新建轨道交通车站与新建校舍工程共建的案例分析

刘锋易

（广州中医药大学，广东广州 510405）

0 引言

随着社会的发展，城市老城区居民选用地铁轨道交通出行的需求越来越强烈，但老城区老旧建筑物多、建筑密度高和征地困难等因素制约了地铁轨道规划和建设[1]。在没有区域开发的情况下，如果能把地铁轨道建设与区域性规划建设结合起来，也许会达到预期的效果。广州某新建轨道交通车站与H大学规划新建校舍工程在相互影响、相互制约时，产生了共同建设的需求，本文通过对共建产生的问题进行分析，期望做到有计划、有预案地实施共建项目，以解决双方面临的困境。

1 现状和需求

H大学老校区自1956年建校以来，因历史等原因，学校的老旧建筑较多，特别是学生住宿等出现严重紧张，已不能满足新时期学校发展的需求。根据学校的“两大规划（即事业发展战略规划、学科与队伍建设规划）”、办学规模、教学特点及师生住宿困难等情况，学校急需建设一些校舍和相关配套服务用房来解决相关问题，于是，学校启动了校园规划，并拟新建一些宿舍和配套用房。

广州地铁某线路是广东省、广州市“十三五”规划中的重点工程，是广州市第一条环形线路，是穿越五个老旧城区，缓解市中心交通压力的骨架线。该地铁线路建成后，将缓解城市地面交通压力、改善地铁轨道交通网络布局，对城市发展将产生深远的影响，是一项重大的民生工程。该地铁规划线路从H大学校园东南面穿越，并在校区东北面规划设置某站点，刚好与H大学校区规划校舍建设重叠。

H大学在校园规划报批时，由于受地铁某站的选址、地铁站出入口设置等因素影响，校园规划方案需征求相关主管部门的意见，多次申报未能获批。同时，地铁公司规划某线路时，需穿越H大学校园，且其站点和出入口需占用H大学的建设用地，必须经学校同意才能征用。在双方相互交叉影响的情况下，为了能共同解决相互之间的难题，产生了在H大学东北角内共同建设地铁站与学校综合楼、住宿楼的需求。

2 共建前需解决的问题

2.1 共建地块需拆除建筑物

在拟建地铁车站位置中，需拆除学生宿舍楼、食堂及保健门诊楼等建筑。在H大学校区控制性详细规划中，这些学生宿舍楼、食堂及保健门诊楼等也需要分批拆旧建新。双方拆除需求是一致的，在考虑共建的情况下，该地块拆除总建筑面积共约23233m2（图1、图2和表1）。

图1 拟建地铁车站位置图

图2 拟共建地块图

表1 H大学校园东北角拟拆建筑信息表

2.2 拆迁需解决师生安置

在拆除合建地块建筑物前，如何妥善解决师生们住宿等问题，是保证拆迁顺利进行和共建时期学校正常运作的关键。考虑到合建地块要拆除的学生宿舍、食堂、保健门诊楼等建筑量大、安置人员多，搬迁腾空工作繁琐、时间紧等诸多因素[2]，如按正常规划建设很难在短时间内解决师生的搬迁问题，经多方面考虑，拟在H大学校区东南角位置建设宿舍楼（该位置是地铁线下穿位置，在校区规划中也是拟建学生宿舍楼区）两栋，并以绿色通道等快捷方式进行报批和建设，建设规模按拆迁房屋建筑量1：1的比例实施（图3）。

该工作拟由具有实力、专业能力强的地铁公司组织实施，并承担所有相关建设费用。学生宿舍楼1#（含饭堂）和2#楼（含保健门诊楼）的建设完成，既解决了合建地块综合楼等项目建设期间师生的住宿及就餐等问题，也解决了H大学在校区规划后，很难再在地铁线上建设学生宿舍楼等问题。

2.3 其他

由于建设学生宿舍时，拆除了学校原有游泳池，为保证学校体育教学活动正常进行，考虑由地铁公司在22#住宅楼东侧建设临时游泳池，待共建的学生综合楼实施时再按原标准建设永久游泳池。

图3 拟建学生宿舍楼鸟瞰图

3 共建产生的影响及解决措施

3.1 共建产生的影响

（1）距离地铁车站开挖施工区域约60m处，有一栋14层楼高的住宅楼，共居住182户，其中三分之二以上为学校退休教授，其余为在职教师。在共建地块实施建设期间，会对该楼住户产生一定的影响，主要有三方面：一是施工期间的噪音、灰尘会对住户休息、生活等产生影响；二是由于共建地块实施封闭施工，对住户的出行造成一定的不便和影响；三是地铁站点基础开挖时深度相当大，住户会对自有住宅是否会下沉和开裂产生忧虑[3]。

（2）共建项目在施工时，施工单位会把共建地块的道路和北门出入口都进行围闭，将会对学校整体交通、教学、师生生活带来一定影响。同时，施工重型车频频出入学校，会对学校原有的道路和设施产生一定的影响和破坏。

（3）地铁公司在共建地块拆除建筑物，需考虑采取何种方式补偿才能合理合规，且双方都能接受。

（4）地铁公司在共建地块施工时，需租用学校的教学用地，这也需要协商。

（5）由于共建项目是一体的，项目建设时校舍工程需与地铁车站同步规划、同步设计、同步施工，才能保证校区拟建项目的顺利完成。地铁站点的建设方是地铁公司，而校舍工程的建设方是学校，双方的上级主管部门不同，相关规定和程序也会不同，这些会相互影响和制约，从而影响共同建设项目的实施[4]。

3.2 共建采取的措施

3.2.1 在共建施工时采取的措施

（1）在地铁开挖围护结构施工期间，拟在住宅楼侧边安装“声屏障”，并在“声屏障”上设置自动喷淋系统，进一步降尘。同时，围护结构采用最先进的低噪音环保型双轮铣施工，最大限度降低噪音。

（2）在合建项目施工期间，实行施工围墙全封闭，实现学校校园与施工区域完全隔离，避免干扰师生的正常生活和学习。同时，合理调整施工作业时间，夜间22点后不得安排作业，尽量减少施工对周边的影响。

（3）加强与该楼住户沟通，做好相关的影响补偿方案或实施临时外租房屋的补偿方式。同时，委托房屋安全检测机构，全方位实施对周边建筑物的检测，消除住户对地铁站大面积开挖是否会造成周边建筑物下沉开裂的安全忧虑。

（4）加强施工车辆管制，定期、不定期清洁路面上的施工余泥和垃圾，保证校园道路通畅和整洁卫生。

（5）由地铁公司在22#住宅楼东侧与共建地区之间按永久道路新建一条道路与一个学校北门出入口，这既符合学校的校区规划，也解决了由于施工时封闭原有道路及校区北门出入口而造成师生出入困难的问题。

3.2.2 在共建合作时采取的措施

（1）利用地铁公司的自身优势，在地铁站方案报批的同时，协助校方完成相关校区规划报批等工作。

（2）商谈由地铁公司实施拆除共建地块所涉及的建筑物，明确地铁公司承担综合楼复建建筑面积或费用（比如：按拆除的建筑物面积1：1补偿等），超出补偿的建筑面积由校方承担相关建设费用。校方承担部分的建筑面积可以委托地铁公司建设，其建设费用按工程实际造价计算，也可以按相关程序自行组织建设。

（3）明确合建分工和义务，实施合作。由于双方有共同的建设需求而实施共同建设，且合建项目从立项、报建、设计到施工等必须是同步的，是须按一个建设项目来实施的。因此，双方分工合作须从三个方面来实施：一是成立工作组织架构对接相关工作；二是签订合作框架协议，确定一个建设主体和相关配合工作。由于地铁公司具有大型项目建设的实力，确定由地铁公司承担共建项目从立项、报建、设计、施工管理及验收等一系列工作，以交钥匙工程的方式实施。校方提供相关需求、协助报批、参与关键节点验收和监督建设等[5]；三是确保项目实施时是一个整体，验收交付后须具有完全不同的使用功能，且产权归属清晰。

（4）合建项目实施期间，地铁公司有偿租用H大学东北角场地约2.5万m2地块作为施工场地，可以按广州市现行城区集体用地补偿标准15元/m2/月实行，并经第三方评估后确定租地补偿费，让双方都能接受。

（5）由于施工重型车的出入对学校原有的道路和设施会产生一定的影响和破坏，可以利用地铁公司与学校合建契机，争取由地铁公司实施校内行车主干道的改造、田径场地提质改造和校园美化等，并承担相关建设费用。

3.2.3 其他

共建区的地铁站可以考虑用该H大学简称命名，由于车站出入口均设在学校围墙范围之外，如H大学有需要可以考虑在校区内设专属出入口供师生使用。

4 结语

H大学通过共建在投入较少资金的情况下，短时间内建设完成了学校近期急需的一些校舍和相关配套用房，为师生提供了优良的教学、生活环境，解决了学生住宿困难等问题，保证了学校的稳定运行。同时，学校也完成了校园规划报批等工作，为学校今后的基本建设打下坚实的基础。地铁公司通过共建解决了地铁站的选址和建设，较大地缩短和优化了地铁线路布置，节省了地铁征地及建设等费用。总之，通过共同建设，双方达到了共赢。

随着我国社会的不断发展，城市地铁轨道交通建设会越来越多，对老城区区域性地块规划建设的影响也会越来越明显[6]。如何在不同的建设单位、不同的建设项目中建立起统一的机制、方法、途径相当重要，期望从广州某新建轨道交通车站与H大学规划新建校舍工程共建的案例分析中得到一些启示，相信共建会是一种稳妥解决的办法。