城市更新方式的多样性研究

文/周建梁

城市更新是城市发展的一个永恒主题，也是城市保持永久活力的基础。城市更新的方式有多种，为提升人居环境和城市品质、促进城市可持续发展，应结合实际情况，实施相应的城市更新方式。城市更新是一个大概念，包括建筑物、公共服务设施和市政基础设施等不同对象的更新。本文在理论联系实际基础上，主要对与建筑物有关的城市更新方式（包括全面更新、局部更新、微更新等方式）进行研究和阐述，并对城市更新推进过程中必须关注和把握的几个重要问题进行分析。

一、概述

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市经济和社会生活的地区作必要的、有计划的改造，同时保存城市传统建筑文化风格的过程。城市更新的目标主要是解决城市中影响甚至阻碍城市发展的问题，其中既有环境方面的问题，也有经济和社会方面的问题。

众所周知，无论哪一个城市，城市建设和发展始终处于不断新陈代谢的过程中，房屋、公共服务设施和市政基础设施等逐渐老化，需要通过城市更新予以改良，以适应城市和人全面发展的需要。导致城市需要更新的因素主要有以下几个：人口密度增大；建筑物的老化及损坏；居住、生活、环境质量的恶化；公共设施、公共绿地等有所不足；交通、环境和卫生等状况不佳；土地资源浪费、使用不当，经济活动效益下降；城市某些功能需要优化和提升;等等。

二、城市更新的多种方式

与建筑物有关的城市更新方式有多种多样，根据更新力度的大小，可以分为全面更新、局部更新和微更新等三种。

（一）全面更新

全面更新是指以拆除重建为主的更新方式，主要适用于对改善居民居住条件、完善地区功能、改善城市面貌等有较大影响的区域。全面更新主要有以下两种情况。

1.拆除重建后功能重新开发。按照城市规划，对没有保留保护价值的老旧建筑进行征收和拆除，形成“净地”后实施土地供应并进行后续开发建设。后续开发建设项目可以是经营性项目，也可以是公益性项目。在更新过程中，居民可能异地安置，也可能回迁安置；土地使用权主体一般会发生变化，土地用途和性质也可能发生改变或部分发生改变。目前，国内的棚户区改造项目主要采取这一更新方式。

2.拆除重建后原住民回迁居住。对规划予以保留，但对房屋建筑结构差、年久失修、各类设施匮乏、居民居住条件差、无法进行修缮改造的老旧住房，实施拆除重建改造，项目完成改造后，居民回迁居住，居住条件和生活环境得到改善。这类项目在更新过程中，一般不涉及经营性项目的开发和建设，土地使用权主体基本不发生变化，土地用途和性质也基本不改变，而居民的居住面积会有一定程度的增加，如上海市静安区的彭三小区旧住房拆除重建改造项目。

（二）局部更新

局部更新是指通过对房屋实施局部改造、功能置换、保护修缮、活化利用以及公用设施、基础设施完善等的更新方式。局部更新又可分为功能改变类局部更新和功能提升类局部更新。

1.功能改变类局部更新。这类城市更新中，房屋性质、用途和使用功能发生了改变。

（1）居住类房屋功能改变。这类更新方式主要针对一些具有保留保护价值和商业开发再利用价值的历史建筑（主要是老旧住宅），通过将房屋征收或房屋置换，动迁原住民，腾空房屋，再根据区域规划和功能定位需要，实施房屋修缮改造和招商引资，达到改善居民居住条件和城市环境、保护历史建筑、促进产业发展的目的。这类城市更新中，房屋用途发生了改变，由居住房屋变成了非居住房屋。目前这类城市更新项目很多，如上海市黄浦区的“思南公馆”项目、福建省福州市的“三坊七巷”项目、四川省成都市的“宽窄巷子”项目等均做得比较成功。另外，这些项目完成后，可能不全进行经营性开发利用，有的还承担了公益性任务，如博物馆、文化设施等，提升了地区文化层次。

（2）非居住类房屋功能改变。这类更新方式主要针对一些具有保留保护价值和商业开发再利用价值的历史建筑（主要是老厂房、老仓库等），通过房屋置换或房屋租赁，结合区域规划和功能定位，开展房屋修缮改造和招商引资，主要拓展一些适合在老厂房、老仓库中经营的产业，如创意产业、画廊、艺术设计工作室、餐饮、购物等，从而达到改善城市环境、保护和利用历史建筑、提升产业能级的目的。在此类更新中，房屋的用途发生了改变，由工业厂房、仓库变成了商业、办公用房等。目前这类城市更新项目很多，而且很有特色，后续经营较为成功，如：上海市静安区的“南苏河创意园”项目，该建筑原是建于上世纪初的老仓库，后来是上海市果品有限公司新闸桥水果批发交易市场；上海市普陀区的“M50创意园”项目，该项目是由原上海春明粗纺厂等老厂房改建而成的创意园区。

2.功能提升类局部更新。这类城市更新中，房屋性质和用途保持不变，但使用功能发生了改变，并根据经济社会发展需要加以进一步提升。

（1）居住类房屋功能提升。这类城市更新方式，主要针对一些具有保留保护价值但居住功能较差（如厨卫设施合用或无卫生设施等）的老旧住房，通过加层、扩建、局部调整原有建筑物平面等不同方式，实施旧住房成套改造、里弄房屋内部整体改造、厨卫设施改造等，就是通常所说的改扩建改造，最终达到既改善居住条件（每户居民有独立的厨卫设施），又保护历史建筑和风貌的目的。对这类项目实施更新的基本要求，是确保房屋结构安全、完善基本居住功能、传承历史风貌、优化居住环境。在更新过程中，一般不涉及经营性项目的开发和建设，更新完成后，居民回迁居住。在注重历史建筑和风貌保护的背景下，近年来实施的这类城市更新项目有不少，如上海市虹口区的春阳里里弄房屋整体改造项目、上海市杨浦区的控江四村旧住房成套改造项目等。

（2）非居类房屋功能提升。这类城市更新方式，主要针对一些具有保留保护价值的历史建筑（主要是老旧商业办公类建筑），这类建筑的数量不多，其原始设计用途为商业办公金融，但当前有的由政府部门和国有企事业单位用于办公，有的由居民居住使用，使用功能粗放，资源浪费较为严重，其承载的功能、地位与区域发展规划不相匹配。通过动迁或置换，并结合区域规划和功能提升需要，对房屋进行修缮改造和招商引资，打造符合区域规划的功能区，引进和发展相应的产业，达到既发展区域经济又传承历史风貌的目的。上海市黄浦区外滩沿线的老大楼置换项目、上海市黄浦区的“外滩源”项目等，均是这一类比较成功的项目。

（三）微更新

微更新方式，基本不涉及老旧房屋拆建和修缮改造，主要是在维持房屋现状建筑格局基本不变的前提下，通过房屋立面更新、老旧小区环境净化美化、市政基础设施完善、公建配套设施改造等方式，改善小区居住环境。在微更新中，居民房屋内的居住功能，不一定有明显改善。目前，通过微更新实施改造的项目也有不少。

三、城市更新推进过程中要把握好的几个重点

城市更新，是一项艰巨而复杂的长期任务，也是一项综合性工程，政策性强，涉及多方利益，关系到居民生活条件的改善，关系到城市品质和综合竞争力的提升，在推进城市更新过程中，一定要把握好以下几个重点。

（一）推进城市更新，必须坚持以人为本

城市更新的出发点和落脚点应该是改善人民群众的居住条件和人居环境，切实改善民生，这应该是城市更新最主要的目的。为此，城市更新必须坚持以人为本，尊重民意，充分体现城市更新的公益性特征。通过城市更新，实现改善居住条件，提升城镇基础设施，完善公共配套服务，营造干净、整洁、平安、有序的人居环境等多重目标。通过协调、可持续发展的有机更新，提升城镇机能，让广大人民群众共享改革开放的伟大成果。

（二）推进城市更新，必须坚持历史风貌和历史建筑的保护及活化利用

历史建筑、历史风貌和文化，是一个城市不可多得的宝贵资源。保护和利用好这些宝贵的历史文化资源，对于延续历史文脉、留存历史风貌、维护城市脉络肌理、促进经济社会发展功能、提升城市综合竞争力、彰显未来城市魅力等具有重要意义。推进城市更新，必须保护好历史建筑和历史风貌，同时还要重视这些历史建筑的活化利用，它们是推进发展不可多得的载体，要在利用中达到保护的目的，实现历史文化保护、产业能级提升和城市有机更新的和谐共融、协调发展。

（三）推进城市更新，必须坚持因地制宜、多策并举

每个城市的建筑和街区，或者同一城市不同区域的建筑和街区，都有自身特点，无法照搬照套同一模式进行更新改造。从实践经验来看，一个成功的城市更新项目，一定采用了适合其自身的规划理念及更新方式。推进城市更新，应当结合城市总体发展战略和区域具体规划，将原有建筑、风貌、街区及周边地区的实际情况，以及人民群众的改造意愿等因素，纳入到整个城市的发展中统筹考虑、全面分析，选择适合自身条件的拆除重建、修缮改造、环境整治、历史文化保护等不同城市更新方式，真正做到因地制宜、统筹兼顾、分类实施、多策并举，从而优化城市发展空间和战略布局。