基于Hedonic模型的城市轨道交通对沿线房价的影响研究——以郑州地铁1号线为例

裴 媛 媛

(郑州大学 旅游管理学院，郑州 450000)

引言

住房作为人们的生活必需品，房价一直是人们热议的话题，同时也受到多种因素的影响。随着社会的高速发展及城镇化进程的不断加快，交通在带动国民经济发展中扮演着越来越重要的角色，而地铁作为最为便利的交通方式，对周边房价有着显著的影响，而地铁周边的环境经济发展也与房价息息相关。因此，研究地铁对沿线房价的影响具有重要意义。

国内外学者也进行过相关的研究，周梦婷等[1]利用半对数特征价格模型，以南京地铁3号线为例，研究了地铁对城市房价的增值效应；严碧云[2]研究了长沙地铁对房价的影响；日本学者Pior[3]指出建成后的东京Joban新干线周边土地带来高达17.77-24.59万亿日元的增值。本文在国内外学者的研究基础上，以Hedonic模型为依据，探究郑州地铁1号线对沿线房价的影响。

1 研究对象及数据来源

本文的研究对象为2018年8月份郑州地铁1号线沿线的在售或者待售楼盘，样本数为39个，剔除公寓、别墅等18个楼盘，选取了21个在售或者待售住宅项目，均为毛坯房，分别是中原新天地、福临公馆、鑫苑金水观城、雅宝东方国际广场、金源大都汇、和润林湖美景、基正盛世新天、谦祥万和城、宏江中央广场、理想名家、华润悦府、五建新街坊、裕华满园、翰林国际城、祝福红城、朗悦公园道1号、华瑞紫韵城、融创金林金水府、万创学区1号、钛合佳苑、锦雍水之郡楼盘。

楼盘数据主要来源于房天下、搜房网、贝壳找房等房产网站和百度地图上的地理测算，还有部分实地调研，调查统计中选取了楼盘的均价、容积率、绿化率、建筑面积、物业费、户车比、距地铁口距离、距二七商圈距离、500米公交线路状况、教育配套、生活配套、周边环境等数据信息。

2 研究方法

2.1 Hedonic模型介绍

Hedonic 模型即特征价格模型，该模型认为房地产是由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的，由于各特征数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化[4]。特征价格法是欧美国家在有关地铁与房地产价值定量研究中使用最广泛、最成熟的方法[5]。常用的形式有线性模型、对数线性模型、半对数模型，本文采用半对数模型，函数形式如下：

公式中，P代表房地产楼盘的价格，β0为除了特征变量外其他影响价格的常量，βi为待估计的参数，Xi为住宅样本所隐含的第i个特征变量，ε为随机误差项。

2.2 特征变量选取

张丽等[8]研究指出，影响住宅价格的因素主要有三类，分别是建筑特征、区位特征和邻里特征，考虑到数据的可获得性，笔者选取了11个因子，分别是容积率、绿化率、建筑面积、物业费、户车比、距地铁口距离、距二七商圈距离、500米公交线路状况、教育配套、生活配套、周边环境作为自变量来分析对房价的影响。见表1所示：

表1 自变量的选取及量化

2.3 模型选择及计算

根据Hedonic模型的半对数价格模型，将房地产楼盘价格取对数作为因变量，其余属性因子作为自变量，采用matlab软件进行描述性统计分析和回归分析，在回归分析中剔除不合格样本，并对显著因子进行分析。

3 结果分析

3.1 变量描述性统计分析

本次收集的样本数为21个，分别对自变量和因变量进行了描述性统计分析，如表2所示：

从收集的样本来看，1号线沿线的样本楼盘均价最高为19，500元/平米，最低为11，000元/平米，平均价格约为15，443元/平米；样本楼盘的容积率最高为8，最低为2.8，平均容积率约为4.69；样本楼盘的绿化率最高为50%，最低为15%，平均绿化率约为34%；样本楼盘的总建筑面积最高为2,200,000平方米，最低为37,245平方米，平均总建筑面积约为661,449.29平方米；样本楼盘的物业费最高为4.80元/·月，最低为1.10元/·月，平均物业费约为2.25元/·月；样本楼盘的户车比最高为1.97，最低为0.66，平均户车比约为0.97；样本楼盘距地铁口的距离最远为1,100米，最近为367米，平均距离约为722.38米；样本楼盘距二七商圈的距离最远为14.8千米，最近为710米，平均距离约为8.75千米；样本楼盘500m内公交站的点数最多为12个，最少为2个，平均站点约为6个；在教育配套变量中，样本楼盘1km范围内最多的配套是4个，即幼儿园、小学、中学、大学都配有，最少的配套为2个，平均教育配套约为3个；在生活配套变量中，最高的为4个，即银行、城市、快递点、医院都配有，最少的为3个，平均生活配套约为4个；在周边环境变量中，最高为1，即样本楼盘周边有绿地或公园，最低为0，即周边没有绿地或公园。

表2 变量的描述性统计(N=21)

3.2 变量回归系数分析

通过用matlab软件对样本进行分析，剔除了不合格样本21锦雍水之郡楼盘，对合格样本分析后得s=0.0066，可信度较高，进入分析的因子有建筑面积(X3)，物业费(X4)距地铁口距离(X6)，500米公交线路状况(X8)，周边环境(X11)，这些因子对房价的高低有显著的影响。进而得到的方程式为：

lnP=9.3378+(1.4597e-07)X3+0.1555X4-(1.9074e+04)X6+0.0710X8+0.2649X11

根据以上方程式，对以上显著因子作如下分析。

3.3 回归结果分析

3.3.1 建筑特征

通过分析，在建筑特征这几个变量中，只有建筑面积、物业费对房价有着显著的影响。建筑面积和房价呈正相关的关系，说明小区的建筑面积越大，房价越高。这可能是因为小区的建筑面积越大，间接说明了小区的知名度越高，周边的配套可能也更加健全，进而影响到了房价；物业费与房价呈正相关的关系，虽然这有违经济学的解释，但是物业费的高低反映出了物业服务的优劣，越是高档的小区，物业服务也就越周全，因而物业费也比较高。

3.3.2 区位特征

在区位特征中，只有距二七商圈距离这一变量对房价无显著影响，其余两个变量均对房价有显著影响。主要是因为郑州地域比较宽广，人口密度比较大，商圈不止二七商圈一个，作为众多商圈的其中之一，因此对房价的高低并没有产生多大的影响。距地铁口距离与房价呈负相关，即距离地铁口越远，房价越低，说明地铁对房价的影响还是比较显著的，人们在购房时会考虑到地铁这一因素，毕竟地铁的方便通达性是其他众多交通工具所不能比的；500米范围内公交站点数目与房价呈正相关，说明在500米范围内，公交站的数目越多越促进房价的上升，虽然现在私家车的数目与日俱增，但是公交车的作用也不能忽略，公交站的数目越多，对于房屋的保值增值越有利。

3.3.3 邻里特征

在邻里特征中，只有周边环境这一变量对房价有显著的影响，周边环境的公园、绿地越多，房价也就越高，这与现在人们追求绿色健康的生活理念是一致的，周边环境越好，对于楼盘的售价和售罄就越有利；通过分析，教育配套和生活配套并没有对房价有显著的影响，原因可能在于现在开发商考虑到了教育配套和生活配套是人们购房时所看中的比较重要的因素，所以大多数的楼盘周边附近教育配套和生活配套都比较充足，满足人们的基本需求，而且本文仅对楼盘附近教育配套和生活配套的数量做了研究，对其质量情况并未涉及。

4 相关对策与建议

根据以上分析，笔者将从政府、开发商、购房者三个不同的角度提出相关的对策与建议以供参考。

4.1 对政府的建议

政府作为地铁这一城市轨道交通的开发主体，对于地铁的修建投入了大量的物力、人力与财力，地铁除了充当交通工具给居民带来便利，更是带动了附近区域的经济发展，加强了相关配套设施的完善。地铁作为公共配套设施的惠民工程，在不能通过高票价收取成本的基础上，政府应合理看待地铁所带来的价值并从中弥补一部分的成本以供地铁后期的运营，并且应以地铁为导向合理规划城市建设。具体表现在以下三个方面：

4.1.1 设定合理的土地费用级差

纵观房价的成本构成中，土地费用占了不小的比重，因此应从拿地成本上平衡各方权益。在地铁沿线的住宅中，由于房价的高低与距地铁的远近有紧密的联系，因此距离地铁越近的区域，土地的费用越高，通过提高拿地成本来减少开发商的利益，进而提高政府的收益，为后期的地铁维修、运营储蓄资金。

4.1.2 合理调控房价

拿地成本提高之后，开发商会通过提高房价来最大化地获取收益，这必然会损害到购房者的权益，而且房价的一味升高会大量引发投资、投机行为，造成房地产泡沫，不利于社会的安定和国家的发展。因此政府应合理调控地铁沿线的房价，使其处于正常水平，保持房地产市场的健康发展。

4.1.3 合理规划城市建设

地铁的修建往往很快集聚该地区的生活和教育配套，吸引大量的人口，带动片区的经济发展。根据地铁的正外部效应，当地政府应以地铁为导向，合理规划城市建设，使城市各地区之间均衡发展，共同繁荣。

4.2 对开发商的建议

4.2.1 理性投资

对开发商而言，地铁周边的地价相对要高一些，自然总的开发成本要高，但是同样楼盘售价也会相对高，因此建议开发商在拿地之前衡量好各种因素，做好可行性研究，测算好盈亏平衡、敏感性以及风险分析，对是否投资作出理智的决定。

4.2.2 利用地铁做好营销

地铁对购房者的影响是不容忽视的，既然开发商为了拿到地铁周边的土地花费了巨大成本，在成本一定的情况下，应做好地铁广告的宣传吸引，最大可能的回收成本、赚取利润，而且开发商要根据距离地铁口的远近合理定价，这样才有利于楼盘的售罄。

4.3 对购房者的建议

通过以上研究，距离地铁口越近，房价越高，建议购房者理性看待地铁周边的房价，根据自己的经济水平有条件的选择，当经济水平足够时，可以优先考虑地铁周边的房子，毕竟地铁对于出行还是比较方便的，而且地铁周边相关配套设施也比较完善；当经济水平较弱时，可以考虑正在规划的地铁周边的房子，房价相对低一些，而且周边的配套也会逐渐完善。总之，购房者应根据自己的需要，综合考虑住宅的物业费、建筑面积、环境、公交站点等对房价有影响的多种因素，理性购房，防止盲目跟风。