我国房地产信托资产证券化风险对策研究分析

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一、房地产信托资产证券化相关理论

资产证券化是一个创新的融资过程，通过一定的结构安排，对基础资产按照风险和收益等因素进行分离整合，将原来缺乏流动性但未来能够产生稳定现金流的资产同质化包装后，转换为可直接在金融市场上转让的流通证券。资产证券化即是原始收益人将自己拥有的具有预期稳定现金流收入的资产，作为基础资产，转让给特殊目的的载体(SPV)，然后SPV将基础资产进行甄别、增信后，将资产打包发行资产支持证券，其中所发行证券的信用支持依靠项目的预期收入提供，同时用发行证券获得的受益凭证的收入来向原始权益人购买基础资产，从而实现资产的实际收益权的转移。通过相关流程，原始权益人的未来预期现金流收入就顺利转让给其他投资者，自己获得现金流收入的现实价值，从而能够使非流动的存量资产流动起来，满足自己的资金需求，而在这个过程中，资本市场也得到了优质的投资标的。通过资产证券化产生的证券就提高了存量资产的流动性，既减少了融资者的融资成本。也满足了原始权益人对资金的灵活需求。

二、房地产信托资产资产证券化发展情况

房地产信托资产证券化的出现，在一定程度上解决房地产市场融资难、融资成本大的问题，同时通过现金流转手，也增加了流动性。但是，因为相关政策规定和自身结构限制，在一定程度上限制了房地产信托资产证券化的发展。为了进一步提升房地产资金的流动性，资产证券化的标准化操作流程和更广的受众度，逐渐受到房地产资金的青睐。在实际操作中，通常先引入信托结构设计，使房地产信托作为基础资产参与资产证券化，从而实现房地产资金间接资产证券化。整体来看，房地产信托资产证券化都还处于萌芽阶段，整个市场无论是产品数量，还是资产规模，对于庞大的房地产市场来说，体量都显得非常小。同时，由于房地产信托参加资产证券化的时间还比较短，市场上缺乏标准化的操作流程，各产品在设计时，也多参照自己的情况在进行不同的尝试，缺乏统一性。后续房地产信托资产证券化市场还有较大的进步和发展空间。

三、房地产信托存在的问题分析

(一)信息不对称。我国的房地产信托属于“私募”范畴，并不具备海外标准REITs的公开性和流动性等特点。按照规定，投资公司发行的信托产品不能通过报刊、电视、等媒体公开营销宣传，投资者只能通过私下的推介材料了解相关产品的要素情况，从而使产品及其相关的管理者、受托人等缺乏公众的监督。同时也由于偏私募的性质，相关原始权益人和担保人的相关信息不需要做定期披露，容易造成产品内部与投资者之间信息不对称，使投资者不能对产品的实际情况和管理人潜在的道德风险做出合理的判断，难以形成有效监督，容易发生委托代理问题，使投资者陷入风险中。

(二)房地产信托缺乏流动性。金融产品的流动性是市场投资者衡量金融产品的重要标准。受房地产信托运行模式限制，现在市场上采用的无论是契约性私募基金还是信托公司的信托产品等方式，都存在流动性不足的问题。根据基金法、信托法等相关规定，契约型私募基金和信托产品的起点都较高，对人数的限制和资金的高要求，将市场受众度限制在较小的范围。由于信托模式设计本身的非标准性，没有统一的资产交易平台，它的市场流动主要依赖受托人与管理公司来维持，现实中很难及时找寻到合适的投资者，从而使房地产信托在持续期间，较难实现流通。同时，房地产信托在退出方式上也显得不够灵活，只能通过份额私下交易转让才能退出，实现难度较大。

因金融市场投资是一个讲究效率和决策时效的市场，而房地产信托流动性的缺乏，使很多有投资能力的人对投资房地产信托一直持谨慎的态度，不利于房地产信托整体的发展和壮大，也不利于房地产市场资金流动性的本质性改善。

(三)缺乏有效的监管措施。目前我国的房地产信托业务还处于比较散乱的状态。一方面，市场上没有建立一套成熟、高效的监管系统，没有对相关产品从设立、运营到退出形成较统一、标准的操作模板，对市场上的房地产信托类产品没有明确具体的登记制度，难以鉴定产品的权属，对第三方服务机构也没有形成统一的监管制度，参与主体权利和义务没能得到有效的划分。另一方面，受房地产信托自身模式影响，对非标准化的房地产信托产品来说，在对不同的产品采用统一的监管基础上，还需要有更细分、更具针对性的监管细则，来完善对产品整体全方位的监管，形成及时的风险防范和把控。

四、针对房地产证券化风险的对策及建议

证券化能够有效解决房地产融资问题，但在实际操作中，尤其是信托资产证券化不断结构不断深化的过程中，依然还有许多值得改进和完善的地方。

(一)加强资产证券化的安全设计。房地产信托资产证券化的产品中，资产支持证券的利率主要由证券的信用评级等级决定，而项目自身现金流情况和信用增级措施是房地产信托资产支持证券的信用评级的重要依据。故在进行房地产信托资产支持证券设计时，需要重点关注这两方面的情况。针对项目的自身现金流情况，需要考虑项目日常运营的稳定性，通过考察相关资产的收入结构，租金合同期限、客户类别、所处地段市场行情以及相关管理人的管理能力等情况，都需要进行有针对性的分析。对于项目的信用增信措施，需要对抵押资产的价值进行有效的评估和及时跟进，针对可能出现的抵押资产价值下调、项目现金流收入不足等情况，可以通过增加相关主体的担保进行支持。同时，还可通过增加回售、回购等条款，对证券持有人的权益进行保护。

(二)完善相关法律制度和行业操作准则。完善的法律法规是资产证券化持续、健康发展的基础，是金融业务开展的参考和依据。缺乏制度的指引，很容易造成参与者裹足不前，也容易产生越界行为，产生额外风险。在资产证券化操作过程中，通常所依照的是我国现行《公司法》、《证券投资法》等非专门性法律、法规，法律针对性和适用性相对较弱。资产证券化产品作为一种衍生的金融工具，其具有结构设计步骤多、结构复杂等特点。市场需要建立完善的法律条款，对产品的各个环节提供相应的操作依据，并需要对产品的各个环节进行严格把控，落实每个步骤的负责人，规范权责范围。无论是在设计资产池时对原始资产的筛选还是对资产池价值的评估，以及后续发行证券的风险分配与揭示等，都需要有专门的行业指引作为参考。

在资产证券化操作过程中，从产品的发起、设立到日常管理以及最后的退出，会涉及到证券公司、会计师事务所、资产评级机构等多种类别的中介服务机构，目前资产评级机构和资信评级机构行业现在还处于比较混乱的阶段，市场需要建立统一的业界标准，来改善良萎不齐的市场现状，以树立评级机构的独立性和权威性，使其在资产证券化过程中充分发挥自己的作用。

(三)建立统一的监管机制。建立统一、高效的监管制度，将资产证券化纳入统一的监管体系，优化监管机构职能和政策，对所有产品采取一致性的监管措施，提供相对公平的发展环境。通过监管引导，打破因市场监管的不同，资金在不同市场之间的流通乏力，形成市场分割的现状。例如：在双SPV结构中，由于前后SPV性质的不同，常常被归属于不同的监管机构，适用不同的监管制度。通过建立统一的监管机制，还能够避免在双SPV结构中，风险发生后，前后两个SPV监管的不同，责权鉴定不明，出现道德风险，以此提高整体风险防范能力。