基于大数据的合肥市房地产发展趋向研究

汪锦华

（中国农业大学 国际学院， 北京 100083）

一、前言

合肥市是安徽省省会，多年来经济发展态势良好，房地产市场温和发展,总体运行正常。但受中国国内热点城市房地产市场整体带动，加上合肥市内影响房地产发展多种因素综合驱动，2016-2017年合肥增长幅度较大。根据胡润排行榜发布的“2017年全球房价指数”,从上涨幅度的统计上出现了2016年全国居第1位，全年房价涨幅达48.4%,2017年仅次于江苏无锡市（18.2%）全年房价涨幅达18%[1]。鉴于此，运用大数据从其房地产发展维度进行趋向分析，具有典型性。

二、合肥房地产发展趋向多维度分析

房地产市场是城市经济和社会发展多种因素相互作用的结果，包括国家战略维度、经济发展维度、人口维度、科学教育等公共资源和交通基础设施等维度，这些维度对房地产市场发展带来活力、潜力和承载力，并影响关联行业经济运行。

（一） 国家战略布局维度

安徽沿江近海、承东启西，合肥居皖之中，具有独特的区位优势。合肥在新一轮国家级经济发展战略布局中，异军突起，成为“一带一路”国际战略和长江经济带国家战略双覆盖区域和交汇点。在长江经济带发展战略中，合肥与成都、武汉、长沙、南昌等城市被列为内陆开放高地的重要节点。在一带一路战略中，合肥与成都、郑州、武汉、长沙、南昌等重要城市一起列为内陆开放型经济高地，是一带一路丝绸之路经济带10个城市之一。

最新国家布局的长三角经济一体化发展，给合肥经济发展带来了新机遇和重大利好，《长三角地区一体化发展三年行动计划(2018-2020年)》[2]明确，到2020年，长三角地区要基本形成世界级城市群框架。国务院正式批复合肥城市总体规划，确立了世界级长三角城市群副中心城市地位。该城市群以上海为中心、南京、杭州、合肥为副中心城市。国家赋予合肥新的战略定位——国家重要的科研教育基地、现代制造业基地和综合交通枢纽。合肥将在提升中心城市能级，加快与长三角城市一体化进程，加强与长江经济带城市联动合作中冉冉升起。2015年10月长江经济带大数据及发展研究中心发布中国国内首个长江经济带一体化指数。2015年指数监测结果表明，长江经济带中区域经济一体化水平较高的城市中合肥位次靠前[3]。

（二） 经济发展维度

房地产市场与经济发展的正相关。根据2017年美国知名智库米尔肯（Milkenlnstitute）对中国内地城市经济的排名[4]，合肥居第6位。2011年巢湖市并入合肥,经济体量和国土面积扩大,近年来合肥加快建设滨湖新区，根据最新编制的《滨湖科学城（国家级滨湖新区）总体规划2018-2030》合肥市综合性国家科学中心用地面积107平方公里，国家级滨湖科技城有望很快获得国家审批。合肥市经济发展势头强劲,特别是环巢湖区域发展，城市发展与经济增长效应明显，以合肥为中心，已形成合肥经济圈。

GDP是一个城市宏观经济的反映，一定程度上印证该城市的房地产发展。根据合肥市统计局官方网站（http://tjj.hefei.gov.cn/）发布的数据，从图1可见2017年合肥GDP是2011年的1.98倍，均明显高于全国1.75和安徽省1.82这一比例，合肥市在中国26省会城市GDP排名上升6位，2011年在26省会城市GDP排名第15位，2015年第12位，2016年第10位，2017年第9位，进入前十。

图1 合肥市2011-2017年生产总值(GDP)情况

房地业得到不断发展，合肥市2011-2017年生产总值(GDP)中房地产业逐年攀升，其中幅度最大的为2016年和2017年，2016比上年度增长35.50%，2017年比上年度增长14.97%。

图2 合肥市2011-2017年生产总值(GDP)中房地产业情况

（三） 人口维度

人口数量跟住宅需求呈正向关联，人口持续增长的城市，房地产市场也会持续增长。合肥处于城市化进程中，人口长期流入的趋势会不断加大，房地产市场供求关系没有发生根本性变化，房地产供应不足的问题会长期存在。

常住人口和户籍人口是驱动房价的重要的需求因素，常住人口和户籍人口增加说明外来涌入人员的增加，对购房或租房的需求增加。2011年以来合肥常住人口和户籍人口[]都呈正比例增长，常住人口和户籍人口增加趋势明显加大（见图3）。常住人口2017年比2011年增加44.5万人，年均加7.41万人，其中2014年至2017年增加数在7.9-9.6万人之间。户籍人口2017年比2011年增加36.63万人，年均加6.10万人，2016、2017年分别比上年度增加12.11万人、12.93万人。

图3 合肥市2011-2017年常住人口及户籍人口情况

小学生在校人数反映了该城市青壮年人口（30-40岁）的增加状况，反映了住房的刚性需求和未来潜力；根据中指研究院（China Index Academy）的大数据验证：小学在校生人数的复合增速与房价涨幅相关系数达到0.66[5]，楼市潜力与小学生在校生增减相关度明显，专家测算小学生在校人数增速每增加1%，推动房价上涨4.2%。从图4可见，合肥市小学生在校人数[6]2012年比2011年有一定程度的下降，减少28715人，2012-2017年一直处于增长状态，2017年比2012年增长94812人，年均增长18962人。

图 4 合肥市小学在校生人数

（四）科学教育等公共资源维度

合肥近些年的发展印证了科技的力量。合肥是首座国家科技创新型试点城市，是继上海之后，国家正式批准建设的第二个综合性国家科学中心，是国家重大科学工程布局重点城市。合肥不断创新产业发展模式，以战略性新兴产业为先导,大力发展实体经济，推动制造业发展，2018世界制造业大会在合肥举办。合肥市域内在中国科学技术大学建设量子信息科学国家实验室，以现有的大科学装置为依托，形成了智能语音、智能家电、集成电路等优势产业。中国“声谷”，成为合肥科技的靓丽名片。合肥利用高校和人才优势大力推动科技创新、体制创新，合肥授予专利数2015年为17070件，据全国城市第16位。医疗、高校等优质公共资源医疗丰富，三甲医院18所，高校52所（安徽高校103所，合肥占比一半以上），本科19所（其中包括中国科技大学985高校1所、包括中国科技大学、合肥工业大学、安徽大学211高校3所），高等职业院校33所。合肥丰富的科学教育资源为该城市房地产发展注入了持久动力。

（五） 交通基础设施维度

城市交通区位价值及地铁等交通基础设施，对房地产投资起到助推作用。交通便利化促使中小城市人群向中心城市聚集，吸引更多的人才来到合肥投资与建设，从而在这个城市安家立业。历史上合肥的交通发展水平有限，但现在今非昔比，合肥已成为国家重要的交通枢纽。根据中长期规划，以上海为核心，合肥与南京、杭州为副中心，形成长三角多层次综合交通网络。合肥是全国高铁节点的重要城市，高铁以10条线路向外辐射，高铁密度位居全国前列，并以高铁引领，打造国际性门户枢纽之城。发达的城际交通连接省内各市。2016年12月26日地铁1号线正式开通，合肥正式迈入地铁时代。

三、结语

合肥市在国家宏观战略层面特别是国家城市群发展规划中具有重要地位，如在长三角世界级城市群一体化发展中合肥同南京、杭州其他副中心城市围绕上海公转，分享包括房地产在内的政策红利和经济社会利益。合肥作为省会城市，是重要的区域中心，有着强大的资源虹吸效应，将周边人口、资源聚集到自身上，能够高质量的自转。合肥的经济动力和人口支撑、科学教育优势以及交通便利，赋予了这个城市的未来房地产市场强大的发展潜力。合肥市政府有效利用土地财政，依靠房地产产业拉动经济增长。合肥房地产市场十年来呈温和上涨态势，在全国房价大幅上涨的带动下，2015年底开始补涨，因合肥基数较小，上涨幅度虽大其房价绝对值在同类城市中是正常的。2017-2018年随着严格的限购、限贷政策的出台，投资、投机性购房行为得到控制，房价过快上涨的势头得到遏制。目前小幅降价滞涨是在过快基础上的正常回调，没有造成楼市暴跌，防止了系统性风险。