物业管理中房屋渗漏维修技术研究

吴清

摘要：随着人们生活质量的不断提高，人们对住宅环境的要求也越来越高，特别是对物业管理服务的需求越来越多。房屋渗漏会对人们的日常生活造成直接影响，会使居住环境潮湿、家具损坏等，这会使业主对物业管理服务极度不满，导致物业的主要结构和寿命收到冲击。本文将以物业管理中房屋渗漏维修技术为研究对象，从房屋渗漏的原因、房屋渗漏维修方法和维修中注意的问题入手，浅析物业管理中房屋渗漏维修技术。

关键词：物业管理;房屋渗漏;维修技术

我国当前城镇房屋建筑面积中旧房占有很大的比重，大多数已经接近设计规定的基准使用期，功能较为落后，但是现今的经济状况和居民居住情况并不允许全部翻新重建，所以房屋维修是居住中的常态。其中，房屋渗漏维修通常在物业房屋维修工作中占有重要的地位，同时也是物业房屋维修工作中难度较大的部分，本文将结合日常工作经验对此进行探讨。

1.房屋渗漏的原因

房屋渗漏主要是由于以下几个原因所致：

1）基层干燥不充分，防水层在施工之前，保温层往往有一部分未干燥的水分，在铺贴卷材时，热沥青烫水急剧汽化使得水蒸气封闭在屋面基层内，温度持续升高导致水气蒸发，造成卷材鼓气而引起的卷材底部、表面腐烂。

2）屋面细部结构及接头有问题，卷材铺贴方法不当会导致两幅卷材之间接缝宽度不够，有时由于施工人员的失误，在卷材的两层之间会出现很多杂物。

3）屋面基层不平整、找平层起砂、强度达不到规范要求，这些都会引起防水层表面积水，从而导致腐烂现象的发生，引起房屋渗漏;另外基层不平整、不清洁、涂料成膜厚度不足，玻璃丝布铺贴不规整会影响涂料与基层砂浆之间的粘结力。

2.房屋渗漏的日常维护

很多房屋已经过了质保年限，物业的维修人员应按照房屋维修保养的相关制度对屋面、外墙防水性进行定期的检查，与业主保持联系，及时获得房屋渗漏情况反馈，以便于维修人员制定方案，对于渗漏现象进行维修处理。

1）有些部位虽然屋面防水层已经失效，但是屋面渗漏并不严重，维修人员可以利用玻纤胎SBS改性沥青防水卷材（该材料以玻纤毡为胎基），以SBS改性沥青为涂盖层，两面贴以隔离材料制成可卷曲的防水材料，其低温柔韧性好，但延伸率稍差，适用于基层变形小和一般建筑工程的地下或屋面防水层，这样一来，在大大降低房屋维修成本的前提下保证了房屋维修的质量。

2）有些部位的防水层并未失效，但是仍有小面积的渗漏发生，对于这种情况，主要是由于施工质量不佳所致，比如常见的防水层起鼓、开裂等现象。维修人员可以隔开起鼓部位对其打补丁修补，也可以在开裂处填充专用防水材料外表打补丁，只要在修补过程中仔细地填充就可以达到很好的修缮效果。

3）有些房屋多处、大面积出现渗漏情况，工程人员应该大面积地进行维修。首先，要拆除原来的防水层，如果找平层已经严重酥粉失效致使保温层蓄水，保温层将丧失保温功能，工程人员在修补时必须将保温层在阳光下曝晒至完全干燥没有水气为止。如果保温层不能在制作防水层时保持干燥，会导致保温层和找平層间的剩余水分不能蒸发，不仅仅影响保温效果，防水层受到曝晒后会发生膨胀、鼓泡、开裂的现象，从而导致屋面渗漏。

3 房屋渗漏维修施工各阶段的要点

3.1基层处理是基础

大多数民用住宅在一个年度内竣工，防水工程在雨季或者冬季施工，基层必须保持干燥，基层含水量不能大于8%。基层处理在屋面、外墙防水维修的过程中对于施工质量有着直接的影响，这部分的施工要点是要求基层要有足够的强度和刚度，避免受重时产生变形。屋面作防水处理时，可采用1：3水泥砂浆作厚度为15毫米基，且必须平整、坚实、清洁，施工时含水率宜控制在8%左右，其找平层砂浆必须有足够的强度，数值达到5MPa以上。

3.2细部处理是关键

通过对各园区出现渗漏部位的统计来看，一般屋面与垂直墙面交接处的泛水构造、屋顶边缘的檐口构造、伸出屋面的管道接缝、雨水口等防水层被切断的节点处，作为防水工程的薄弱环节如有处理不当，就会产生屋面渗漏的现象，维修人员在施工时要多加注意。对于天沟及檐沟渗漏部位，除了按设计规定增贴胶条，附加卷材层以外，还要注意在卷材收头处用密封膏仔细加固。

3.3防水卷材的铺贴方法要科学

卷材的铺贴方向以屋面坡度为据，当坡度小于15%时，应该采用平行屋脊铺贴，从檐口开始，两幅卷材的长边搭接，压边应顺流水方向，短边搭接应顺主导风向;坡度大于15%或屋面有受震动情况，卷材应垂直屋脊铺贴，且顺流水方向，屋脊处不能留搭接缝，必须使卷材相互越过屋脊交错搭接，以增强防水的耐久性。

4.维修施工中应注意的几个问题

1）如在铺贴卷材过程中发现气泡或空鼓时，应将其割开并用补丁修补。

2）为了防止维修后卷材起鼓、开裂，在日后维修过程中应使其基层充分干燥，并避免雨、雾、霜天气施工，防止卷材受潮;施工中要保证基层平整，卷材喷烤时使之均匀受热，封闭严密，油毡粘贴密实，以免日后水分蒸发、空气残留形成气囊而使防水层产生起鼓现象。

3）防水层起鼓后，内部气体受热膨胀，防水层下部、卷材间的水分积压，从而会发生腐烂、渗漏现象。所以在选材时也要注意材料的质量和特性，充分考虑到热胀冷缩等外界条件变化可能带来的影响。

参考文献

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（作者单位：大庆油田矿区服务事业部物业管理一公司）