浅析物业管理对房地产价格的影响

孙克青

摘 要 随着城市居民对居住环境要求的提高，住宅小区建设的高档化与高端物业公司进行强强联合，对商品房售价具有正面影响效应，显示了物业管理对新建商品房定价与二手房估价的影响力度。本文从物业管理对一级市场和二级市场的房地产销售价格两个方面，阐述了物业管理对房地产销售价格的影响。

关键词 物业管理 房地产 价格 影响

一、物业管理公司的作用

（一）物业管理公司对房地产开发与销售的支持作用

房地产领域存在的市场竞争极其激烈，房地产开发商极尽能事创造房地产热卖点，而良好的物业管理公司的管理，则是越来越成了商品住宅的热卖点。人们在选购商品房时，同样是要先了解住宅小区有没有物业管理，如果有物业管理，它的服务范围以及收费标准又是如何，任何一个购房者都在关注小区的物业管理情况，并成为消费者选购商品房的重要条件。

（二）对房地产估价的助推作用

物业公司的管理就是按照服务合同约定，以一系列的管理活动和服务行为，确保业主房屋得以正常、方便和舒适地利用与使用，确保房屋配套设施与设备安全得以持续和高效地运转，最终不会使房屋贬值而达到其保值增值目的。所以，小区物业管理公司管理活动与服务行为的优劣，对房屋的一、二级市场客观而合理估价均有重要的影响，并使之成为房屋估价的重要因素。小区的物业管理对房地产的销售具有越来越大的助推作用，物业管理已然成为商品房的品牌延续以及对房地产品牌进行有效传播的软实力。

二、物业管理对房地产价格的影响

（一）物业管理对一级房地产市场销售价格的影响

物业管理公司对一级房地产市场销售价格的影响，作用于房地产开发商和建筑商身上，其影響的特殊性则是在于：当房地产开发商以及建筑商通过了一定程度的投入以后，并使商品房达到了我国法规的相关销售要求时，他们方可制订面向一级市场的对外销售价格，但商品房对外的销售价格往往又都可以进行量化；可是，扮演房地产服务商角色的物业管理公司，尽管在期房还未成就时，也没对未形成入住格局的期房小区开始进行管理服务时，它却对期房的销售价格却已经产生了影响。但物业公司的这种影响则还是难以形成的量化式影响。由此可以看到，房地产服务商（物业管理）公司对一级房地产市场销售价格的影响，并非是它已经提供了什么样的管理或服务，而仅仅还是通过它的企业在物业管理市场当中所建树的企业品牌，使期房购买者对未来小区的物业管理充满信心，以在期房购买者心目中所产生的，对未来居住房屋的良好预期愿望而实现对期房价格的良性影响。所以，房地产开发商和建筑商在制订面向一级市场期房销售价格时，就已经将未来的物业管理因素给予了充分的考虑，并以其影响对期房价格进行了正确地评估。

（二）物业管理对二级房地产市场销售价格的影响

欲售商品房（二手房）所在小区房地产服务商（物业管理公司）管理与服务质量的优劣对欲售商品房（二手房）的折旧额度却是有非常大的影响。在对欲售商品房（二手房）的实际估价当中，既需要考虑欲售商品房（二手房）物质折旧因素，又要考虑它的功能折旧因素，还要考虑它的经济折旧因素。

第一，欲售商品房（二手房）的物质折旧，与房地产服务商（物业管理公司）有直接关系，如果他们提供的管理与服务确能保证房屋一直是处在正常使用状态下，而又确保了房屋的设施设备安全，并能一再保持它的持续而高效地运转，最终不能因物业管理而使房屋自身贬值。所以，因物业管理而未减少房屋的意外破坏毁损，亦无杜绝延迟维修而致损坏残存的现象，它将会降低物质上的折旧额度。

第二，在二手房功能折旧方面，如果房屋功能出现某些残缺或者是房屋设施设备落后而不适用最高最佳使用时，因其造成的房屋价值损失，有时是可以通过优良的物业管理给予弥补。比如从在市场上一直得到持续热卖的小户型二手房来看，凡是物业管理水平高和服务质量优的住在小区，相比那些无物业管理与服务小区或有物业管理和服务，但管理与服务质量又较差小区，其二手房的市场售价均相对高许多，这就充分说明了良好物业管理与服务对二手房并不怎么严重的功能性缺损，不但不是影响房价降低的因素，反倒是使房价增值的原因。

第三，至于二手房的经济折旧，同样与小区物业管理难脱干系。假如因物业管理不到位而引起小区居住环境恶化，使小区空气污染严重，甚至有噪声现象出现，都会加大二手房经济折旧的额度。因为目前人们对居住环境的要求较高，愈加关注自己居住环境质量，所以，只有良好物业管理小区才能尽可能保持居民居住环境的良性治理。可见，二手房所在小区的物业管理水平，是影响二手房经济折旧的重要因素。从一定意义上说，二手房小区的物业管理水平与房屋市场估价近乎为正比例关系。

三、结语

不论是一级房地产市场，还是二级房地产市场，作为房地产开发商或建筑商，或是二手房业主，在对所售商品房进行估价时，均可将物业管理水平影响因考虑其中，以便对新建商品房或二手房进行科学合理的定价或估价，以物业管理因素拉动商品房快速进入市场销售渠道。

（作者单位为青岛国清管理培训学校）

参考文献

[1] 黄丽娟.房地产物业管理存在的问题和对策研究[J].住宅与房地产，2016（27）.