保护及土地资源可持续利用的高质量发展，推动一大批符合产业发展方向的优质项目落地。

首创“四破”专项整治盘活近两年供地量

2015年初，湖州开发区开全市之先，开展以破“僵尸企业、围墙圈地、低效用地、既得利益”为抓手的“四破”专项行动，按照“市场化运作、规范化发展、多元化经营、制度化监管”原则，以旧厂房改造为重点，全力推进资源要素配置市场化改革，为城市再发展腾空间。

在“四破”专项整治工作中，破围墙圈地和破低效用地是向土地要土地的直接举措。破围墙圈地，是指对国有建设用地使用权人超过合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，按照“逐宗清理、内涵挖潜、市场调节”的原则，通过“收回一批、转让一批、改造一批、推进一批”，加快处置围墙圈地。破低效用地，是指按照亩均税收等指标进行综合评价后排名未达到平均水平的企业用地，按照分类处置的原则，加快处置低效用地。

作为全市的试点区域，湖州开发区逐渐创新出一套办法。“四破”工作中，湖州开发区将56家有低效用地的企业分为10个组，抽调部分管委会干部，与下派挂职干部共同组成工作小组，针对每家企业的不同状况，一家一家地会商研究，并建立健全企业绩效评价体系，对全区范围内拥有土地使用权面积在5亩以上（含）工业企业，采用亩均税收等七项指标进行打分排名，评出A、B、C三类企业，对于排在B类、C类的企业将在用电、用能、用水和排污等要素上实行差别化配置，对闲置土地将依法收回，同时，工作小组人员深入企业调研，对调查情况进行梳理，细化企业空置资源的基本状况和资源设施的分类，汇集41家企业的空置土地和空置厂房，编印了《湖州开发区企业可利用土地、厂房推荐册》，发放给招商人员和各有关部门，为盘活企业存量土地和空置厂房开辟了有效渠道。截至2017年底，湖州开发区共盘活闲置厂房、低效土地5745亩，这相当于开发区近两年的供地量。

“四破”工作成效明显。2015年，在湖州市政府发布的《湖州各县区2015年度区域建设用地集约利用综合评价结果》中，湖州开发区以总分89.19分的成绩排名第一。2017年度湖州开发区规上工业企业亩均税收15.77万元/亩，列全市第一。

接力开展“五未”土地处置 百宗土地被唤醒

2017年11月以来，湖州开发区接力“四破”专项行动，在辖区开展“批而未供、供而未用、用而未尽、建而未投、投而未达标”等各类低效用地的“五未”土地处置专项行动。

“五未”是“四破”的有益延伸与补充，“四破”的内容类似于“五未”的后“三未”内容，如今加入了对“批而未供、供而未用”土地的处置，低效土地被进一步“唤醒”。同时，得益于“四破”行动掌握了区内企业的基本情况，建立了企业占地、税收、用水用电等数据库，为推进“五未”土地处置行动奠定了扎实的基础。

今年年初，位于104国道旁的湖州开发区创意产业带上的150亩“批而未供”土地被“唤醒”。这块地已经被搁置了16年。不久前，森润仓储项目拿到了这块土地，迅速投入了生产，也让沉睡土地有望迅速产生价值。

“凯金新能源”所在的地块，原先由浙江大港飞英科技工程有限公司于2005年取得，面积约39亩，但一直未投产，属“建而未投”项目。2017年，开发区引进了湖州凯金新能源科技有限公司，采取租用厂房方式投资建设年产2万吨锂离子电池负极材料产品的项目。

盘活的土地重新焕发生机。仅今年一季度，湖州开发区出让1552亩土地中，就有超过一半来源于消化处置的“五未”土地。据统计，自专项行动开展以来，湖州开发区已累计消化处置“五未”土地6228亩，共涉及土地百余宗。

数日前，在湖州开发区的一处闲置厂区内，一支由当地发改经贸、国土、项目推进办等多个部门组成的调研组正对该地块进行排查摸底。“这块土地自2010年停产之后，大概有1万平方米厂房外租，且尚有20多亩土地闲置至今，属于用而未尽企业，可以列入处置清单。”

盘活的土地正是不少企业的热切期望。安美德是湖州开发区内的一家汽车电机生产企业，从2015年开始，企业进入了发展快车道，但苦恼的是，现有的厂房已远远不能满足企业扩大再生产的需求。在了解到企业的状况后，调研组立即召开了协调会，根据企业的需求和“五未土地”的存量进行了研判，并给出了初步的供地意向。

虽然成效很明显，但“五未”土地处置工作牵扯到多方利益，需要反复和企业协商。对此，湖州开发区采取刚柔并济的策略。对用而未尽项目，湖州开发区帮助牵线搭桥，推动新公司新项目入驻；对投而未达标项目，采取拆迁改造、退二进三等方式，提高土地附加值和节约集约利用水平；对建而未投的项目，项目业主确有实力并承诺追加投资的，限其6个月内整改到位；到期后问题仍未消除的，采取协议收回、租赁厂房，收购重组、创建小微创业园等方式进行盘活。

严防新“沉睡” “组合拳”提高企业效益

土地盘活了，企业的效益上去了吗？这个问题，湖州开发区一直在思索。

湖州开发区有关部门的一份汇报材料这样反思：2017年度湖州开发区规上工业企业亩均税收列全市第一，但优劣差别非常大。纳入评价的125家规上企业亩均税收15.77万元，110家规下工业企业亩均税收2.92万元；开发区重点发展的新能源汽车及零部件产业和生物医药产业亩均税收达到了24.81万元和18.64万元，而规上C类、D类企业亩均税收不到5万元，其中规下C、D类企业亩均税收仅3.14万元和0.82万元。

批而未供、供而未用土地处置后，也有可能转化为用而未尽、建而未投、投而未达标的新“五未”土地。因此，湖州开发区的功课不止局限于处置盘活。近年来，湖州开发区坚持以“最多跑一次”为引领，在新增工业用地上，全面推行“标准地”出让模式，明确“345”门槛标准（项目亩均税收达到30万元以上，固定资产投资强度达到400万元/亩以上，亩均产值达到500万元以上），把牢企业拿地的“硬杠杠”。

同时，湖州开发区敢于动真碰硬，决定把“五未”土地处置向纵深推进。坚持依法依规、攻坚克难，综合运用法律、行政、市场等手段，采取有力举措，把“一企一策”等分类别处置措施办法落实到每一个项目、每一个地块、每一个业主，通过“五未”处置最大限度释放存量用地潜力、提高土地利用效率，确保获得更多、更大的效益。

走进南太湖生物医药产业园，10个工业项目分布在环山道路上，市本级首块“标准地”就在这里，浙江华睿生物技术有限公司正在加快厂房建设。经过近10年建设，“四破”和“五未”行动一直在提升园区价值和企业效益，园区也严把准入关，划好“亩均门槛”。2500多亩的建设用地上，扣除道路、绿化、保留生态用地后，产业项目用地面积1700余亩，是低效用地再开发在湖州“先行先试”的典型。

接下来，湖州开发区还将改变对招商的一次性考核机制，改为项目落地、开工建设、竣工投产三个阶段分阶段考核，挤掉项目的水分，提高招商的精准性，努力以更小的土地资源消耗支撑高质量的经济发展。