作业成本法在物业企业成本管理中的应用研究

余丽雅

摘要：市场经济的发展以及服务行业的拓展，使得物业企业成为当前典型的服务产业代表之一，而随着多元化文化、理念的冲击也导致物业企业的管理模式面临着一定的改变。随着人力资源成本的上涨以及用户消费意识的不足等导致物业企业的生存面临着一定的挑战，因此企业必须要做好内部成本管理工作。作业成本管理法是当前企业管理中应用比较广泛的管理方式，并取得较好的效果，本文将对作业成本法在物业企业成本管理中的应用进行分析。

关键词：作业成本法；物业企业成本管理；应用

我国物业企业在收费的过程中，定价需要结合政府指导价以及市场的竞争情况进行具体确定，而这种定价方式也导致物业企业在收费价格的调整上空间被压缩，但是近年来人工成本不断的上涨，如果仍然采用传统的成本管理方式必然无法满足当前的企业发展需求。同时物业本身是一个利润比较微薄的行业，为了保证物业企业的健康、可持续发展，必须要注重内部的成本管理和控制，对一些不增值的作业尽可能减少，对一些增值的作业尽可能多设置，同时不断的从实践工作中挖掘新的利润增长点，通过作业成本法在物业成本管理中应用，成本控制效果比较明显。

一、作业成本法的内涵

作业成本法是一种动态的作业管理方式，对作业成本对象进行计算，对企业的作业业绩和组员对作业评价方式等进行管理。作业成本法在成本管理中将直接和间接成本都直接作为产品消耗的作业成本，使作业成本的范围更广，产品成本准确性更强。在作业成本法的应用中，企业的作业是成本计算和控制的核心，而企业所产生的产品和服务成本则是企业的总作业成本数，是企业资源耗用中成本的计算。作业成本法的应用中需要建立一个完善、系统的体系作為依据，包括作业、资源、成本对象、动因、资源动因、成本池等重要组成部分[1]。在作业成本法中作业以及成本动因是其关键的两个组成部分，直接影响作业成本法的实施效果。

二、作业成本法在物业企业成本管理应用的重要作用

物业企业属于服务行业，而且物业行业难以存在创新的专利产品，因此在企业的产品中雷同性强，因此要想有效提升物业企业的经济效益，必须要做好成本费用管理和控制工作。当前物业企业在成本管理中一直都存在不足，包括成本核算管理理念不足，管理思路偏离，管理方式粗放等使得物业管理盈利性不强。

当前物业企业市场的竞争强度越来越大，而且人力资源费用不断的上涨，以及业主要求的提升，导致物业企业的经营和管理中面临的压力更大。此外，随着物业企业管理成本的增加，却无法通过物业费的提升平衡，导致物业企业的利润持续下滑[2]。在内部成本管理不足以及外部市场的激烈竞争下，物业企业必须要加强企业内部控制，并不断探寻企业利润新的增长点。首先，企业必须要做好企业应该做好的常规性服务工作，对作业的流程进行优化，并通过这种高服务水平的服务换取较高的经济回报；其次，物业企业需要降低管理成本，将设备维护、绿化等服务工作进行外包，保证社会分工的合理化；最后，物业企业还需要对企业的经营和管理思路进行拓展，通过差别化服务在保证基本服务水平的同时为企业创造更多的利益。作业成本法最初主要应用在制造业中，而且取得的效果比较明显，但是从物业企业的经营和服务特点来看本身也符合作业成本法的要求。首先物业企业中涉及到的间接成本费用比较多；其次，物业企业中针对不同的业主需要采用个性化的服务；最后，物业企业开始注重信息化发展。

三、作业成本法在物业企业中应用的案例分析

（一）案例介绍

本文以X市S物业企业为例，X市的房地产业比较发达，物业管理水平比较高，S物业企业建设于1996年，主要从事物业管理和咨询业务，具有一级物业管理资质，管理面积超过80万平方米，在管理的类型上包括商铺、别墅、高层以及多层，在物业管理中收费的方式主要采用EAS以及ERP软件系统，而且管理经验非常丰富。通过作业管理方式在物业企业的应用分析对作业成本法在物业企业中的可行性和效果等进行论证，为物业企业成本管理方式的优化提供有利的条件。

（二）作业成本法在S小区的具体应用

本文以S物业企业2017年度在代表性比较强的小区管理情况为研究对象，其中A小区的管理面积为43.95万平方米，为多层形式，物业费的标准为1.2元/平方米/月，绿化率超过36%，容积率为1.1。B小区的面积相对比较小为17.15万平方米，别墅面积为5.12万平方米，物业费的收费标准为2.5元/平方米/月，绿化率为43%，容积率为0.8；高层面积为12.03万平方米，管理费的收费标准为2.0/平方米/月，绿化率为33%，容积率为1.8.

由于A小区创造的利润高于B小区，因此物业管理中对A小区投入的资源更多。

1.做好作业中心的划分。在物业的作业中心划分中包括保安、保洁、客户服务、工程管理以及绿化等部门。

2.对所有作业活动的资源和消耗进行确定，其中的资源数据需要通过ERP系统进行提取。

3.对A、B小区的作业成本进行分步计算。首先，根据作业成本动因对间接作业成本的动因进行分析；其次，以作业动因分配率对间接成本进行分配；最后，在A、B小区物业成本管理中对直接成本进行计入，而间接成本则需要通过成本动因进行计入[3]。

4.加强对作业成本成效的分析。通过对相关数据的分析可知，A小区的物业收入为632.88万元，物业管理成本为584.45万元，毛利润为48.43万元，B小区的物业收入为442.32万元，物业管理成本为386.21万元，毛利润为56.11万元。由此可见，最开始盲目的扩大A小区规模是不对的，因此还需要加强对B小区的维护和服务投入。

（三）作业成本管理的具体应用

通过将2017年公司经营数据以及具体的作业信息提交后，领导开始从2018年实施作业成本管理改进措施。

1.保安作业的改善

在作業成本分析中都会采用追踪分析的方式，发现其中保安中心的成本费用稍高，由于A小区属于老小区，监控设备逐渐老化，因此设置的保安人员比较多，在工作中容易出现互相推诿的现象，因此针对A小区的安保问题投入大量的电子监控设备，共投入数额为75万，按照3年计提折旧，每年的折旧费会增加25万元。但是通过监控设备的安装，安保工作更严密，有效解决小区中的安全问题，同时减少20个保安人员的设置，而20个人员的人工成本费用为35万，因此物业小区的利润每年增加10万元。

2.保洁作业的改善

物业保洁作业主要分为两个方面，一方面负责对公共区域的垃圾清洁和卫生，另一方面则需要根据计时的方式聘请第三方清洁，通过对物业公司保洁作业的成本跟踪分析可见，第三方特约的工作少，但是通过对业主的需求来看，对第三方特约服务的需求量大，因此需要对保洁方面的作业模式以及流程等进行改进，为业主提供更多的第三方特约保洁服务。在物业公司原有保洁人员不变的情况下，通过对第三方特约保洁作业的改进，为物业增加了35万元的利润。

（四）完善绩效评价，优化作业

通过对作业成本法的绩效评价，有利于对成本管理工作的优化以及物业企业服务质量的改进。首先根据绩效评价的结果实施奖惩措施，其次根据具体的业绩情况做好对作业发展和调整的分析。物业作业成本法的应用主要的目的是为了通过作业成本预算、核算以及评价等方式加强对物业企业作业成本的优化。强调作业的消除，通过制定合理的采购计划，消除企业不必要的仓储作业；注重作业的选择，产品设计过程中作业以及成本都会存在一定的差异，因此需要对比、分析，通过合理的作业成本选择发挥最大的成本效益。

结语：综上所述，物业管理企业的发展中通过作业成本法的应用，提升物业的管理能力，保证决策的科学性，实现物业利润的最大化，对本身利润点不高的物业企业来说具有巨大的推动和促进作用，同时也符合现代企业的发展，因此还需要加强对作业成本法在物业企业中应用的分析。

参考文献：

[1]漆晓燕.作业成本法在物业管理企业成本管理中的应用研究[J].中国总会计师，2015（5）：136-139.

[2]安永梅.基于作业成本法的物业管理企业成本核算与控制讨论[J].新经济，2015（20）：50.

[3]谭锦涛.论作业成本法在物业管理企业成本管理中的应用[J].当代经济，2014（20）：44-45.