关于物业管理中若干法律问题的思考

诸葛诚

摘要:物业管理是在我国改革开放及房地产市场快速发展中兴起的一个新兴行业。物业管理行为的实施,对于改善人民群众的生活、工作环境、提高城市管理水平、 促进住宅建设等方面,起到了积极重要的作用。但物业管理在发展中也存在着一些亟需解决的问题。本文通过对物业管理的法律关系、物业管理活动中遇到的一些问题的分析,提出如何完善我国物业管理的法律制度,以期对提高我国的物业管理水平有所帮助。

关键词:物业管理法律问题

近年来,随着我国城镇住房制度的改革及城市房地产市场的飞速发展,物业管理行业也进入了一个迅速发展的新时期。物业管理作为一个新兴的行业,在发展中确实也存在着一些亟待解决的矛盾和问题。为了规范物业管理行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,2003年6月8日,国务院发布了第379号令,颁布了《 物业管理条例》, 并于2003年9月1日起施行。

1.物业管理中的法律关系

在物业管理活动中之所以出现许多问题,一个主要原因就是很多人对物业管理中的法律关系认识不清。房地产开发商开发一个物业区,通过市场销售,将所建商品房出售给业主。其法律地位从原来开发项目的所有者逐步转移,出售后即不再拥有已售出部分商品房的所有权。虽然所有权已经发生了转移,但大多数房地产开发商在概念中认为所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建,当然物业管理由他们管。这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要,所以在物业管理中,都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。

2.房地产开发商直接管理物业容易引发的法律问题

从专业分工的角度上来讲,物业管理应该由专门的物业管理公司来经营,但在实际操作中,有很多项目的房地产开发商在其内部附设一个物业管理部门,自制物业管理公约,自订收费标准,自己组织安排成立物业管理委员会。这种行为容易造成如下问题:

(1)房屋本身质量问题导致业主拒交管理费。

(2)当装修出现诸如壁纸脱落、地板走翘、石膏板开裂或装饰物变形等质量问题导致业主要求房地产开发商减免几个月的物业管理费。

(3)当实测面积与购买时的暂测面积有误差时。

(4)采用分期付款或尾款缓交的情况。这时如果发生房屋质量问题,装修质量或水电气暖,以及面积方面的问题,或有物业管理不到位的问题时,房地产开发商不但物业管理费收不上来,就连剩余未付的房款也难收上来。

(5)有银行按揭贷款的情况出现时。 如果出现上述的有关质量问题,或物业管理方面的问题,业主会拒绝向银行还本付息,而把承担债务的责任推给房地产开发商。

之所以发生上面的几种风险,主要的原因是房地产开发商不能积极主动地避开风险,而是把两个法律关系搅和在一起,这就导致了业主会把购房和物业管理的风险合并在一起,同时推给房地产开发商。所以,无论从哪个方面讲,房地产开发商自己独自从事其开发的物业区的物业管理都是弊大干利。

3.物业管理费导致的问题

以业主承受能力为借口,导致的物业管理服务收费标准偏低,是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计,必须靠其他经营收入才能维持收支平衡,这种现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为,物业管理服务收费也应遵循市场规律,应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的,物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定,可以通过物业管理招标投标的形式确定,在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准,应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。

过低或过高的收费,都会导致许多业主迟延交费,不交费或抗交管理费。由于不交费或少交费,发展商或物业管理公司对业主施行停水停电,不让业主的汽车进物业区,停止通信或停电话,严重的则导致诉诸武力,引起法律纠纷。

4.如何完善我国物业管理法律制度

(1)完善我国物业管理制度的立法。当前物业管理大量纠纷产生的原因十分复杂,特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展,致使物业管理市场不规范,物业管理活动中各方面主体的权利、 义务不清, 合法权益得不到保护, 政府的监督管理缺乏法律依据 ,大量矛盾纠纷得不到解决。 已经出台的法规政策层次不高,没有涵盖物业管理的全部内容。整体性、连续性、实践性较差,可操作性不强,立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系,将《物业管理条例》上升为法律,将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。 即使《物业管理条例》 还不能上升为法律,国家也应即时出台系列实施细则,加强《物业管理条例》的覆盖面和可操作性。

(2)明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向。以业主承受能力为根据制定的物业管理费,收费标准偏低,是制约物业管理健康发展的一个重要原因。 多数物业管理企业疲于生计,必须靠其他经营收入才能维持收支平衡,这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。

(3)建立物业监督机制。建立物业管理侵权业主投诉机制,加强业主及业主维权机构对物业管理侵权人的经常性监督和国家物业管理监督主管机关对物业管理侵权人的行业性监督。建立物业管理人的信用评级制度,充分发挥物业管理行业自治性监督作用,健全市场自律监督和社会监督体系。

(4)建立物业管理纠纷民间调解和仲裁制度。民事纠纷处理方法中,最快捷的方式是民间调解和行政调解。其缺点是不具有法律强制力,当事人的履行率较低。最快捷、又具有法律强制力的解决纠纷的方式是仲裁。与诉讼的两审终审相比,仲裁是一裁终局,耗时比法院短,所以仲裁能够更加及时地解决物业管理法律纠纷。◆

参考文献:

【1】周珂,物业管理法教程【M】,法律出版社,2004。

【2】范云,论物业管理中的几个关系问题【J】,宁波大学学报,2001,( 9 )。

【3】钮丽娜,物业管理合同的法律特征及相关案件的审理【J】,人民司法,2002,( 8 )。